夏志琼：本币升值助推房地产股价

　　作者：夏志琼

　　导语：人民币升值将全面提升国内地产资产价值，持续升值预期对房地产价格构成长期利好，而对人民币升值将有更强的预期，必然吸引投机资金继续流入房地产市场，支撑房地产股价。

　　今年以来，房地产市场遭遇了严厉的宏观调控，但房地产指数却跑赢了上证指数，这表明市场对房地产行业长期看好的趋势并没有因宏观调控而改变。房地产行业刚性需求的存在，加上土地、信贷等调控导致房价成本的上升，并不支持房价出现大幅回落，而人民币升值预期的存在，更成为房地产股价上扬的催化剂。因此，在推动房地产行业增长的因素未发生根本性改变之前，房地产业行业调控应被视为市场净化的过程，有利于整个行业健康发展，也有助于优质公司的脱颖而出。所以在本币升值的历史背景下，估值的优势与成长性的结合，将强劲地支撑着房地产股价。

　　宏观调控难以打压房价

　　今年二季度以来，国家针对房地产市场进行了一轮新的调控，颁布了一系列严厉的调控措施，主要包括：2006年5月17日的“国六条”、5月29日的“国十五条”、7月14日建设部的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、7月19日《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、7月26日国税总局发布的《征收个人二手房转让所得税通知》、8月19日人民银行对存贷款的加息举措以及9月6日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等等。对于宏观调控，从根本上来说是为了使行业乃至国民经济更加健康地发展，而不是要危及房地产行业的发展，所以宏观调控政策虽然短期内会对行业造成一定影响，但并不会影响房地产行业的长期投资价值，国内未来房地产投资和销售仍会有稳定的保障，未来行业景气有望保持平稳。

　　从2005年下半年到目前，北京、深圳、部分二线城市为代表的住宅房价快速上涨，涨幅甚至持续超过两位数，今年8月北京住宅新盘实际成交均价为6696元/平方米，比7月份上涨了7.2%，而这其中八成以上还是分布在四环以外。可以说政策调控只是压制了房价的涨幅而已。由于有本币升值在支持，宏观调控难以打压房价。

　　市场对房地产行业的预期也能说明这一点。8月19日央行加息，8月21日大盘跳空低开，地产股也遭受重创。但到尾市，多数地产股不跌反涨，并开始冲击新高。之后G万科等龙头连续上涨，二线地产股G泛海等也连创新高。而即将变身为“中航地产”的G深南光更是持续暴涨。9月5日，管理层出台了对土地调控的措施，当天房地产指数创出新高后回落，而后经短暂调整，又再度发力上涨。在一连串调控出台后，除了大批中小房地产企业担心被淘汰出局外，那些耳熟能详的大型房地产企业或许正暗自期待着这次全行业的洗牌。对有品牌优势、资金实力和土地储备的龙头上市公司而言，宏观调控反而利大于弊。以台湾为例，从1985～1990年的新台币大幅升值期间，台湾加权指数从1985年最低的636.02点开始启动，到1990年2月10日创下12495.34点的历史新高，涨幅高达17.84倍。其中台湾地产股的涨幅更是惊人，普遍超过指数的同期涨幅。可见调控和加息同样也不会改变内地地产股的持续走牛。

　　本币升值成为最大利好

　　人民币升值将全面提升国内地产资产价值，持续升值预期对房地产价格构成长期利好，而对人民币升值将有更强的预期，必然吸引投机资金继续流入房地产市场，继续加大对我国中心城市商业地产的投资规模。

　　8月加息后，市场预期利率政策已经告一段落，政府货币调控重心开始转向汇率政策。同时美国近期的加息步骤似乎暂停，市场对美元的走势并不看好，此外，我国的贸易顺差不断创出新高，到8月份，我国已经连续28个月实现贸易顺差，人民币升值的压力很大。以上几方面因素引发了市场对人民币升值的更为强烈的预期。房地产行业是人民币升值受惠最大的行业，在人民币升值趋势不变的背景下，房地产行业正逐渐成为行情最主要的发动机，资金大量涌向受益于人民币升值概念的地产类股票，使得地产股成为近阶段行情中最风华正茂的一代牛股，G陆家嘴、G中企、G万科、G金融街等地产股均是响当当的强势股。

　　对大的房地产企业来说，未来发展空间也从来没有像今天这样清晰，他们将在日趋严格的政策环境和规范的市场环境中，迅速取得那些中小企业退让出来的市场份额，并且当仁不让地成为行业未来市场的主导力量。沪深上市房地产公司凭借强大的资金优势和土地储备，具有很大的发展空间。一些全国扩张性房地产企业拥有较大的存量土地储备，土地溢价明显。如G万科A、G金地等，分别拥有1000万和600万平方米以上的土地储备，未来发展较为明朗，在房地产行业的良好发展前景下，长期投资价值明显。而正向全国性公司发展的企业如G招商局、G城建、G金融街等，土地储备在300万至600万平方米之间，也有很大的发展潜力。另外，一些拥有垄断资源的区域龙头企业比如G实发展、G陆家嘴等，土地储备也较丰富。这类公司凭借其资源的垄断性和区域影响力可以获得良好的增长，维持未来几年的稳定收益，同样也具有较强的投资价值。

　　优质公司价值突现

　　房地产行业当前正处于竞争激烈、集中度提高的趋势中，具有规模和品牌优势的地产公司在竞争中日益处于有利地位，而宏观调控又使这种集中化趋势进一步加剧，行业的整合速度不断加快。未来房地产市场是品牌规模开发商的市场，这个趋势已日益明显且无法改变。从具体的房地产公司看，如G万科、G招商局、G金地、保利地产等一批优质的地产公司都能够保证未来3年能够实现30%以上的业绩增长。因此，优质地产股无疑是极具吸引力的良好投资品种。而对于市场巨大的资金量来看，优质房地产上市公司的数量并不多，仍然是股市的稀缺资源。参照国际上成熟的房地产市场，80%的市场份额集中在20%的公司手中；而位列中国房地产百强企业之首的万科，其市场占有率仅为0.94%。可见我国的房地产行业市场集中度较低，作为行业优秀代表的地产类上市公司在并购重组方面有着较大的发展空间。

　　房地产作为最重要的固定资产投资无疑将长期受益本币升值。从业绩上看，得益于近几年房地产行业的火爆，不少地产股出现了业绩的拐点或新的增长点，地产板块中报业绩因此出现了非常抢眼的增长趋势。截至2006年8月30日，在公布中报的76家房地产类上市公司中，净利润增长的有47家，净利润增幅在30%以上的有34家。其中龙头公司G万科、G金融街、G泛海、G栖霞等净利润增幅更在50%以上。

　　房地产业整体的财富创造能力在增强，对股东的回报进一步提高。中国房地产TOP10研究组2006年研究的成果显示，沪深房地产上市公司十强中的G万科、G招商局、G陆家嘴、G金地、G金融街、G中企、G城建、G苏高新、深宝安A、G国贸，经济增加值2005年达到了21.26亿元，同比增长35.81%，有5家企业提供了1亿元的优绩，有三家的盈利率超过了10亿元。十强公司的平均的现金红利的收益率是2.51%，同比增长了3.87%。

　　根据新的企业会计准则，从2007年开始，我国上市公司对于投资性房地产的会计核算可以采用公允价值法，即投资性房地产可以按公允价值入账，公允价值的变化可以记入损益，不需要计提折旧，这也将给一些拥有投资性物业的上市公司带来净资产和收益大幅提升的机会。

　　有效需求长期旺盛

　　从房地产行业本身来看，在人口增长、经济增长和城市化的大背景下，我国房地产行业的自住性需求极其巨大，而受到土地、资金的限制，供给相对有限，供小于求将是市场的常态，虽然可能在某些区域某些时段出现供过于求的情况，也将是局部的、暂时的非常态。房地产的未来数年是发展的黄金时期，前景良好。

　　中国有5.4亿城镇居民，加上农村人口城镇化和农村人口向城市转移，对住房的需求是十分旺盛的。这几年住房大跃进式发展，从1999年到2006年，人均居民竣工的住宅面积包括市场化和非市场化也不过是6平方米每年，供应仍显不足。就我国的房地产市场看，在房地产开发较好的许多地区，国民经济发展与中等发达国家的差距已经很小，但我们的房价却只是其几分之一。根据房地产业发展的规律，房价的涨幅不宜过高是各国的共识，但其幅度应略高于GDP增长速度和居民收入增长速度，所以房价平均10%左右的涨幅是合理的。

　　从各国房地产业发展的情况看，其价格走势有着与其他商品不同的特殊性，即长期趋势是向上的。房价在美国，从二战发展至今一直在涨，最近五年还累计上涨50%；在日本，房价已涨三十几年了，它是世界公认的高房价国家；而英国、法国、德国、韩国等国情况也基本相同，甚至莫斯科的平均房价也一直在大涨。我国已加入WTO，参与国际经济大循环是必然。随着国际金融机构及国际性房地产公司对中国市场的进入，中国的房地产业与国际接轨的进程将大大缩短，房价与国际市场的距离只能缩小。

　　从总量上看，中国房地产业支柱产业的特征仍将持续存在并且继续呈现上升势头。房地产价格上涨尽管有周期性，但在工业化和城市化过程中，绝对价格水平始终趋于上升是不以人的意志为转移的。而人民币升值预期的存在更能促使地产板块持续走强。

　　(作者供职于辽宁省凤城市人行)