新浪财经讯 齐鲁证券2011年夏季投资论坛7月12日在青岛举行，新浪财经全程图文直播。国务院住房制度改革领导小组原办公室主任、国家建设部房地产产业司司长张元瑞在会上表示，加大加快保障房建设从根本上有利于房价的稳定和平抑。他认为，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。一方面要稳定房价，一方面要建立住房保障制度。

　　张元瑞：各位证券界的精英，听了一上午很累了，我简单一说。非常高兴来参加这次论坛，来之前，齐鲁证券研究所的领导同志跟我说，主要讲讲保障房会不会代替商品房、保障房能不能实现等这些问题。有一部分同志认为保障房将要代替商品房，有一部分同志认为保障房不会代替商品房，是有争论的。我想，我就根据齐鲁证券研究所领导同志给我出的题目，就像小学生答卷一样的(汇报)。

　　第一，保障房在房地产调控中的作用。我们要简单回顾一下中国住房制度改革的历程，通过这个历程的分析来看待保障房在解决住房问题、住房供应的地位和作用。从上世纪七十年代末，邓小平同志发表《对建筑业的谈话》算起，我国房地产业的发展，以及同时进行的住房制度改革，已经经历了30多个年头。我国住房制度改革的基本原则就是：对不同收入的家庭实行不同的住房供应政策，给不同收入的家庭提供不同的解决住房问题的途径。整个住房制度改革。它的政策实际都是围绕着这两句话进行的。

　　在计划经济体制下，我国长期实行住房实物分配。国家或单位盖好了房子，用很低的租金租给员工，出现了租金养不了房，连修缮的钱都收不回来。因此，更加没有办法实现住房的再生产。政府由于住房建设的财力又不足，没有办法大量建房。据统计，从1949年到1978年，全社会住宅建设投资占国民生产总值的比例平均为1.5%，其中城镇占比为0.78%。城乡住宅竣工面积每年平均为1亿平方米，其中城镇为0.18亿平方米。这样就造成了恶性循环，居住条件难以改善。1978年，城镇人均住房建筑面积只有7平方米，到1980年，城镇人均住宅也只有7.2平方米。将近一半的城镇居民家庭缺房或无房，大量居民生活在很不舒适、不方便的筒子楼、大杂院、棚户区里面。由于一房难求，出现了两家合住一室、几代人挤在一间房的窘境。住房问题成为当时最为严重的城市社会问题之一。这是1978年-1980年这段时间的社会现实。

　　1978年邓小平同志提出：“解决住房问题能不能路子宽些？”1980年4月2日，邓小平同志发表关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计，提出了住房制度改革的一整套思路。有的同志说住房制度是1998年开始的，这不对，住房制度改革是 1980年开展的，从邓小平同志讲话以后。这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕，我国住房制度改革逐步在各地展开。国家相继出台了“土地有偿使用”、“房屋商品化”、“住房制度改革”、“房地产综合开发”等重大政策，从而形成了房地产业赖以发展的四大政策支柱。住房的商品属性得以恢复，出现了商品房。

　　1994年7月18日，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品分供应体系。1994年，对这两类房子就有了很清楚的界定，一个是以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用房的供应体系。还有一个就是以高收入家庭为对象的商品房供应体系。到1998年7月3日，国务院颁发了“国发[1998]23号文件，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是住房制度改革的一个重大转折关头，所以有的同志就把1998年作为房改的开始。并首次提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。

　　2003年以后，针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快的问题，国务院颁布了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件，提出在高度重视稳定住房价格工作，保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用房价格的相对稳定的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。一方面要稳定房价，一方面要建立住房保障制度。

　　涉及到住房保障，什么含义？1980年以前基本是全民型的住房保障，就是政府或企业盖了房子给员工住，全民保障就是住房保障，但实际当时保障不了多少。住房制度改革以后，解决了低收入家庭住房保障问题，高收入者应该买商品房，中等收入者跨度很大，有一种计算方法，说20%以上的是高收入者，20%以下的低收入者，中等收入者上层接近高收入者，它的下层接近于低收入者，跨度很大，所以保障性住房最难解决的就是中等收入者。

　　2007年8月7日，国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。在这个文件里，把住房保障问题说到家了，增加了很多责任。这个文件再次明确“城市廉租住房五是解决低收入家庭住房困难的主要途径”，并要求逐步扩大廉租住房制度的保障范围，把以往有关文件规定的廉租住房供应“最低收入家庭” 扩大到供应整个“低收入家庭”，把供应范围的覆盖面扩大。

　　对城市低保家庭保障，要求2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。

　　“国发[2007]24号文件”把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中国房改历程中又一个里程碑。标志着从“重市场、轻保障”向着1998 年房改政策 “市场、保障并重”的正确方向回归；从“重买房、轻租赁”向着“租、售并举”的合理模式回归，保障房建设进度空前加快。“十一五”期间，我国保障房建设呈不断提速的趋势，通过各类保障性住房建设，解决了1140万户城镇低收入家庭和360万户中低收入家庭住房困难问题，中央累计安排保障性安居工程专项补助资金达1336亿元。

　　2010年保障性安居工程建设规模创造历史最高记录。据住房和城乡建设部资料显示，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成当年初国务院部署的任务。

　　同时，随着我国保障性住房的大规模建设，住房保障范围从城市低收入住房困难群体，扩大到林区、垦区、煤矿等棚户区居民，再到中等偏下收入群体，越来越多的群众成为住房保障政策的受益者。

　　“十二五”期间，我国将加快各类保障房建设。包括加快发展公共租赁住房；继续推进廉租住房和经济适用房建设；增加限价商品住房供应。

　　保障房的发展，这儿列了一张表。从1994年-1997年，只有经济适用房。从1998年-2007年出现了廉租房，就是经济适用房和廉租房两种。 2008年-2009年又出现了限价房，这样就是三种：经济适用房、廉租房、限价房。到了2010年又增加了一个公租房。所以现在的保障性住房，狭义上讲就是这四种。广义上讲包括棚户区改造、工矿区改造等等。

　　完善低收入家庭的住房保障制度的意义：

　　首先，将会促进住房问题的有序有效解决。逐步实现住房供应层次化个住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题，促进社会和谐。

　　其次，将会加快低收入家庭解决住房问题的步伐。以2007年1-8月份的统计数字为例，占得比重是很少的，住宅投资一直在增长，蓝色的线也就是说经济适用房的投资同比增速，经济适用房的波动很大，从2006年-2010年，经济适用房的增速一直在下降，所以光靠经济适用房是不行的，现在主要靠的是廉租住房。

　　第三是将会从根本上有利于房价的稳定和平抑。保障房和商品房为什么会发生平抑房价的问题呢？因为以往由于住房保障机制很不完善，原本属于社会保障方面的问题也只能由市场来解决，就发生了“只能”与“可能”之间的矛盾。只能由市场解决，但是所有问题都由市场解决是不可能的。好比是城市的交通，本来是人走人行道，车走车行道，各行其道，秩序井然。如果人流和车流都挤到一条道上，就必然造成交通混乱。中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价，这就增加了房价问题的复杂性。一方面说要稳定房价、降低房价，但是真正降了房价，刚才讲了，降一半，低收入者仍然买不起，降三分之二也买不起。房价问题不可能面对高中低收入来调控。“人车混行”形成的巨大住房需求压力刺激了房价上涨，所谓刚性需求，从这个意义上讲，住房保障制度不完善，也是之房价上涨过块的原因之一。

　　因此，这么多年房地产调控实际上包括了调解市场和完善住房制度两个方面：

　　一、调节市场，主要是控制投资规模、改善产品供应结构、调控租售价格、制定适当的金融和税收政策、建立市场秩序等等。

　　二、完善住房制度，主要是完善供应和分配制度。而其中，完善低收入家庭的住房保障制度又是重中之重。

　　三、通过住房制度的完善，最重要建立起三个“两条腿走路”的机制：1、市场性分配和保障性分配两条腿走路。2、买房和租房两条腿走路。3、新房市场和旧房市场两条腿走路。从而逐步实现住房分配合理化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题。

　　不仅中国如此，世界各国保障性住房问题都是很普遍的现象，时间关系不多介绍了，发达国家和地区的住房建设方式有三种：1、以英国、新加坡和香港地区为代表的政府直接建房的方式。像香港地区，政府累计建房已经达到83万住宅单位，占全港住宅总量的45.5%，香港的住宅一半是政府盖的，香港49% 的人居住在政府建造的住房当中。2、以法国、瑞典为代表的政府间接参与方式。3、以美国为代表的给住房投资人减税和住房承租人补贴的方式。

　　因此，通过以上的分析，我们看到房改的历程，结论：保障房制度不是一时的权宜之计，而是住房分配和供应的长效机制。低收入和中等偏低收入群体的住房问题应该通过保障房解决，其余的交给市场。如果是这个格局，大家就可以看出将来商品房的价格趋势，不是由保障房来代替商品房，而是双轨制两条腿走路。因为两者的供应对象不一样，没有办法代替，也不能代替。所以商品房、保障房必须并行不悖地同时发展。未来保障房的目标是覆盖低收入者，还将包括中等收入与低收入之间的“夹心层”，如限价房、公租房等。

　　二、保障房对产业链上下游的拉动作用。这是1998-2009年我国城镇住宅投资的情况(PPT显示)，这是1998-2009年城镇人均住宅面积。 1998年人均是18.7平方米，到2009年是30平方米。据专家估算，1998年以来，房地产业对国民经济拉动作用及其对相关产业的带动作用：

　　每年约可拉动国民经济增长1.5-2个百分点；住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点。有资料显示，根据2000年投入产出表估算：每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物质业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。所以我们证券网上对房地产板块特别是地产板块非常重视，另外也重视房地产业给其它相关产业的带动作用。

　　对住宅建设的后市预测，这是RETCO工作室编的一份资料。图表显示2011年城镇人均建筑面积是31.5平方米，到2015年增加到34.7 平方米，2020年38平方米，2025年40平方米，2030年43.4平方米。从2011年-2030年平均增速1.7%。有一个房地产的说法说： “房地产业还有多少年的好日子过？”根据这个预测，10年、20年，房地产仍然有好日子过，因为我们的城市化加速进行，住房问题始终是很关注的问题。对于城镇新建住宅面积也预测了一下，他们认为2011年-2030年，平均城镇新增住宅面积3.5%。将来，各个因素对城镇新增住宅需求的贡献也做了一个分析。从 2011年来讲，城镇自然人口对新增住房需求的贡献率是6.8%，城镇化30.4%，改善型需求40.2%，所以我们的房地产市场为什么还是比较兴盛，主要由改善型需求和城镇化需求在支撑。

　　由于时间关系，对保障房的进展情况就不讲了。

　　谢谢大家，不对的地方请大家批评指正。

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