新会计准则下的蛋：金蛋还是金蛋壳

　　蔡臻欣

　　从9.12元的介入价位，到13.50元的出货点，陆家嘴(600663.SH)这只股票给刘立峰带来了差不多50%的收益，而这一切仅仅发生在不到1个月时间里。“这笔利润已经相当于我今年此前所有的收益了，可以说全都是新会计准则的功劳。”

　　他随即向《第一财经日报》展示了自己搜集的大量关于陆家嘴的券商分析报告，所有的报告都出在今年2月15日国家

财政部发布的新会计准则之后。“比如最近的这一份，是招商

证券11月20日撰写的，对于陆家嘴的目标估价就是13.72元，并给予强烈推荐。可以说我的卖出价位也就是受到这份评估报告的影响。”

　　在这份报告中，招商证券以极具诱惑力的文字强调陆家嘴作为资源型地产股的优良土地储备。“由于公司在陆家嘴地区尚存在巨大数量的土地储备，而陆家嘴区域物业升值的趋势是不容置疑，因此对公司的土地储备以及现在开发物业的价值进行重估具有极其重要的意义。公司现有土地储备及在建项目升值可观。由于陆家嘴区域涉及到土地拆迁以及详细规划目前无法确定，因此很难准确估计公司的土地储备以及在建项目最终能为公司带来的效益，但根据我们目前收集到的资料，我们认为这些项目最保守将为公司带来每股10元以上的增值。”

　　买到“金蛋”

　　“这说到底就是新会计准则的魅力。其实以前许多券商报告都已经明示了陆家嘴将是新会计准则实施后最为受益的地产业龙头品种。而综合我所搜集的报告，给予陆家嘴的采取公允价值模式后的资产重估价格基本上都位于11.50元到13.50元之间，机构的判断比较趋同。现在是大牛市嘛，所以我自然也要卖在估价的上限。”刘立峰谈起这笔他生平最成功的买卖，眉目间仍然是掩饰不住的喜悦之色。

　　他正式开始关注陆家嘴，还早在今年8月初。“当时许多

房地产股都已经拉升了一段了，但陆家嘴就是不涨。虽然自从新会计准则正式披露后，我就一直在关注这只所谓的地产重估龙头，而且还买了一些作为底仓，但它的走势实在太磨人了，那段时间任何一直房地产股都比它走得要好。券商充满感情的赞美仿佛对它一点作用也没有。当跌破180天线的时候，我都恨不得要一刀把它割掉从此不再关注。”

　　11月13日，陆家嘴出现了一个“多方炮”的K线走势，并且再一次走到所有中期均线的上方。刘立峰赶忙打进了1/5的仓位。“谁知11月16日马上就来了一根阴线，马上把前两个小阳星尽数吞没。我马上决定斩仓陆家嘴，还小亏了一点。”

　　接下来的一天，陆家嘴的走势让刘立峰大跌眼镜，整个上午还不温不火的陆家嘴，下午突然间腾空而起，短短一刻钟就封上了涨停板。“我当时真是后悔得不得了。”

　　刘立峰鼓起勇气重新进货，“我想既然股性已经明显活跃起来了，主力就应该志不仅于此。而且经过双休日两天的分析，我发现周五(11月17日)的收盘已成为近两年半多的最高收盘价。而且根据K线组合，可以说是一种洗盘完毕最后回抽随即强势上攻的形态。”下定决心之后，他在周一开盘不久后便分三笔全仓扑进了陆家嘴，一路持有到近期二次筑顶时才抛出。

　　蛋壳效应？

　　新会计准则下，重估增值目前主要体现在房地产、垄断性特许经营权以及法人股增值三大板块。而新会计准则的出台对于房地产上市公司最主要的影响就体现在投资性地产溢价将在账面上充分得到体现。所谓的投资性地产溢价在账面上得到体现主要是指：在原来的会计准则中，上市公司因投资地产的升值带来的利润并不列入账目，但新的会计准则将会把这一项列入账目之中。

　　但资深财务分析人士贺宛男认为，市场对投资性房地产有不少误读。例如认为哪家房地产企业土地储备多，重估后升值潜力大，投资收益就高。其实，房地产企业的土地储备及开发中的房地产均非投资性资产，以投资性房地产最多的浦东金桥为例，该公司47亿元总资产，25.42亿元净资产，放在“其他长期资产”科目中用于出租的开发产品(包括地产和房产)就达29.8亿元，按照新准则，近30亿元的“其他长期资产”基本上均可转为投资性房地产。

　　而陆家嘴等上海本地房企的投资型房产，明年是否会因为新会计准则实施而出现大幅溢价至今还没有一个明确结果。不少公司出于对新准则下折旧、税收等方面的考虑，仍然可能不会采用公允价值计量，而是沿用以往的成本模式。陆家嘴也表示，在2007年1月1日前陆家嘴仍会沿用目前的成本模式来计量。未来是否采用公允价值计量，需要满足相关条件，公司董事会目前还没有做出结论。公司希望投资者谨慎投资。

　　贺宛男还特别警示，就拿投资性房地产来说，新会计准则第3号规定，对投资性房地产，企业可以采用公允价值计量，也可以仍然采用成本法计量，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　“于是，问题产生了：采用新会计准则第一年由成本模式改为公允价值模式，确实一口吃了个大胖子，拿浦东金桥来说，其近30亿元投资性房地产若采用公允价值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地产价格跌了，也得采用公允价值，以后涨涨跌跌，每年经营业绩势将变得很不稳定。再说，采用公允价值后，相关房产不能折旧(作为无形资产的土地使用权不能摊销)，势必要多缴税。更厉害的是，成本法改为公允价值法后，升值部分就算按15%所得税率，税收也绝对不是小数，而这时候企业实际上并无‘所得’，更无现金流入，却要缴没有所得的‘所得税’，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为‘递延税项’，毕竟是利润总额中扣下一大块，企业会愿意吗？”她强调。

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