买房与买地产股

　　□ 本报记者 姜 楠

　　近日，接到一个朋友火急火燎的借钱电话，为的是要买房。听到这个消息，我不觉有些惊诧：怎么在这个时候还买房，政府不是正在加力调控房价吗？

　　事实上，从去年4月的国八条，到今年的国六条，从提高房贷首付比例到开征二手房交易的营业税、所得税，再到限制户型比例、限制外资进入中国楼市，中央政府为实现稳定房价目标，政策出台频率不断加快，力度也越来越大。然而，这一年半以来，除了最近的上海，国内各城市的房价似乎并没有明显的退热趋势。国家发改委和国家统计局最新的权威数据则成了最好的明证：三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。

　　日前，有建设部官员透露“国务院对房地产调控情况并不是很满意”，少数城市住

房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。

　　就在这一消息见诸报端之后，北京建委银监会等有关部门即连续出台一系列地方政策：普通住宅标准重新界定，

经济适用房限定在90平米以下，重申经济适用房回购政策不变，建筑结构封顶才能办理贷款等等。力度和密度也是前所未有的。北京开了头，相信房价仍然走高的部分城市的地方调控措施也会相继面市。

　　加之，本周三央行存款准备金率年内第三次上调正式实施，银行业的流动性不断被收紧，房地产业目前正面临从源头开始的各个环节的调控，房价走势的拐点或许即将出现，至少也会进入短暂的整理期吧。朋友何以不再观察一下再出手呢？

　　他的理由很简单——在人民币继续升值的趋势下，外资正加大流入，购入地产是最好的保值增殖选择。

　　这一理由似乎也成了最近房地产股不断走强的有力注脚。

　　而且，客观地讲，宏观调控政策对地产行业发展本身并非不利，相反，宏观调控将有效地抬高房地产业准入门槛，起到优胜劣汰的作用，使上市公司特别是优质的上市公司获得扩张和壮大的机会，对整个行业来讲具有更积极的意义。尤其，房价的稳定将为上市公司持续发展提供更有利于成长的外部环境。

　　在理论上，房价的上涨与否应该不是决定地产股投资价值最主要因素。行业的整合，

股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望，央企的整体上市，市场融资功能恢复后民营企业资产注入、做大做强等等使地产公司快速成长才是房地产板块的重要看点，而这些都与宏观调控是否有成效无关。因此，从这个角度来看，宏观调控的持续与否，是否见效都只是影响房地产板块走势的暂时因素，而不会影响地产股的长期投资价值。

　　这一点正暗合了地产指数伴随相关行业调控措施不断出台后依然反反复复不断向上的强劲走势。从K线图上可以看到，地产指数和上证指数蜿蜿蜒蜒，不断创出新高。2005年11月1日，上证指数最低点1074.3，当日收盘1089.95点，至2006年11月10日，上证指数创出本轮行情新高1920.18点，收盘1883.35点。若以收盘点位计，上证指数累计升幅达72.8%。同一时间段内，2005年11月1日，地产指数最低点759.8，当日收盘771.2点，至2006年11月10日，地产指数也创出新高1386.82点，收盘1353.32点，累计升幅达75.5%，比上证指数升幅还高些。本周一，上证指数低开低走，房地产指数却又创出新高1397.14点，其强劲势头依然不减。

　　显然，这一年如果买入恰当的地产股，或许就不会有“赚了指数不赚钱”的叹息了。

　　更重要的，良好业绩是地产、银行、钢铁、煤炭等蓝筹板块轮动推高股指的原动力。

　　比较一下房价和股价走势，此时购买真实的房产或许不如到资本市场上购入虚拟的地产理由更有力吧。

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