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随着央行决定在银行间市场试点进行资产证券化以来，原本仅限于专业理论探讨的资产证券化问题，一时间渐行渐进地向广大投资者走来。可以预期，在不久的将来，广大投资者有希望拥有一种全新的投资品种。本文试图诠释住房抵押贷款证券化这一金融创新工具。
一、住房抵押贷款证券化的基本流程
1、确定证券化资产并组建资产池。2、设立特殊目的机构(SPV)。3、资产的真实出售。4、信用增级。5、信用评级。6、发售证券。7、向发起人支付资产购买价款。8、管理资产池。SPV要聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商的作用主要包括：1)收取债务人每月偿还的本息；2)将收集的现金存入SPV在受托人处设立的特定帐户；3)对债务人履行债权债务协议的情况进行监督；4)管理相关的税务和保险事宜；5)在债务人违约的情况下实施有关补救措施。9、清偿证券。按照证券发行时说明书的约定，在证券偿付日，SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息。利息通常是定期支付的，而本金的偿还日期及顺序就要因基础资产和所发行证券的偿还安排的不同而异了。当证券全部被偿付完毕后，如果资产池产生的现金流还有剩余，那么这些剩余的现金流将被返还给交易发起人，资产证券化交易的全部过程也随即结束。
二、与广大投资者密切相关的问题主要有以下几点：
1、住房抵押贷款证券化的金融产品与股票和企业债券相比，有更加充沛的未来现金流支撑。
毋庸置疑，进行证券化的住房抵押贷款的借款人需要按照抵押贷款合同的约定，按期履行还款义务，否则抵押权人可依法行使抵押权，而获得受偿；同时，贷款人为抵押贷款向保险公司投保，若在出现保险事故后，保险公司应当向贷款银行赔付保险金。现在，抵押贷款的借款人已经分布于全国各地，截至2005年2月底，全国个人住房信贷余额已经达到16508亿元。这样一笔不断增加的还款现金流量是任何一只股票或债券都是无法比拟的。
2、住房抵押贷款证券化的金融产品所能带来的现金流比股票和企业债券更加稳定，风险更小。
首先，住房抵押贷款证券化的金融产品必须经过信用增级并评估后才有可能向广大投资者发售。信用增级可以分为内部信用增级和外部信用增级两类，具体手段有很多种，如内部信用增级的方式有：划分优先/次级结构、建立利差账户、开立信用证、进行超额抵押等。外部信用增级主要通过金融担保来实现。即使出现产品本身不能还本付息的情况，还有担保机构向投资者履行担保义务。因此，住房抵押贷款证券化金融产品对于投资者还本付息的能力和保证都是很高的。
其次，住房抵押贷款证券化的过程中，实现了与原权益人(贷款银行)和SPV的破产风险隔离。在他们因为经营风险而破产时，投资人所购买的住房抵押贷款证券化的金融产品所对应的资产和资产未来的现金流是不会被列为破产财产地位的。这些法律制度安排都在最大限度内保护了投资者的利益，同时，也起到了稳定社会的作用。
第三、抵押贷款的借款人，分散于全社会，而不是像某只股票或企业债券那样处于某个行业，这样，住房抵押贷款证券化的金融产品就有比股票或企业债券更加小的风险集中度，受宏观调控的影响度就更加微弱。因此在资本市场上定价、流通等环节的市值更加符合市场规律，可预见性更强，受个别人为因素干扰的可能性更小，因此，其投资性更强，比股票或企业债券更加适合中小投资者进行投资。
3、在交易所挂牌交易后，住房抵押贷款证券化的金融产品具有很好的流通性。
目前，我国只是拟在银行间试点进行住房抵押贷款证券化。离投资者在资本市场上购买和交易相关的金融产品还有一段路要走。但一旦这一金融产品全面推开，由于有充沛稳定的现金流作支撑，相信会有很好的流通性。
4、住房抵押贷款证券化可以盘活金融机构的大量长期抵押贷款资产，促进金融与房地产两个行业的互动良性发展。
前面已经提到，金融机构抵押贷款偿还期限一般都比较长，一方面就给银行等金融机构带来了不良资产风险；另一方面，在资本充足率方面也存在压力。因此，金融机构能通过证券化过程，以未来稳定现金流为支撑，发行证券金融产品的方式，实现回笼资金、降低风险的双重目的。金融机构又能反过来支持房地产业的进一步持续健康地发展，从而形成一个良性循环的发展和盈利模式，造福全社会。
5、住房抵押贷款证券化的金融产品也存在风险。
其一，贷款借款人的早偿风险。由于借款人提前还款，造成资产池和未来现金流发生变化，因而可能给证券化的金融产品带来一定的风险。这种风险在住房抵押贷款证券化的金融产品过手型证券化发行权益凭证时，显得尤为突出。但是通过改进证券化过程和金融产品的品种，例如，由过手型证券化改转付型证券化，即发行人的债务，而用于偿付证券本息的资金是来源于经过了重新安排的住房抵押贷款组合产生的现金流；同时提供第三方外部担保的方式，基本解决了这个问题。
其二，国家整个金融体系出现系统风险。这个风险是投资人不能控制的。值得注意的是，我国政府已经采取了多方面的措施来进行宏观调控，一直将稳定发展经济作为政府工作的重要方面。因此，在我国爆发类似1997年亚洲金融风暴的可能性很小。
虽然资产证券化的金融产品进入我国交易所交易还有待时日，但尽早建立健全的相关法律制度，确定个人信用体系，培养专业化人才，对全面推行资产证券化大有裨益。
上海证券报 德邦证券研究所 吴谦
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