报告要点

　　2010年7月份美国房地产数据8月份住房建筑商信心指数连续三个月下滑，创了09年4月来的新低，降至13点。这说明建筑商对于房地产市场的信心愈发低迷。

　　7月份成屋销售环比猛降27.2%，同比下降25.5%，折合成年率为383万套，降幅远高于14.1%的预测值。同时，库存增加压低了价格。分地区来看，全美各个地区成屋销售价格均大幅下跌。美国东北部地区7月份的成屋销量下降了29.5%，南部地区的销量下降了22.6%，西部和中西部地区的销量分别下降了25%和35%。新屋销售再次下降，7月新屋销售276，000套，环比下滑12.1%。受销售不畅的情况仍未没有改善，存销比继续大幅攀升，7月成屋存销比为12.5，环比飙升40.45%，7月新屋存销比为9.1，环比上升13.75%。

　　库兹涅茨周期下房地产市场的弱势本质从房地产周期的角度来看，自金融危机以来，本轮美国房地产泡沫的破裂已经进入了一个经典的库兹涅茨周期下的调整阶段。回顾之前，上一轮美国建筑业的周期调整还要追溯到储贷危机爆发末期的1980年代末和90年代初，当时新屋开工在1990年末才触底反弹，房屋销售也几乎在同一时期见底，此后尽管价格仍在下跌，但是住宅投资于91年2季度已经开始出现环比正的增长，且增速较为强劲。以此算来上一轮房地产周期的调整与本轮相差也是18年，可以看作是一个典型的库兹涅兹周期。而在这个过程当中，房地产销售出现历史低位水平的下滑，也是可以理解的，并且我们认为快速的大幅度下滑之后，未来继续大幅下行的可能性已经在逐渐的缩小。

　　单纯针对地产的刺激政策再出台可能不大在退税政策刺激消退之后的几个月中，美国房地产销售方面出现了持续的下滑，这和我们在年初的判断也是相一致的，不过在程度上，伴随着就业、消费等等主要数据的同步下滑，地产销售下滑的幅度远超出我们、和整个市场的预期。

　　在这样的背景下，在未来是否可能继续重启新一轮的退税刺激政策，或者类似退税的其他刺激房地产市场的计划？总的来说，我们认为即使在未来重新实施类退税的刺激计划，也将难以达到之前两次对房地产的提振效果，因此寄希望于通过政策刺激再去快速拉动房地产市场的景气程度是不太现实的，结合目前处在大周期拐点的判断，地产需求的缓慢恢复是大概率的事件。

　　警惕库存高位可能给银行业带来的风险7月销售大幅下滑之后，现房存销比明显上升，而建筑商的信心也跌至低位，这些都给房价带来了较大的压力，如果出现降价消化库存的局面，那么对本已十分脆弱的美国大型银行来说，金融风险将有可能出现明显的回升，并且目前的违约率和止赎率也依旧处在高位攀升的态势。而由此引出的政府对金融业是否会有新的支持政策也是值得关注的。

　　

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