来源：地产知识局
最近，大橘我看了许多2020年的年报。
刚刚过去的这一年，对于全国而言，算得上是一场楼市的旺季。
但对于不同城市而言，回暖的速度并不是均衡的，甚至分化得非常厉害。
如果要从城市群的角度来看，以广深为首的大湾区楼市，回暖的速度尤其明显。
中指院数据显示，在2020年下半年，大湾区商品住宅成交面积同比涨幅一度突破了60%，远远跑赢长三角，以及全国50个代表城市。
（数据来源：CREIS中指数据）
这，是全国购买力用脚投票的结果。
这里是中国经济最有活力的区域，也是对外来人口最为友好包容的区域。跟在全国其他地方买房相比，这儿起势更早，天花板更高。
那么，2021年，在湾区，到底应该如何买房？
要回答这个问题，必须先要复盘一下这一波牛市的进程。
最早可以追溯到2019年11月份。
当时，深圳放松了豪宅税。
本来只是暗暗上涨的深圳楼市受到政策鼓舞，一下子吸引了全国的购买力，进入了魔幻模式。
在被誉为“史上最严调控”的715政策出台之前，深圳的楼市已经进入了疯狂模式。
7月，深圳调控实锤，限购、限贷、加税三项硬菜都齐全了。
接下来的半年，深圳房价虽然维持了惯性上涨，但是，涨幅已经在放缓。
到了10月之后，挂牌均价甚至出现了下跌。
（数据来源：链家网）
这个城市上涨最疯狂的一段已经过去了。
接下来，这儿可能会微涨，可能横盘，也可能微跌，总之，会进入下一段平台期，短期投资的话，就不太合适了。
那么，这些撤退的购买力，去了哪里呢？
他们早早就外溢了。
购买力会从房价偏高的地方流动到房价还没有涨起来的，但又有上涨概念的势能的地方去。这个时候，就出现了板块轮动。
溢出的购买力，最先外溢到临深板块，首当其冲的是东莞。
东莞大概是去年3、4月份楼市异动，7月底跟进调控。在调控后，东莞的购买力跟着深圳客一起，开始进入广州的南沙、黄埔，以及中山的马鞍岛。
广州接棒这轮楼市涨价的时间节点，大概是去年5、6月份。当时有很多小伙伴把户口从深圳迁来了广州，落户之后在天河、黄埔和南沙买房。
半年后，广州也进入了疯牛模式，成交价比起6个月前，已经出现了明显的涨幅。
（数据来源：保利投顾研究院）
那么，跟随广州之后，下一个轮动的热点，会在哪？
佛山。
在湾区诸多城市里面，佛山的基本面是不错的。
GDP是广东第三，房价却是大湾区的洼地。
经过这一轮牛市，这个洼地更明显了。
（数据来源：中国房价行情网）
另一方面，2020年佛山的成交也在慢慢复苏。
如果看供需，大多数月份，都是供不应求的。房价也在缓慢往上爬。
（数据来源：中原地产）
更重要的是，从地理位置的外溢来看，佛山直接连接的广州西部，还存在不小的补涨空间。
其实，广州的楼价，也是从靠深圳更近的东部和南部开始起势，当广州成了全国房价的明星城市，西边的板块看起来依然默默无闻，毫无声量。
但一看涨幅，居然还可以，荔湾、白云、海珠等和佛山接壤的西部区域，二手房均价涨幅也都过了10%。
作为距离深圳比较远，偏自住的板块，这几个区域是完全自生的购买力推高房价，从年初涨到年尾的。
随着年末海珠创新湾、白鹅潭商务区、金沙洲大桥动工等利好陆续出现，广州西部的板块，正在得到越来越多的关注。
广佛地铁线路也在快速提升中。在佛山临广片区，南海新交通、佛山地铁2号线、广州7号线已经开通在即，广佛环线也已经开始动工。接下来，还有好几条线路传出联通广佛的消息。
佛山，尤其是佛山靠近广州的区域，即将成为板块轮动的下一站。
那么，在佛山投资买房，该怎样选择楼盘，才能在未来的牛市中获得最大的溢价呢？
其一、尽量选择靠近广州的区域，尤其是禅南顺板块。
佛山幅员广阔，和广州差不多大，相当于1.5个东莞和2个深圳，四处都是新城。热点非常分散。
这座城市的底色其实是四个字：房住不炒。
如果分区域来看，西边的区域更像是一个三线城市，远离大湾区的核心，便宜，很多地方的房价连一万块都没有，这个价格是很诱人了。
但是，这些区域未来可能会涨价，但是一定没有流动性，入手就被迫长持。
以高明为例，链家数据显示，一套房从挂牌到成交，花费的平均时间，高达184个月，大概15年！
中间的区域，比如说禅城，是传统的中心城区，纯居住板块，主要是佛山本地人居住，环境很好。
而东边和广州接壤的地方，包括南海和顺德，基本承接了广州刚需自住的外溢。
上面也说过，目前广佛同城加速，轨道交通正在密集建设中。这里是佛山房价最有发展动力的板块，也是最不容易踩坑的板块。
（数据来源：中原地产）
如果我们去看佛山的区域价格热力图，也能看到，南海、禅城和顺德的大部分区域，去年网签均价和同比涨幅都远远高于三水和高明的镇街。
其二、尽量选择大品牌的开发商。
在二手市场上，大品牌，尤其是全国知名的大品牌可以获得更大的品牌溢价。这件事情，在这半年的广州市场上，已经被印证过了。
比如说，链家数据显示，从年中到现在，整个黄埔区的二手楼均价涨幅大概8%，但是有品牌加持的标杆盘，涨得特别厉害。
知识城的万科幸福誉，半年房价涨幅29%，现在看数据还在涨；
而科学城的万科东荟城，从6月份开始上涨，半年涨幅13.6%，远远超过了平均涨幅。
南沙半年的二手房均价涨幅不过7%，但合景方圆叠翠峰，6月的时候2.78万元，到了12月份，涨了一万还多，涨幅接近50%。
再看看番禺区，半年平均房价涨幅大概10%，而标杆盘万科欧泊，房价涨幅达到了16%。
为什么会有这种现象呢？
和全国购买力的集聚有关。像万科这样，越是排名靠前的全国性品牌，越能被来自五湖四海的购买力看到，其开发的楼盘越能成为全国人民重点关注的领涨项目。
而且，大品牌更容易拿到好的地块，有更好的资源整合能力，业主的素质也更加齐整。
以上面的小区为例，万科幸福誉的地块就在14号线的地铁口附近，对口的学校是二中会元学校。
而万科东荟城自带的小学非常能打，活生生把小区考成了学位房。
第三，尽量选择物业管理的口碑相对好一些的小区。
物业管理对于小区楼价的影响，是非常直接的。
一个外墙掉皮，园林稀疏，公共设施破破烂烂的小区，天然让人没有入手的冲动，而年初的疫情到了年底再次卷土重来，让更多的购房者对物业本身不敢掉以轻心。
同样还是以万科为例，它的物业，是很能打的。
疫情期间，门口的物管严格就不说了，项目的花园、大堂、电梯的整洁度都是很高的，消毒措施也做得很到位。
一个佛山万科的内部人士告诉过大橘，2020年，佛山万科一年就搞了181项社区焕新服务，覆盖31个项目，对于各种儿童游乐设施进行翻新、加装点灯，增加活动设施，进行配套升级，对于外观也进行了美化。
甚至，万科还给佛山全部的项目加装了电梯空调，夏天坐电梯，感觉舒服多了。
这些细节上的投入，最终都会体现在房子的价值里。
所以，总的来说，在佛山投资，尽量选择位于禅南顺三区的大品牌开发商项目，除了开发商的影响力，还要注意物业本身的口碑和质素，这才是购房保值增值的关键。
以上。
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