【公司点评】招商蛇口 (001979)丨业绩稳健增长，土储价值提升可期招

来源：中国银河证券研究

◆ 公司2018年年报分析判断：

（一）营收和归母净利润连续三年实现双位数增长。

（二）销售业绩再攀高峰，土地获取量质齐升。

（三）财务结构稳健，经营性现金流回正。

（四）深入布局粤港澳大湾区，获取片区内优质资源。

（五）多元融资渠道，维持业内优异的低成本优势。

（六）三年累计分红约150亿元，年分红比率均为年度净利润40%以上。

◆ 投资建议：我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为2.4、2.9元。参照可比公司估值水平，公司2019年的动态市盈率为9.2倍，低于均值10.5倍，具有吸引力，继续维持“推荐”评级。

01 投资事件

公司发布了2018年年度报告。报告期内，公司实现营业收入882.8亿元，同比增长16.25%；公司实现归属上市公司股东的净利润152.4亿元，同比增长20.42%，扣非后归属上市公司股东的净利润为146亿元，同比增长23.04%；公司基本每股收益为1.89元，同比增长18.13%，符合预期。公司2018年度利润分配预案为：以公司2019年3月15日享有利润分配权的股份总额为基数，每10股派7.8元现金（含税），分配现金股利总额61.05亿元。

02 分析判断

（一）营收和归母净利润连续三年实现双位数增长

公司总资产由2017年的3392亿元增长到2018年末的4232亿元，过去三年的复合增长率为26.13%；公司归母净资产由2017年末的711亿元增长至2018年的末的759亿元，过去三年的复合增长率为17.64%。公司2018年实现营业收入882.8亿元，同比增长16.25%，过去三年复合增长率21.5%；归母净利润152.4亿元，同比增20.42%，过去三年复合增长率为30.28%；基本每股收益1.89元，同比增18.13%。利润率也得以稳步回升，毛利率为39.49%，同比增1.7个百分点，净利率22.04%，同比增1.71个百分点。行业整体利润趋于下行的大背景下，公司房地产项目毛利率较往期取得明显改善，逆势增长，体现了公司良好的项目运营能力和盈利趋势。

（二）销售业绩再攀高峰，土地获取量质齐升

2018年公司在近60个城市地区拥有在售项目214个，全年实现签约销售面积827.35万平米，同比增加45.15%；累计实现销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%，在克尔瑞地产公司2018年销售排行榜排第12名。资源获取方面公司因城施策，全年获取项目80个，扩充项目资源1357万平米，权益面积738万平米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。

（三）财务结构稳健，经营性现金流回正

2018年全年，伴随着业绩的高增速，公司实现了财务指标尤其是偿债指标的大幅优化。公司2018年末资产负债率为74.28%。净负债率为45.01%，同比下降13.72个百分点；报告期内公司综合资金成本4.85%，处于业内领先水平。

2018年末，公司经营性现金流量为104.78亿元，2016、2017年末分别为-130.22亿元和-50.63亿，2018年末经营性现金流首次回正，代表了公司良好的现金流状况。

（四）深入布局粤港澳大湾区，获取片区内优质资源

公司目前已经在粤港澳大湾区的9个城市布局，大部分资源集中在深圳，包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西，太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区，共布局近千万平方米的优质资源。

（五）多元融资渠道，维持业内优异的低成本优势

2018年，公司继续保持AAA的主体信用评级和债项信用等级，新增200亿中期票据、超短融注册额度，顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元；联合招商局资本、平安银行共同成立招商澎湃投资基金，联合招商启航等公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商融创-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元，为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。2018年，公司的综合资金成本为4.85%，保持行业领先优势。

（六）三年累计分红约150亿元，年分红比率均为年度净利润40%以上

2016、2017、2018年公司现金分红分别为0.5元/股、0.62元/股和0.78元/股，现金分红总额分别为39.52、49.01、61.05亿元，连续三年每年分红比例均为年度净利润的40%以上，体现了公司良好的长期投资价值。

03 投资建议

基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为2.4、2.9元。以3月18日22.25元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为9.2倍、7.7倍，市净率2.8倍。参照可比公司估值水平，公司2019年的动态市盈率为9.2倍，低于均值10.5倍，具有吸引力，继续维持“推荐”评级。

04 风险提示

房价大幅下跌风险，棚改不及预期风险等。

潘玮丨房地产行业分析师 S0130511070002 本文摘自：3月19日发布的公司点评

评级体系：

银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。

中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。

回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。