【天风地产】“小阳春”效应明显,政策宽松预期弱化——3月房地产统计数据点评

【天风地产】“小阳春”效应明显,政策宽松预期弱化——3月房地产统计数据点评
2019年04月18日 18:18 新浪财经-自媒体综合

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来源:天诚地产会

摘要:

事件:统计局发布19年1-3月房地产行业数据,1-3月份,投资同比名义增长11.8%,增速较上月提升0.2个百分点,比去年同期提高1.2个百分点;1-3月销售面积同比下降0.9%,比1-2月的-3.6%上升了2.7个PCT,增速同比去年同期1-3月的3.6%下跌4.5个PCT;1-3月商品房销售额同比增长5.6%,环比增速上涨了2.8个PCT,去年同期销售额增速10.4%,同比下滑4.8个PCT。

销售增速略好于预期、一二线如预期回暖、超预期部分或来自三四线比预期要好,小阳春效应十分显著:1-3月销售面积同比下降0.9%,环比1-2月的-3.6%增加了2.7个PCT,单月同比增速1.8%,环比提升1-2月增加5.4个百分点,单月销售面积增速大幅提升,我们认为:1)三四线城市在春节返乡潮期间,迎来返乡客置业高峰;2)3月小阳春本身为季节性回暖,在政策、信用转向积极的催化下在房地产市场转暖预期下,购房者观望情绪弱化,置业积极性提升。全年来看,我们维持销售在一二线持续回暖三四线边际走弱的判断。

新开工大超预期、投资在施工强度及土地购置后效应下依旧强劲、竣工持续回暖:1-3月房屋新开工增速11.9%,环比大幅上升5.9PCT,单月新开工面积同比增速18.1%,环比大幅提升12PCT,大超预期。我们认为在3月小阳春的销售窗口期,开发商推盘和去化的意愿加强,且18年开发商普遍拿地较多,土地储备丰富,有动力加快开工补库存。1-3月份,投资同比名义增长11.8%,增速较上月提升0.2个百分点,比去年同期提高1.2个百分点,投资的强劲来自于新开工的超预期以及施工强度的持续恢复,我们依旧认为投资在上半年维持高位。1-3月房屋竣工面积18474万平方米,下降10.8%,环比1-2月增速提升1.1PCT,单月增速5.1%,是17个月以来的第二次单月回正。我们认为随前期开工房屋的交房期临近,同时,由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应,如果未来开工逐渐往下走,竣工就会有往上回复的过程,竣工面积在年内回升是大概率事件。

土地购置费大幅下行符合预期,低库存仍不拿地、彰显企业信心不足,上半年拿地不足,恐影响后续开工、投资增速下行。我们认为1)三四线城市成交同比下滑明显,开发商对后市悲观,拿地热情不足;2)一二线城市地价并未出现大幅上涨,而是有所调整,土地市场延续量价下滑的态势。我们认为年初拿地萎靡可能会影响到后期的开工和投资,年初到现在一季度大幅的拿地下降,意味着三季度以后的开工和投资可能会有一个明显的下行趋势,可能出现投资增速下行、竣工面积增速上行。

到位资金改善明显、房企融资环境显著改善:企业1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,增速比1-2月份提高3.8个百分点,环比进一步改善,预计房企资金压力明显缓解。可以看出1月以来的流动性宽松使得地产商在自筹资金方面得到了明显的改善,同时销售有所回暖的情况下,定金及预收款、个人按揭金额大幅回升。我们认为随着上半年开发商继续加快周转,销售加快与利率下行带来的回款将会继续提升,有助加强房企资金面的继续改善。

投资建议:

3月地产开工和投资数据超出预期,销售、竣工和拿地基本符合我们预期,我们认为由于加速推盘的意愿依旧较强,整体开工和投资将会维持高位,整体一二线的结构性复苏,全国性的整体性略微的下滑的判断仍旧不变,但由于小阳春的出现,使得地产的政策出现了微调的可能性,如:北京公积金政策收紧、长沙二套房契税优惠取消,政策边际宽松预期有所弱化,且社融数据的超预期使得降息降准预期也明显缓解。我们继续维持全年销售面积-7.3%、投资5%,上调新开工面积预测至3%,从基本面角度,我们坚定的看好以一二线布局为主的公司,建议关注:1)优先推荐龙头:万科、金地、 融创、招蛇、保利;2)持续推荐优质成长股:阳光城新城控股、华侨城 (商社组联合覆盖)、荣盛发展华夏幸福;3)房产中介:国创高新我爱我家;4)REITs 及利率下行:光大嘉宝;5)自贸区及长三角一体化:光明地产上海临港上实发展城投控股

 

风险提示:销售不及预期,政策变化超预期

正文:

统计局发布19年1-3月房地产行业数据,1-3月份,投资同比名义增长11.8%,增速较上月提升0.2个百分点,比去年同期提高1.2个百分点;1-3月销售面积同比下降0.9%,比1-2月的-3.6%上升了2.7个PCT,增速同比去年同期1-3月的3.6%下跌4.5个PCT;1-3月商品房销售额同比增长5.6%,环比增速上涨了2.8个PCT,去年同期销售额增速10.4%,同比下滑4.8个PCT。

1. 3月小阳春效应显著,三四线城市销售或好于预期

1-3月全国商品房销售面积29829万平米,同比下滑0.9%,增速较19年1-2月上升2.7个百分点。商品房销售额27039亿元,同比增长5.6%,增速较 1-2月的2.8%上涨了2.8个百分点,同比去年同期销售额增速的10.4%下跌4.8个PCT。

销售增速好于预期、超预期部分或来自三四线比预期要好,小阳春效应十分显著:1-3月销售面积同比下降0.9%,环比1-2月的-3.6%增加了2.7个PCT,单月同比增速1.8%,环比提升1-2月增加5.4个百分点,单月销售面积增速大幅提升,我们认为:1)三四线城市在春节返乡潮期间,迎来返乡客置业高峰;2)3月小阳春本身为季节性回暖,在政策、信用转向积极的催化下在房地产市场转暖预期下,购房者积极性提升。全年来看,我们认为三四线18年上半年销售弱于去年同期,下半年有望好于去年同期,而一二线城市全年有望超过去年同期。

同时1-3月商品房销售额累计同比增速5.6%,单月同比增速8.3%,单月与累计销售额增均高于销售面积增速,表明市场销售均价有所提升。

2. 短期内新开工增速略超预期

2019年1-3月房屋新开工面积38728万平方米,增长11.9%,增速环比1-2月提升5.9个百分点。从单月数据来源,3月的增速18.1%,环比1-2月增速大幅增加12.1%。

2014-2016年持续两年多的去库存,库存去化较为彻底,加之三四线城市在一二线城市销售增速回落后继续表现强劲,导致直到2018年4月库存才触底,房企一直没有完成补库存的过程,因而新开工增速迟迟没有下降。1-3月房屋新开工增速11.9%,环比大幅上升5.9PCT,单月新开工面积同比增速18.1%,环比大幅提升12PCT。我们认为在3月小阳春的销售窗口期,开发商推盘和去化的意愿加强,且18年开发商普遍拿地较多,土地储备丰富,有动力加快开工补库存。随着后续开发商加快周转速度,我们认为销售和开工的周期时差有望进一步缩短。

2019年1-3月房屋竣工面积18474万平方米,下降10.8%,环比1-2月增速提升1.1PCT,单月增速5.1%,是17个月以来的第二次单月回正。我们认为随前期开工房屋的交房期临近,竣工面积回升是大概率事件。由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应,如果未来开工增速逐渐下滑,竣工就会有修复的过程,伴随一季度拿地的影响,后续竣工增速有望持续恢复。

3. 新开工高增及土地购置费结算支撑投资高位

2019年1-3月份,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月提高0.2个百分点,继续增加。单月投资增速12%,环比增加0.4PCT。

投资增速超预期或来自新开工高增及土地购置费带来的影响,我们认为主要是:1)单月增速主要受3月新开工增速高位、施工面积创近四年历史新高支撑,年初房企有意把握春节、小阳春、小长假等窗口期,因此推盘、开工意愿较强;由于开工高增,以及复工可能超预期,1-3月全国施工面积同比增长8.2%,为2015年3月以来的历史新高,推动投资超预期。2)土地购置费分期支付带来的长尾影响:2018年上半年土地购置面积累计增速仅7.2%,但下半年开始则全部为2位数增长,最高15.7%的累计同比增速,而下半年的土地购置费根据分期支付往往会进入到今年初的地产投资额。1-3月房屋竣工面积同比下降10.8%,降幅比环比缩窄1.1个PCT。我们认为随前期开工和施工的超预期,年内竣工面积回升是大概率事件。从全年水平来看,房企在上半年资金宽裕且拿地积极性高,下半年较少,年内长期来看,投资增速在下半年可能受到开工增速下滑拖累。

4. 拿地力度持续下滑,恐影响下半年开工及投资增速

1-3月土地购置面积2543万平方米,同比下降33%,环比1-2月收窄1PCT;土地成交价款1194亿元,下降27.0%,降幅扩大13.9个百分点。

1-3月土地购置面积同比继续深跌,3月单月同比增速-27%,环比数据来看,降幅扩大13.9个百分点,这完全符合我们高频数据跟踪带来的预期。土地购置费大幅下行符合预期,低库存仍不拿地、彰显企业信心不足。上半年拿地不足,恐后续开工、投资都将下行。我们认为1)三四线城市成交同比下滑明显,开发商对后市悲观,拿地热情不足;2)一二线城市地价并未出现大幅上涨,而是有所调整,土地市场延续量价下滑的态势。我们认为拿地萎靡可能会影响到后期的开工和投资,年初到现在一季度大幅的拿地下降,意味着三季度以后的开工和投资可能会有一个明显的下行趋势,这意味着那时会有一个投资下行、竣工上行的过程。

5. 到位资金压力有所缓解,国内贷款和按揭贷款改善明显

1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,增速比1-2月份提高3.8个百分点,环比进一步改善,预计房企资金压力明显缓解。其中,1-3月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长2.5%、3.0%、10.5%、9.4%,增速较18年分别增长3.0、4.5、4.9、2.9个百分点;3月单月房地产开发资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长10.3%、11.3%、18.8%、14.3%,环比改善10.8pct、12.8pct、13.2pct、7.8pct。可以看出1月以来的流动性宽松使得地产商在自筹资金方面得到了明显的改善,同时销售有所回暖的情况下,定金及预收款、个人按揭金额大幅回升。我们认为随着上半年开发商继续加快周转,销售加快与利率下行带来的回款将会继续提升,有助加强房企资金面的继续改善。

投资建议:3月地产开工和投资数据超出预期,销售、竣工和拿地基本符合我们预期,我们认为由于加速推盘的意愿依旧较强,整体开工和投资将会维持高位,整体一二线的结构性复苏,全国性的整体性略微的下滑的判断仍旧不变,但由于小阳春的出现,使得地产的政策出现了微调的可能性,如:北京公积金政策收紧、长沙二套房契税优惠取消,政策边际宽松预期有所弱化,且社融数据的超预期使得降息降准预期也明显缓解。我们继续维持全年销售面积-7.3%、投资5%,上调新开工面积预测至3%,从基本面角度,我们坚定的看好以一二线布局为主的公司,建议关注:1)优先推荐龙头:万科、金地、 融创、招蛇、保利;2)持续推荐优质成长股:阳光城、新城控股、华侨城 (商社组联合覆盖)、荣盛发展、华夏幸福;3)房产中介:国创高新、我爱我家;4)REITs 及利率下行:光大嘉宝;5)自贸区及长三角一体化:光明地产、上海临港、上实发展、城投控股。

风险提示:销售不及预期,政策变化不及预期

证券研究报告 《“小阳春”效应明显,政策宽松预期弱化——3月房地产统计数据点评》

对外发布时间   2019年04月18日

报告发布机构  天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

本报告分析师   

陈天诚 SAC 执业证书编号:S1110517110001

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同比下滑 开工 阳春

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