国信证券 方焱 区瑞明

　　事项：

　　2010年05月31日，中新网转载国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》第五条指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

　　评论：

　　在推出物业税不成熟的情况下，逐步推进房产税改革是现实之举。在西方发达国家，物业税是地方政府税收来源主要税种之一，如美国物业税的征收额度是房产总价值的1%-1.5%，每年对房屋价值评估后征收一次，主要由地方政府征收，用来支付治安、消防等公共产品的支出。1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》国发[1986]90号文，条例明确规定“……房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%……个人所有非营业用的房产免纳房产税；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%”。而我国在推出物业税不成熟的情况，逐步推进房产税改革是现实之举，有利于平抑房价、合理引导消费。

　　今年发改委的提法与2009年不同，可以说表述力度没有2009年厉害。2009年05月25日，国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知(国发„2009‟26号)，第九条“加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制”中提到要“深化房地产税制改革，研究开征物业税 (财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)”；而2010年5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》第五条指出，“出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革”，可以说表述力度没有2009年厉害。

　　逐步推进房产税改革将削弱房地产“投资品”属性，有利于平抑房价、改变人们心理预期、合理引导房地产消费。房价不仅仅是供求关系问题，人们心理预期对房价产生较大影响，逐步推进房产税改革有利于改变大家的消费预期，稳定房价。另外，房地产具有“投资品”属性，保有环节税费过低，投资性或投机性需求必然猖獗，逐步推进房产税改革、增加保有环节税费将直接影响人们的投资行为，有利于合理引导住房消费。

　  逐步推进房产税改革短期对人们心理产生影响，长期看将改变房地产运行轨迹。虽然房产税短期难真正推出来，但从国务院层面发文要求逐步推进房产税改革，我们建议重视中央态度的重大转变，这与前几年专家学者建议在中国开征物业税完全不同，这次是真的“狼来了”。

　　维持行业 “谨慎推荐”的投资评级。逐步推进房产税对人们心理预期产生负面影响，房地产销售将受到压制，但考虑地产股跌幅较大，已基本反映目前悲观预期，估值已接近08年底水平，机构配置很低，我们认为地产股进一步下跌幅度有限，将已进入震荡筑底阶段，有反弹机会，建议低配，选股时注重业绩锁定性和成长性，可关注三类品种：①全国及区域龙头：如保利、滨江、华业、中天城投；②城投类股：云南城投、黑牡丹；③资产注入：广宇发展、沙河股份。