地产股估值怪圈：资金销售还有情绪

　　“看空看多，都有一套数据和逻辑支撑，但仔细分析，似乎数据本身又自相矛盾的。”北京一家大型券商研究部高级副总裁直言，机构关于地产股的混战，目前还很难看清前景。

　　在纷纷扰扰的声音中，资金链条是争论的焦点之一。“现在看房地产业，首先当成制造业，其次才是金融业。重点是看资金周转，是否出现低价出售的现象。”上海一家大型券商资产管理部投资总监说，近期万科出售东莞项目的50%股权，给他带来很大的“心理影响”。

　　同样是万科出售东莞项目的举动，在看多机构眼中却有不一样的解读。东方港湾的副总经理张弘认为：“出售股权恰恰体现了万科灵活的市场应变能力。”更重要的是，当市场盯着资金紧张时，他看到的是万科在行业整合期的低成本扩张：如4月，万科通过购并在武汉、福州、青岛拿了三个项目，“项目的楼面价在当地来看比较便宜”，未来具有发展优势。

　　除了资金因素，房价的销量亦是多空分歧的一个争论点。深圳一家券商的投资总监判断：“近期房子卖得不太好，还要再观望一阵。今年的行情就是看卖得怎么样。”

　　天治核心成长基金经理吴涛亦表示，机构投资者非常关心房地产行业的月度销售数据：“近期的数据显示整个行业的销售同比下滑一到两成左右；如果销量出现同比增长，将成为房地产股价上涨的一个催化剂。”

　　坚定看好房地产业的张弘，对销售数据也持乐观态度。他说，珠三角地区尤其是深圳的房价在回落，但内地很多地区的价格仍很坚挺，如杭州的房产价格还有小幅上涨。就他的调研来看，“70/90”政策下的中小户型房产市场需求并没有减少，中小户型的销售金额在稳步增长。

　　上海某基金公司的研究总监认为，机构的分歧，更多是情绪在作怪。他解释说，市场狂热时，机构的心态是进攻型的，看的是谁储备的土地多，比拼的是未来房价继续上涨，谁的毛利空间会更大；但在市场冷清时，机构的心态则转为防守型，关注焦点集中在财务问题上，盯的是企业的现金流、销售量等；担心资金能否顺利周转，而不是盈利。

　　“这段时间选择地产股，更多会从资金安全的角度去考虑，会特别注重负债率、拿地情况以及现金流松紧等。”吴涛坦言，这也是大部分机构的选股思路。

　　上述深圳投资总监的说法则更为直接：“绝大多数机构投资者都是趋势型的，机构之间互相博弈。如果是长线投资，今年的地产股是很好的买点；而作为短线博弈，暂时还看不到好的迹象。”

　　去年1月，国家出台土地增值税政策，地产股出现了一波较大跌幅，但之后又出现强劲上涨。2008年的地产股是否会续演去年行情？“多数投资者更喜欢做主题投资，短期内可能不会买入地产股，地产行业可能会有一年或更长时间的低迷时期。”张弘如此表示。中国经营报记者：卢远香