房地产行业 拐点怎么拐

　　万敏

　　关于房地产行业的讨论一直没有停息。多数人认为，这个高利润行业的春天已经过去，随着政府调控政策的趋紧，拐点已现。在二级市场上，房地产板块的走势也是跌宕起伏，拐点究竟拐向何方？

　　行业联动 敢跌不敢跌？

　　中信证券研究认为，房地产行业拉动了近20个相关产业发展。一旦房地产行业景气逆转，银行、钢铁、建筑建材等行业都会一损俱损，建筑行业的劳动力需求也会大量下降。尽管政府担心经济过热，但也只有一定的经济增长速度，特别是房地产行业的繁荣，才能保证每年新增的约2000万劳动力就业和社会稳定。稳定压倒一切，哪怕房价上升超过了部分家庭的承受能力，政府也很难对房地产市场施以重拳。以金融业为例，住房按揭贷款是商业银行重要的优质资产，近年来不良率一直在1%-2%上下。2004年，房地产贷款余额超过2.6万亿，占金融机构人民币贷款余额的14.8%。全社会贷款中，以房屋和土地作为抵押物的已经超过一半，一旦房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值，给银行带来不小的损失。

　　香港就是房地产调控政策不当的反例，1997年香港政府为了解决住房问题，宣布以远低于市场价格供应大量公屋，结果香港房价一落千丈，不少工薪阶层变成了“负翁”，银行资产质量下降，香港经济遭受了严重打击，政策调控得不偿失。香港政府不得不在01年将公屋的供应量恢复到正常水平。当前的政策调控，既要避免房价大幅上涨带来泡沫，更要防止房地产市场趋冷对宏观经济的冲击，既怕过热，又要防冷，考量政策的调控艺术。

　　市场观望氛围渐浓

　　受到政府持续调控政策(包括税收、信贷等政策)的影响，房地产板块自2007年9月份以来一直处于调整阶段，特别是10月份以来，购房者持币待购的情绪浓厚，楼市“有价无市”现象突出，对市场造成了较大影响。但是，这种现象的产生除了因为个别城市前期房价涨幅过高以外，银行对信贷的紧缩也使得成交量大幅下降。

　　上海、北京、深圳和广州四个一线城市商品房销售额占全国的1/3以上，2007年二季度以来一线城市和二线核心城市房价和销售表现非常优异，10月份开始一二线城市房价基本维持高位，但因政策调控、房价涨幅短期过快等方面原因，购房者出现程度不一的观望。前期房价涨幅过快、投资需求比重较高的深圳和广州地区销售量明显下降。根据供求关系和前期房价、销售量涨幅，预计北京为首的环渤海、上海为首的长三角，武汉、西安、沈阳、天津、福州、苏州等二线核心城市房价和销售量将保持上涨，预计深圳、广州部分城区、珠海等城市因观望气氛而导致的销售量下降将维持一到两个季度的时间。

　　上海2007年10月以后每周销售面积相比高峰时期下降较少，基本维持在日均800套的平均水平，成交价格有所下滑，从最高时期的1万多下降到近期的8000多，但从实际成交情况看，房价并无下跌，上海这种成交价格下降更有可能是近期成交楼盘档次高低导致的结果。广州2007年8月以后一手住宅房价整体上维持在11000元左右，近期也并没有出现下降。但成交量从最高时候的1500套以上下降到目前的700套左右，市场出现了较为明显的观望气氛。

　　公司有地才有房

　　2005年以来全国房地产总体一直处于供不应求状态。以商品住宅为例，05年至07年商品住宅的竣工面积分别为4.0亿、4.3亿和4.7亿平米，而同期的销售面积为5.0、5.4和5.9亿平米。商品住宅总体供不应求。在房产资源销售火爆的背后，是土地资源的进一步紧张。

　　2003年8·31大限后，全国房地产企业购置土地的面积同比增速就由2003年的40%左右迅速下降到10%以下，自2005年下半年以来，全国土地供应更是持续17个月同比负增长，土地供应短缺一览无遗。2007年5月，由于基数的原因，全国房地产企业购置土地面积增速才呈现正值，但不少城市依旧紧缩地根，全国绝大多数城市都没有完成2007年初制定的供地计划。在这样的情况下，房地产企业中土地资源多者占据了优势，比如保利地产，目前公司的土地储备已经达到了1700万平左右，作为央企，公司在拿地方面和融资方面相对具有一定的优势。香江控股，南方香江主要通过商贸地产和旅游地产的项目建设来进行大规模的土地开发。未来公司的土地储备规模有望继续快速扩大，原因在于，公司“土地一级开发＋房地产开发＋商贸地产”的商业模式具有独特的竞争优势。土地一级开发在为公司提高高额利润的同时，也为公司提供了强有力的土地保障；房地产开发则为公司提供了当期的高盈利；商贸地产为公司提供了稳固的租赁现金流。从投资角度而言，这不但有利于公司业绩的平稳，而且为公司提供了较高的重估净资产。