周一，住建部部长一句“未来20年房价上涨压力大”，使地产股成为当天的明星，整个板块上涨近3%，并带动指数由弱转强。周二，新华社发布“房价去年上涨1.5%，全世界人民都不会相信”的评论文章，以及国土部等15部委清理盘活闲置土地等消息，又将地产股打回原地，股指也由强转弱。

　　如果再往前追溯，上证指数从去年11月下旬的3300点跌至今年2月初的2900点，跌幅约12%，而地产指数同期跌幅则高达26%，地产股走弱以来，股市就没有像样地反弹过。尽管高房价已成千夫所指，可私下同股民交谈，却不希望房价跌，因为房价跌股市也会跟着跌。

　　地产，何以成了股市风向标？

　　贺宛男

　　【数据解读】

　　供求失衡令去年房价高企

　　在回答这个问题之前，先得弄清楚高房价是怎么来的。

　　细细研究国家统计局公布的2009年房地产市场的有关数据，答案也许就在其中。

　　第一组数据：房地产投资增长16.1%，房屋施工面积增长12.8%，房屋新开工面积增长12.5%，房屋竣工面积增长5.5%，本年购置土地面积增长-18.9%，本年完成开发土地面积增长-19.9%。在去年投资增长30.1%、投资总额22.5万亿的大背景下，房地产投资增长16.1%、投资额3.6万亿，不能算快也不能算多；而接下来施工面积、开工面积、直至土地开发面积，一个比一个增长得慢，一句话，去年供给有限；而从土地供给减少近2成分析，今年的房屋供给一下子也很难上得去。

　　第二组数据：住宅竣工面积57694万平方米，增长6.2%，住宅销售面积85294万平方米，增长43.9%。一个增长6.2%，一个增长43.9%，中间缺口近3亿平方米，这就是去年住宅市场的供求关系，供求严重失衡，房价怎能不涨？

　　第三组数据：房地产投资完成额36232亿元，其中住宅25619亿元(占比70.7%)，住宅中90平方米以下8351亿元(占住宅比32.6%)，经济适用房1139亿元(占住宅比4.45%)。在整个房地产销售中，住宅比重约为90%，而可投资部分仅占70%，其中三分之二又是90平米以上的大房子，一般老百姓又怎能买得起房？

　　再加上第四组数据。据媒体报道，44份房企财报登场，营业收入较上年增长25.7%；净利润较上年增长71%。卖房面积不过增长百分之几，金额增长百分之二三十，利润增长百分之六七十，这就是地产股的靓丽年报，就是开发商一年暴利1万亿的来龙去脉。

　　去年房价暴涨，正是不平衡的供求关系和供求结构所造成的。

　　【行业特点】

　　减少供给令利润集中在下半年

　　从时间上说，开发商的利润大多又集中在下半年，例如万科去年全年销售489亿、盈利53.3亿，其中上半年分别为218亿和25亿；保利全年销售230亿、盈利35.2亿，其中上半年分别为83亿和13.96亿；金地全年销售121亿、盈利17.8亿，其中上半年分别仅为35亿和2.88亿，等等。

　　而下半年收入、盈利大增，又源自上半年严厉调控减少供给。地产行业就是这样(至少这几年)，调控紧了，地产股股价下跌，可也正为下一轮的启动在打基础。原因无他，“未来20年中国正面临城市化、城镇化的快速发展时期，而土地供给有限。”

　　【市场风向】

　　20倍市盈率令投资价值渐显

　　在两市1800家上市公司中，地产股不过百来家，而且除了“万保招金”等少数几家外，大部分又是中小盘股，其市值比重还不到5%。地产股成为股市风向标，原因主要还在这个行业最易受政策调控影响，而中国股市又是出了名的政策市。

　　而从地产股的基本面分析，目前不到20倍的市盈率既反映了投资人对其未来不确定性的担忧，同时也是投资价值逐渐显现的标志。每当调控风声最紧的时候，往往也是盈利业绩即将上升的时候。

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