我们目前已经清楚地看到商品住宅市场的销售出现显著的下滑，房地产新开工增速也已经放缓。

　　我们目前已经清楚地看到商品住宅市场的销售出现显著的下滑，房地产新开工增速也已经放缓，我们认为当前的调控政策已经被证明是有效的。我们预计政府不会出台更紧的调控政策，也认为目前的限购政策向三四线城市推广的可能性较小，楼市调控已进入下半场。

　　与上半场政府不断出牌——调高房贷首付、提高房贷利率、推出限购政策等的情况不同，我们预计下半场市场则将不断“出牌”。

　　具体来说，开发商在楼市调控的影响下将继续保持较低的新开工水平、适度放缓建设进度并减少拿地支出，其结果是行业供求关系先恶化后改善、开发商资金状况逐步缓解、商品住宅投资放缓、房地产上下游感受到调控的“切肤之痛”。

　　我们预计房地产市场将在2012年上半年看到成交量持续低迷、新开工同比增速放缓、房地产投资增速放缓、政府土地出让收入下降，这些因素的逐步积累，将对政策放松起到推动作用。

　　我们认为市场不断“出牌”的结果将导致调控政策的放松，我们认为调控放松可能会在2012年三季度到来，但我们也认为房地产调控并非一个单纯的经济问题，所以经济之外的因素可能推迟政策放松的到来。此外，中国目前正在进行的地方政府换届，并将在2012年迎来中央政府换届，我们认为此时各级政府对地产调控政策哪怕是轻微的调整都会非常谨慎，这将放缓政策放松的脚步。

　　至于政策放松后会否带来房价的报复性上涨，我们认为这种担忧过于悲观。房价在2008年出现下降后，的确出现过快速上涨的情况，但2008年底的政策性质并非放松，而是政府通过住房按揭贷款、土地等多方面的刺激政策鼓励住房消费。如今情况已经不同，政府已经有调控经验和业已证明有效的政策工具，我们认为如果采用渐进的政策放松方式，而不是猛烈的刺激，不会导致房价暴涨。

　　瑞银证券

　　录入编辑：张珺