周一,住建部部长一句“未来20年房价上涨压力大”,使地产股成为当天的明星,整个板块上涨近3%,并带动指数由弱转强。周二,新华社发布“房价去年上涨1.5%,全世界人民都不会相信”的评论文章,以及国土部等15部委清理盘活闲置土地等消息,又将地产股打回原地,股指也由强转弱。
如果再往前追溯,上证指数从去年11月下旬的3300点跌至今年2月初的2900点,跌幅约12%,而地产指数同期跌幅则高达26%,地产股走弱以来,股市就没有像样地反弹过。尽管高房价已成千夫所指,可私下同股民交谈,却不希望房价跌,因为房价跌股市也会跟着跌。
地产,何以成了股市风向标?
贺宛男
【数据解读】
供求失衡令去年房价高企
在回答这个问题之前,先得弄清楚高房价是怎么来的。
细细研究国家统计局公布的2009年房地产市场的有关数据,答案也许就在其中。
第一组数据:房地产投资增长16.1%,房屋施工面积增长12.8%,房屋新开工面积增长12.5%,房屋竣工面积增长5.5%,本年购置土地面积增长-18.9%,本年完成开发土地面积增长-19.9%。在去年投资增长30.1%、投资总额22.5万亿的大背景下,房地产投资增长16.1%、投资额3.6万亿,不能算快也不能算多;而接下来施工面积、开工面积、直至土地开发面积,一个比一个增长得慢,一句话,去年供给有限;而从土地供给减少近2成分析,今年的房屋供给一下子也很难上得去。
第二组数据:住宅竣工面积57694万平方米,增长6.2%,住宅销售面积85294万平方米,增长43.9%。一个增长6.2%,一个增长43.9%,中间缺口近3亿平方米,这就是去年住宅市场的供求关系,供求严重失衡,房价怎能不涨?
第三组数据:房地产投资完成额36232亿元,其中住宅25619亿元(占比70.7%),住宅中90平方米以下8351亿元(占住宅比32.6%),经济适用房1139亿元(占住宅比4.45%)。在整个房地产销售中,住宅比重约为90%,而可投资部分仅占70%,其中三分之二又是90平米以上的大房子,一般老百姓又怎能买得起房?
再加上第四组数据。据媒体报道,44份房企财报登场,营业收入较上年增长25.7%;净利润较上年增长71%。卖房面积不过增长百分之几,金额增长百分之二三十,利润增长百分之六七十,这就是地产股的靓丽年报,就是开发商一年暴利1万亿的来龙去脉。
去年房价暴涨,正是不平衡的供求关系和供求结构所造成的。
【行业特点】
减少供给令利润集中在下半年
从时间上说,开发商的利润大多又集中在下半年,例如万科去年全年销售489亿、盈利53.3亿,其中上半年分别为218亿和25亿;保利全年销售230亿、盈利35.2亿,其中上半年分别为83亿和13.96亿;金地全年销售121亿、盈利17.8亿,其中上半年分别仅为35亿和2.88亿,等等。
而下半年收入、盈利大增,又源自上半年严厉调控减少供给。地产行业就是这样(至少这几年),调控紧了,地产股股价下跌,可也正为下一轮的启动在打基础。原因无他,“未来20年中国正面临城市化、城镇化的快速发展时期,而土地供给有限。”
【市场风向】
20倍市盈率令投资价值渐显
在两市1800家上市公司中,地产股不过百来家,而且除了“万保招金”等少数几家外,大部分又是中小盘股,其市值比重还不到5%。地产股成为股市风向标,原因主要还在这个行业最易受政策调控影响,而中国股市又是出了名的政策市。
而从地产股的基本面分析,目前不到20倍的市盈率既反映了投资人对其未来不确定性的担忧,同时也是投资价值逐渐显现的标志。每当调控风声最紧的时候,往往也是盈利业绩即将上升的时候。