国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。专家指出，在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《通知》还对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。同时，在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。

　　这是近年来，国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。2006年底，税总曾印发文件，要求各地从2007年2月1日起，对房企进行全面土地增值税的清算工作。新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被业内人士评论为没有“打中要害”。

　　多数的分析人士认为，国税总局上述政策的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。不过，因为土地增值税清算的难度很大，需要多个部门协同处理，实际征收难度确实很大。上述税收清算政策的覆盖面因此很可能仅限在那些捂盘囤地现象比较突出的项目上。

　　2010年房地产调控供需双管齐下

　　对于引起前期市场出现快速下跌的超预期的房地产调控政策，经过了一个多月的实施，“新国十条”调控政策已经取得初步效果，二手房成交量大幅下滑，价格也开始松动，但开发商充裕的资金使新房价格维持在较高水平。目前商品房调控政策进入了观察期，这一方面会使投资者预期后续政策暂时不会更加严厉，从而有利于缓解市场的紧张情绪，另一方面，管理层会观察房地产市场的进一步反应，只有在房地产价格出现明显回调时后续政策才可能放松。在政策进入观察期但市场预期仍未完全明朗前，市场仍然难有明朗的趋势。

　　不过，由于短期房地产板块跌幅过大，市场开始讨论左边建仓问题。看多的理由和看空的理由似乎都有。

　　看多的逻辑：(1)加息缓行；(2)地方楼市新政推迟，市场预期趋于稳定；(3)10年业绩锁定性较好，目前股价已经反映11年业绩下滑20%；(4)欧洲债务危机引发全球经济二次探底，欧盟作为中国的第二大出口区，将对中国经济增长带来负面影响，类似于08年，房地产调控政策因此放松。

　　看空的逻辑：(1)政策未尽；(2)各大城市销量出现明显萎缩，预计11年业绩出现下滑；(3)预计下半年新开工量调减，也将影响12年的销量。(4)估值不能作为股票推荐的首要理由。估值基准和业绩预测都有调整的风险和必要。

　　这其中，多数机构的机点还是认为，中期巨大的跌幅意味着板块进一步暴跌动能不足，但房产税落地、预售款监管等政策预期犹在，房价普跌促使成交量反转预计也将发生在9月份以后，扭转房地产板块趋势的催化剂尚未出现。

　　在行业调整过程中，上市公司的估值水平并不可靠，国金证券认为判断政策底部来指导投资更为保险。近期政府态度的微调会一定程度消除市场过于悲观的预期，短期存在反弹的可能。但目前仅是政策进入短期平静期，随时有反复的可能，也即尚未达到政策底部。因为行业基本面的调整从四月中旬开始，经历如此短的调整周期就放松对地产的调控可能会导前期调控成果的前功尽弃。政策底部还需要一段时间的等待以及地产新开工数据下滑的印证。

　　招商证券给出了当前对房地产股的投资逻辑：

　　(1)当前估值处于极低点。按重点跟踪的20多家地产公司来看，现在的股价平均已经反映了房价下跌30%的预期，目前估值也已和08年9月份最恐慌的时候相同了；

　　(2)具有相对收益。这轮调控打压地产，受影响最大的还是上游行业。这些行业盈利波动会很大。不排除业绩大幅下滑的可能，而整个地产行业最多是业绩没什么增长。因此地产股会有相对收益；

　　(3)寻找未来每年有30%以上高增长的公司，以获得超额收益。这些公司主要为质地较好的二线开发公司和服务业龙头。这些公司有：荣盛发展、冠城大通、格力地产、首开股份、鲁商置业、世联地产等。

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