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振兴地产行业,不是振兴地产价格,也不是振兴地产股,幻想振兴地产行业能给地产股带来翻天覆地的变化,跟幻想房地产价格回升没多大区别。振兴地产,归根结底是为了维护银行利益,地产股受益仍然有限。
为什么说地产股受益有限,还要从目前地产行业的现状说起。很多人都在期待着房价下跌,目的是为了买房;还有很多人希望房价上涨,目的是为了卖房。这样一来,房价自然出现了涨不了也跌不了的状态,这一点和股市有些类似。但逐渐等待下来,买家可以等,卖家等不急了便开始逐渐降低售价,这时候,又有了新的不愿意房价下跌的人,就是银行。
银行为什么不愿意房价下跌,因为很多房子都是抵押给银行的,当初值100万元的房子,银行借出去80万元,如果这个房子跌到50万元,很多人都会选择断供,那银行就惨了。怎么惨大家都知道,美国人刚刚给咱们演示了一下,所以,地产价格不能大跌,至少要扛10年。
那么现在出现了一个很尖锐的问题,买地产股划算还是买房子划算?我觉得还是买房子划算。为什么这么说,根据前面的分析,首先房价肯定不会下跌,那么买入这样的品种自然是很安全的。此外,现在房贷的利率很低,买房子只要交个首付就能买到,杠杆比例大约是1:5,比股票1:1杠杆更高。再有,目前的地产股价格估值体系与国际尚未接轨,国内的地产股仍然在依托地产公司的暴利维持股价,而根据目前地产行业的竞争状态,这种暴利恐怕已经消失。
我国地产股的估值主要采用市盈率的方法,和其他上市公司基本没有区别,而国际上地产股的估值主要采用市净率的方法,即地产股的股价为公司净资产的5折到8折。也就是说,投资房产,安全并且有杠杆,投资地产股没有杠杆,而且还不安全。仅此对比,买房子已经好过了买地产股,况且买房子还有其他优势。
还有什么?比如买房子可以改善居住环境,可以让子女找对象条件更好,可以把原来的房子出租增加收入……我一直觉得,当前的地产股太贵。
比较类似的还有黄金股,真看好金价,就去直接买黄金、纸黄金、金条、黄金期货都行,从风险收益比来看,都比黄金股划算。这一点罗杰斯曾说过:看好商品就直接买商品,别拐弯抹角买股票,因为股票存在着更多的风险。