被刘永好力挺的新希望服务，会不会上市即破发？

投资研报

医美大涨5.5%，概念股上演涨停潮，细分赛道百花齐放，谁是下个“十倍股”？

【王牌投研】大宗商品价格在短期或仍有一定空间；在手订单充沛，机构挖出1只智能制造龙头，最大上涨空间超60%

稀土、铁矿石价格暴涨直接利好这只再生资源龙头！“碳中和”政策进一步拉升废料回收景气度，产能第一的稀土新星已进入发展快车道

新能源车产量暴增195%！智能汽车之“脑”与智能汽车之“魂”谁更核心？颠覆性变革正在悄然发生，这些公司已掌握硬核科技（名单）

原标题：被刘永好力挺的新希望服务，会不会上市即破发？ 来源：公司研究室

文｜曲奇

A股“养猪大户”新希望的地产板块不断迎来好消息。2020年，新希望地产销售额首次突破千亿大关，成为一家TOP40房企。地产板块的子公司—新希望服务近期通过了港交所聆讯，5月11日在香港公开配售2亿股，最多募资9.4亿港元，计划于5月25日在港交所上市。这将是新希望集团继新希望、新乳业、华创阳安、兴源环境和*ST飞马（维权）之后，拥有的第6家上市公司。

上市虽好，但新希望服务过度依赖母公司新希望地产的现状，而新希望地产近年来销售规模不断扩大，但增收不增利，净利润连续两年下滑。2020年，新希望地产筹资现金流净额骤降90%。因此市场质疑，新希望服务上市是为了缓解母公司融资端压力。而其规模偏小，盈利能力较差，是否能完成这一使命？

根据第三方机构克而瑞的数据，2020年新希望地产全口径销售额1031亿，较2019年的736亿增长40%，首次进入千亿房企阵营，百强房企中排在第40位。

在2020年房企销售额普遍降速的情况下，新希望地产还能有40%的增长，是比较不容易的。销售额之外，新希望地产的收入增速也十分亮眼。2020年，新希望地产收入304.96亿，同比大幅增长67%，较2019年提高47个百分点。

然而，新希望地产近两年一直是“增收不增利”。2016年到2020年，公司收入持续增长，分别为51.57亿、60.69亿、152.43亿、182.58亿、304.96亿；同期，归母净利润先升后降，分别为6.19亿、8.12亿、18.19亿、15.79亿、14.65亿。2020年，新希望地产的净利润较2018年高点下滑了19%。

毛利率持续下滑，费用率不断增长是导致新希望地产“增收不增利”的主要因素。近3年，新希望地产毛利率分别为27.81%、27.44%、25.34%；同期，期间费用率分别为5.78%、8.17%、9.32%。

2020年，新希望地产销售费用9.46亿，同比增长65%；管理费用9.30亿，同比增长74%；财务费用8.75亿，同比增长138%。

公开资料显示，2017年新希望拿地成本为9731元/平方米，2018年拿地成本上升至11103元/平方米。2018年的高价地导致毛利率下滑是行业面临的共性问题，但各项期间费用的大幅增长在众房企中较为少见。

其实，近3年新希望地产的总净利润持续增长，分别为21.29亿、24.62亿、28.42亿。总净利润增长，归母净利润却不断下滑，这便是因为被少数股东分别走大部分利润。2018年到2020年，公司少数股东净利润分别为3.10亿、8.82亿、13.77亿，增幅比归母净利润还大。

2020年，新希望全口径销售规模虽然达到了千亿，但权益销售额只有538亿，占比约为52%。公开资料显示，2018年新希望的新增土地建面权益为39.8%，同比下降36.2个百分点。新希望地产选择与其他房企合作拿地、合作开发的方式，虽然实现了销售规模的快速增长，但利润上却不断下滑，赚了面子没赚里子。

新希望地产少数股东利润几乎占了净利润的一半，对应的少数股东权益也不低。2016年末到2020年末，公司少数股东权益4年间增长20倍，从6.90亿增长至136.65亿，在总权益中占比由10%提高至42%。

2020年末，新希望地产总资产1438亿，总负债1114亿，资产负债率77%。2020年末，新希望地产剔除预收款后的资产负债率为67%，净负债率66%，现金短债比2.0，“三道红线”一线未踩，属于绿档房企。

新希望地产过往的净负债率并不低，2017年末到2020年末，净负债率分别为150%、88%、79%、66%。快速增长的少数股东权益则是让净负债率不断下降的原因之一。

此外，新希望地产负债率看起来不高，但比较奇怪的是，公司的永续债规模在持续增长。2018年末到2020年末，新希望地产永续债规模分别为6亿、11亿、32.68亿。永续债“明股实债”，可以帮助房企降低负债率，有助于提高债务评级，但需要支付利息，且利率通常来说不低。

评级机构中诚信曾指出，在新希望地产业务规模扩大的背景下，财务杠杆比率呈现波动下降态势，主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债，使得公司自有资本快速提升。少数股东权益的增长、永续债的规模扩大，都帮助新希望地产“隐藏”了真实负债情况。

如果新希望地产融资渠道畅通，为何会选择永续债这种“毒药”？也让外界猜测新希望地产融资端是不是遇到了麻烦？

2020年，新希望地产筹资现金流净流入10.74亿，较2019年的115.22亿大幅下降91%。拆开来看，2020年，公司取得借款收到的现金为262亿，同比增长77%，但偿还债务支付的现金为242亿，同比增长169%。新希望地产新获得的借款多了，但偿还债务的力度更大了。

筹资现金流净额骤降，新希望地产在融资端是否遇到了麻烦？或许将旗下物业公司——新希望服务推到港股上市，可以缓解新希望地产融资端遇到的难题。

1月13日，新希望服务向港交所IPO递交招股书，5月9日通过港交所聆讯，近期将在香港上市。新希望集团董事长刘永好表示，“新希望服务是集团旗下布局民生产业链的关键环节，也是集团内部第一家赴港IPO的企业。”

根据新希望服务的招股书，其业务主要分为物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和民生服务4大板块，以物业管理服务为主。

2018年到2020年，新希望服务收入分别为2.58亿、3.81亿、5.88亿，2019年及2020年收入增速47.5%、54.6%。同期，新希望服务归母净利润分别为0.41亿、0.64亿、1.10亿，2019年及2020年净利润增速分别为56.0%和71.6%。2020年，新希望服务的收入和净利润都在加速增长。

衡量一个物业管理公司规模大小的指标，就是管理面积。2018年末到2020年末，新希望服务的在管楼面面积快速增长，分别为502万平方米、654万平方米、1024万平方米。

然而，新希望服务的在管面积在同等销售额的地产公司中还是偏小，以荣盛发展为例，2020年末，荣盛发展销售额1270亿，新希望地产销售额刚破千亿，两者差距不大。但2020年末，荣盛发展旗下的物业公司——荣万家，在管建筑面积约为5970万平方米，大约是新希望服务的6倍。有行业人士称，新希望地产土地权益比例低，或许是管理规模偏小的原因之一。

除了在管面积相对较小，新希望服务还有区域集中、过度依赖母公司的问题存在。

2018年到2020年，新希望服务在管楼面中，西南地区占比分别为67.3%、52.1%及50.7%，西南区占比过半，较容易受单一市场波动的影响。

2018年到2020年，新希望服务物业管理服务收入中，与新希望地产相关的收入占比分别为100%、100%及97.6%。2020年，新希望服务才有来自独立第三方的物业收入，占比仅为2.4%。关于第三方占比过少的问题，新希望服务称，“我们于2020年开始调配更多资源以加快与独立第三方物业开发商的商业发展”。

但招股书显示，2020年，新希望房地产物业管理费均价为每月3.41元/平方米，其联营合营企业的均价为每月2.84元/平方米，而独立第三方的物业管理费均价仅为每月1.99元/方。或许，新希望服务需要靠低价竞争才能拿到独立第三方的物业，物业管理能力不强。

2020年，港股掀起了物业公司的上市潮，随着上市物业公司增多，市场对各家物业公司的态度也有分化。此前，荣万家上市首日便破发，规模比荣万家还小，盈利能力更差的新希望服务，能通过上市完成对母公司的“输血”吗？

扫二维码，注册即可领取6.xx%理财券>>

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP