国务院日前出台的房产新政产生了立竿见影的效果：一些地区前期涨幅惊人的房价开始回落；部分外地炒房者开始抛盘，二手房交易量呈连续上升趋势；不少开发商推迟开盘时间；房地产股持续大跌；银行停贷观望。此次严厉调控能否真正抑制住楼市的狂热势头？房价拐点是否就此出现？房地产市场的调整对今年我国的GDP有多大的影响？安信证券的最新报告对此进行了详细分析。

　　针对近期出台的房产调控新政，4月23日，安信证券提供给《每日经济新闻》的一份最新报告指出，如果在房地产市场调整的同时，流动性并没有出现急剧的收紧，那么调整形式将更多地表现为市场的盘整或者阴跌局面，即调整时间长但年度调整幅度较小。如果房地产市场调整与严重的金融危机或者流动性骤然紧张的局面互相强化，那么房地产市场调整更多会以破坏性的方式出现，即调整时间较短但是交易量及价格可能会出现急速的下跌。

　　综合多方面情况，安信证券对房地产市场有以下几个观点：

　　1、目前房地产市场，尤其是一线城市的泡沫正在开始破裂，房价已经走过本轮的高点。

　　2、未来两三年里，房地产市场将经历温和的调整，表现为房价的盘整或者缓慢下跌，交易量以低于历史平均水平的速度增长。

　　3、泡沫的破裂对经济的负面影响不太可能超过2个百分点，这具体体现在房地产开发投资的下降，上游相关行业的产能过剩程度加剧，经济产能利用率修复的时间延长，但整体影响相对可控。

　　4、考虑更长远的时期，如果房地产泡沫的破裂与可能的经济危机相纠缠，那么不排除出现泡沫崩溃的风险，但在短期内这样的风险尚不显著。

　　楼市泡沫开始破裂

　　安信证券认为，目前一、二线城市的房地产市场累积了严重泡沫，看起来这样的泡沫已经开始破裂。

　　从历史上看，中国在2008年出现了房产泡沫的急速崩溃过程，经历了交易量和价格的快速下跌。造成这种结果的主要因素来自流动性快速枯竭导致的购房需求急速下降；此外，房地产市场在当时也面临较大的供给压力。

　　从流动性看，2007年末以后的信贷控制以及贸易顺差规模的下降使得流动性供给萎缩；同时，通货膨胀水平的上升带来流动性需求的上升。两种力量使得流动性供需矛盾在2008年迅速恶化。

　　从房地产市场供给来看，2007年的地产牛市之后，开发商普遍趋于乐观，房地产开发投资及新开工面积经历高增长，带来了可售房源供给的大量释放；另一方面，开发商激进的经营策略使得企业在信贷收紧的局面下面临资金链断裂的压力，因此急于实现销售。

　　流动性的枯竭带来的需求下降导致交易量快速萎缩，再加上房地产市场的供给释放，促使房价出现快速下跌，而房价的急跌甚至使得部分刚性需求者也转向持币观望状态，从而使得2008年房地产市场陷入急剧量缩价跌的恶性局面。

　　安信证券表示，相比2008年，目前的地产市场泡沫更加严重，很可能已经处在破裂的阶段，主要是由于：首先，在剔除短周期波动的意义上看，实体经济相对资产市场的吸引力正在逐步增强。尽管由于短期经济波动，实体经济面临产能过剩的压力，但是从更长的周期看，2008年以来，中国已经开始逐步消化之前所积累的过剩产能。剔除短期需求波动的影响后，相对资产市场(包括房地产市场)，投资实体经济吸引力将会相对提高。

　　其次，从短期来看，宽松的货币环境已经进入后期。从贸易盈余的角度看，随着过剩产能的逐步消除，贸易盈余规模将会系统性的下降；而从信贷创造看，随着刺激性政策的退出，主动信贷创造的力量也将逐步减弱。

　　因此，各方面支持泡沫的力量已经开始消退，目前泡沫很可能已经开始破裂。

　　短期内楼市不会急跌

　　然而，安信证券并不认为短期内楼市会以急跌的方式进行调整，这主要是因为：第一，中国流动性不太可能在短期内迅速转为短缺：尽管信贷的收缩和贸易顺差的下降已经出现，通货膨胀压力也在逐步增大，但是流动性出现如同2008年那样迅速收紧的可能性并不是太大。因此购房需求也不太可能出现急剧的萎缩。

　　第二，在中短期内出现严重的银行体系崩溃或者出现严重的惜贷现象的可能性并不太大。

　　第三，目前地产市场供给压力较小。经历2008年的地产调整后，开发商普遍趋于谨慎，在剔除基数因素后，房地产开发投资和新开工面积增速迄今依然低于历史平均水平；企业负债率和现金流也均较2008年稳健。因此只要需求不急剧萎缩，开发商有能力通过调整开发节奏调整供给。

　　最后，尽管2009年地产市场经历罕见的牛市，但是从更长期来看，它仅仅只是对2008年低迷市场的修正，并不存在超调的风险，因此泡沫破裂后不存在较大的向下修正的压力。

　　安信证券认为，目前地产市场所面临的宏观和微观环境均好于2008年的中国和次贷危机中的美国，因此中短期内中国地产市场更可能以相对温和的方式进行调整。

　　两三年内缓慢调整

　　安信证券报告倾向于认为在未来的两三年内，地产市场将经历较为缓慢的调整，表现为交易量增速维持在低于25%的历史平均水平(但是依然能保持一定增速)，房价将出现盘整或者缓慢但持续的下跌。而这与日本在1990年代以后所经历的缓慢调整过程有一些相似之处。

　　安信证券表示，相比1990年代以来的日本，中国尚在延续的城市化过程和经济相对高的增速意味着相对旺盛的刚性需求，因此未来两三年内，相信地产市场的调整过程也相对更加温和。

　　原因在于：一方面，泡沫之后，日本经济增长在绝大部分时间里面近乎停滞，而中国经济增速即使回落，也将保持较高速度；另一方面，日本在上世纪90年代泡沫崩溃的时候已经结束了城市化过程，并且人口趋于老龄化，而中国在短期内尚未达到此阶段。因此即使投资性需求出现萎缩，但是刚性需求将支持房地产成交量即使回落到25%的历史平均水平以下，也不太可能出现猛烈的降幅，而这也将支持房价在目前较高的水平上盘整或者出现缓慢的下跌。

　　对GDP的负面影响有限

　　安信证券的数据显示，自1999年住房改革至2006年，中国房地产市场的趋势比较稳定，房屋销售面积的平均增速在25%左右。安信证券表示，按照他们的测算，在中性的假设下，可以期望房屋销售面积在2010~2012年期间达到15%~20%左右的增长。在悲观的假设下，看起来最近两三年房屋销售面积的年增长情况也依然会在10%以上的水平。

　　如果以上述评估为基础，并进一步考虑到房地产在经济中的占比情况，安信证券倾向于认为房屋销售面积的下降对GDP的影响可能在1~2个百分点左右，其影响仍比较有限。

　　安信证券认为，地产行业还会对经济产生间接的影响，但是这样的影响同样有限。从短周期看，房地产投资的下降，会加剧上游行业产能过剩的程度，从而影响其投资意愿以及雇佣规模，进一步放大其负面影响，同时也会延缓经济修复过剩产能的时间。不过，考虑到从更长周期的角度看，中国已经处在产能过剩被消除的阶段，这将部分抵消短周期的波动。因此，整体而言，这对经济负面影响依然有限。

　　不完全排除深幅调整可能

　　值得注意的是，安信证券表示，尽管未来两三年内地产市场的调整将相对温和，但是从更长的视角看，由于中国经济面临诸多结构性问题，这可能会最终引发房地产市场出现破坏性调整的局面。

　　具体而言，由于我国同时面临着低端劳动力短缺，出口部门竞争力削弱，以及地方融资平台资产质量恶化等风险，经济增速将面临系统性下降的压力。然而释放压力的过程很可能表现为通货膨胀的急剧恶化，随之货币政策的快速收紧，进而导致从金融市场到实体经济广泛的剧烈波动。货币政策的紧缩，以及银行体系可能因为资产质量而出现惜贷，都会对房地产市场造成较大冲击。

　　一旦在更长的时间范围内，中国经济增速面临系统性下降的压力，并且这样的压力很可能通过经济危机的形式释放，那么房地产市场有可能因此经历较深幅度的调整。

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