编者按：本周，南京市江北的18套退房竟然引来了3000人竞买，扬州市物价局要求商品房半年内不得涨价……房市之所以再度火爆，是因为巨大的赚钱效应，有个别房子在短短二、三周内就实现了本金(首付款)的翻番。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生近日也表示，房地产资金杠杆率正在大幅度提高，在热点城市将冲到20倍以上。房市如此高涨与近期股市的低落形成了鲜明对比。这种局面还会“僵持”多久？本期，我们邀请东吴证券研究所副所长江帆和南京证券研究所所长助理周旭共同探讨之。

　　短期房市“繁荣”或将延续

　　《大众证券报》：尽管“两会”前后国家高层多次表态要控制住房价格上涨，但从目前来看，房市火爆程度似乎又进一大步。比如南京二手房价今年涨了908元/㎡，但越涨越有人买，江北18套退房竟然引来了3000人竞买。大量社会资金继续快速涌向房市。如何看待这一现象？繁荣还将持续多久？

　　江帆：房地产行业已经成为拉动经济的主要推手，而越来越强的通胀预期也让投资客重回楼市，尽管国家意图改变，但短时期内尚难以有大的效果，因此短期房市繁荣或将延续，但如果人民币升值未能加快和一、二季度的经济运行良好，则房地产可能引来大幅政策性调控，那么房市将出现大的调整。

　　周旭：去年新增信贷9.6万亿，今年预计下降21%，仍达到7.5万亿，M2与名义GDP之差达到历年的高位。由于中国老百姓投资渠道狭窄，股市持续盘整，缺乏盈利效应，大量的资金涌向房市，这是资本追求高收益的本性使然。现在的房价的确存在一定泡沫，但房地产周期与本国经济周期相关，城镇化是推动中国经济增长的重要动力，这一过程还要持续相当长一段时间，而且全球经济已经走出衰退，中国经济复苏尤为强劲，控制房价的难度较大。解决普通人住房问题，需要政府通过建设保障性住房来解决。

　　赚钱效应决定了资金流向

　　《大众证券报》：全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生近日也表示，2009年房地产资金杠杆率大幅度提高，1-9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍，如果考虑股权基金、分期拿地、房价上涨预期、人民币升值预期，那么杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。房市是否已经分流了股市场外资金？同时降低了股市的吸引力？

　　江帆：房地产市场其规模之大、影响之广、炒作资金之多牵动社会多方利益。刚性需求仍强劲。但要注意，如经济复苏不如人意，则房地产可能继续作为拉动内需的重要工具而得以扶持，反之将受到严厉调控。在目前监管环境下，楼市资金进入股市的难度在加大，更重要的是，是否与股市争夺资金还要看后续调控政策如何演变。

　　周旭：的确，高杠杆率以及巨大的赚钱效应无疑使得房市对于一般投资者而言更有吸引力，在流动性继续向资本市场流入的背景之下，楼市与股市作为两个流动性的蓄水池，二者之间的确存在跷跷板效应，尤其是目前，房地产作为公众预期增长比较确定，目前仍然火爆的行业无疑具有更大的吸引力，其在一定程度上的确分流了股市场外资金，但是房价不断高企，投资门槛大幅提高，而短期政策的风险亦不容忽视。股票市场比较优势已经出现，只是股市还缺乏足够财富效应以吸引更多资金。

　　3000点下的下跌空间比较有限

　　《大众证券报》：目前股市并没有像房市那样火爆。如以估值来测算的话，A股市场下跌空间会有多大？如果下跌，谁将是做空主力？

　　江帆：目前A股估值处于历年低位，考虑到股指期货的推出，3000点往下的下跌空间应比较有限，其中金融股尤其是银行股的表现举足轻重。

　　周旭：从基本面来看，目前实体经济仍然在进一步转好，A股有基本面的支撑；从估值上看，目前上证综指的动态市盈率在20.69倍，沪深300的估值只有19.96倍，从估值上看趋于合理。目前存在的主要问题在于可能存在经济刺激政策退出预期，市场仍有经济可能二次探底的忧虑，因此，仍需等待基本面的进一步明朗。不过从目前管理层对待经济政策退出审慎的态度上看，其将是一个渐进、缓慢的过程，今年有可能呈现出前紧后松的格局，因此，个人认为A股再大幅下跌的空间并不大。

　　股指期货“平稳”背后有深义

　　《大众证券报》：指期货或将在4月16日推出，但目前开户依然冷清，融资融券亦然。这种低调、平静的市场氛围是否反而有利于这项被列为今年重大金融创新的平稳推出？

　　江帆：从管理层的态度看，在平稳推出后再视市场情况逐步放开和搞活。但不管怎么说都会对大盘蓝筹股产生正面的刺激，只是市场对其炒作热情可能比较有限和理性。

　　周旭：对于金融创新业务，管理层的态度一直是“平稳”为主，包括创业板的推出等等都是遵循这一原则。这种平静的市场氛围确实有利于金融创新业务的开展，如果开闸即遭遇热炒不利于其后续的发展。对于股市而言，由于目前估值相对合理，股指不具备太大的下跌空间，因此，对于股指期货有可能带来的交易性机会个人依旧持乐观态度。

　　权重股的交易性机会值得关注

　　《大众证券报》：本周股市热点有限，此前倍受市场质疑的创业板上的高估值股票反而异军突起，但流通市值并不大。未来的市场机会是否仍将以中小市值股票为主？

　　江帆：中小市值个股因其流通盘小炒作资金耗费不多、炒作题材相对比较丰富而为游资所青睐，但其疯狂的炒作也引发管理层的警觉和厌恶，因此可适当关注大盘风格的切换对蓝筹股的带动作用。

　　周旭：股市近期的“权重蓝筹股搭台，中小市值唱戏”的特征非常明显，这与实体经济的“调结构”是相互呼应的。而“调结构”作为全年经济政策指导思想，其投资主线也有望贯穿于全年，当然，当前由于有些股票短期上涨幅度较大，应该注意个股风险。由于股指期货、融资融券4月中旬有望推出，对于权重股的交易性机会值得关注。

　　股市“背离”实体经济难长久

　　《大众证券报》：尽管股市整体表现低落，但是实体经济表现依然出色，汽车销售依旧火爆，饭店、商场、超市也人气高涨，很多上市公司也对一、二季度的企业业绩很乐观。如何看待实体经济和虚拟经济之间的这种背离？

　　江帆：应该说成熟股市大的走势与其国家的政治环境及经济景气变动周期是高度相关的，人们对未来经济发展走势的预期心理会首先从股市上反映出来，因此股市才被称为为反映一国经济发展状况的“晴雨表”，但是股市预测经济发展有一定的提前性。09年估值的大涨在一定程度上已反映了实体经济的复苏状况，这从部分题材股的高估值上已有所反映。除非有更加超预期的数据出现，否则股市很难再做出更积极的反应。目前实体经济复苏的态势已经越来越明显，但2010年更重要的是结构调整，这对受到调控影响的权重股并非福音。但经济走上常规发展、蓝筹股的估值优势也使股市很难深跌。

　　周旭：股市是反映未来预期的，尽管实体经济表现依旧出色，不过这大都已经在去年的行情中被市场完全反映过了。目前的情况在于，市场仍在担忧由于经济刺激政策不适时的退出而可能导致的经济二次探底风险，只有这种担忧完全被市场消化之后，实体经济依旧在好转，上市公司业绩增长依旧乐观，那么，股市才能再重新关注市场的基本面，才有可能对过去过度的担忧而盲目的杀跌行情进行修正。

　　人民币缓慢升值利好股市

　　《大众证券报》：近期，在全球金融市场上，汇市颇为引人注目，尤其是美元走强、欧元受到连续两波冲击，欧盟国家的主权债务危机也令人担心，而人民币汇率问题也成为了美国政客们攻击标的。汇率问题还将如何影响我国？股市会否因此受到超预期的刺激？

　　江帆：人民币升值与否和升值速率历来是大国间政治博弈的大事件，相信我国政府不会轻易采取大幅度、一步到位的措施进而屈从于国际上的压力，但从目前情况看升值不可避免，仅是升值速率的快慢而非升不升的问题。因此从中长期看人民币的升值对股市相关受益板块如航空、造纸等，有正面的刺激作用。

　　周旭：汇率是我国不能遗失的阵地，对于出口依旧占据较大比重的我国经济体而言，出口复苏进程在较大程度上将对我国经济复苏产生深远影响，而06、07年的经验告诉我们，如果人民币升值过快的话，对于我国出口企业而言无疑意味着巨大的风险，对于这个风险，管理层已经完全认识到了。因此，从管理层目前传递的信号来看，其对人民币汇率的态度非常强硬，不容许西方国家对于我国汇率问题横加干涉，人民币汇率更多地将是以平稳、缓慢升值为主。因此，对于股市而言，其更多地将是一项长期的利好，而非短时期内的股市上涨催化剂。

　　■ 时间：3月26日   ■ 人物：江帆  周旭   ■ 记者：徐霄

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