潜伏暴利的并购板块

　　提要：在169家央企中，竟有80%的企业涉足这一行业，而未来这一行业的所有资产将要整合到15家央企中去，整合力度之大，过程之复杂，非其它行业可比拟。当然，在行业航母的打造过程中，二级市场的上市公司也充满获利机会......

　　房地产行业

　　根据相关资料显示，目前国资委下属中央企业共169家，有80%左右的央企涉足房地产业务，而在国资委先后三批划定的央企主业名单中，房地产业务被列为主业的央企目前只有15家。根据国资委关于主辅分离的政策，将有120家左右的央企要剥离其绝对控股的房地产业务。同时有数据显示，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量已高达1800亿元人民币，这些央企房地产资产何去何从，将成为我国房地产行业一场充满悬念的牌局。

　　从目前的情况来看,房地产将是央企产生壳资源较多的两个主业之一。统计资料显示,从事房地产的央企中，因做不到行业前三名而可能被归并掉的企业不在少数,而它们旗下房地产A股公司,由此就会成为壳。

　　在2004年6月28日国资委发出的《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》中，确定由中房集团、中国建筑工程总公司(旗下有中海地产)、招商局集团有限公司(旗下有招商地产)、中国保利(集团)公司、

华侨城集团公司等5家企业来整合中央企业的房地产资源。而这些集团旗下的上市公司，是否能够成为未来地产行业的航母呢。

　　1，央企房地产业务的整合方式

　　应该说，由于各个央企各自为单独的利益主体，无论是被整合方还是整合方，出于各自利益考虑，房地产自觉整合的动力都不大。从目前的情况来看，央企房地产资产整合较为缓慢，未来整合的空间还有很大。

　　从整合的方式来看，有可能在国资之间完成整合，也有可能出售给民资和外资，另外目前还有一种版本，即将房地产资产以参股的形式卖给企业经营者和员工，但是考虑到各方面的原因，最后一种可能性应该很小。

　　国资之间的整合，可能有多种方式，比如无偿划拨，也可能给与一定的补偿划拨，或者直接将各类房地产资源整合到一个新的平台中，让原来拥有房地产资产的央企持续持有股份。

　　华能集团将所属的华能房地产16亿元资产无偿转让给中房集团开创了无偿划拨的先河，然而从利益划分的角度上来说，这种方式不可能会频繁出现。更多的可能是以有偿划拨为主要形式，如沈阳航空5家酒店物业，就是在中房给予了补偿的情况下划拨出去的。

　　另外，转让给外资和民营资本也可能是最主要的形式，比如上市公司中远发展原来属于中远集团旗下的上市公司，由于其业务不属于中远集团的主要业务范围，所以被出售给印尼三林集团。从利益的角度上来看，这种情况最容易为央企所接受。

　　2，未来整合过程可能更多的倾向于市场化方式

　　目前在央企房地产整合过程中，由于考虑到利益分配的问题，各央企之间行政化划拨的形式可能较少出现。而且由于央企旗下的房地产资产情况较为复杂，所以各央企之间相互重组的难度较大，也造成行政压制下的整合动力较为不足。

　　而从另外一个角度上来讲，央企资产的重组更可能会以市场化的形式来完成，比如出售给外资、民资等，而央企旗下的上市公司本身也可能采取市场化的方式去收购其它央企的房地产资产。

　　3，房地产整合过程中可能受益的上市公司

　　央企之间房地产资产整合无可置疑的将会影响到旗下上市公司的并购重组上来，我们认为在央企的整合过程中，央企旗下的上市公司将会出现两类情况，使上市公司持续发展，给投资者提供获利机会。

　　一是可能被划转的上市公司，比如上文所列的中远发展，三林集团入住后，将旗下的宝山新城项目折价注入中远发展,并作为公司股改对价方案的一部分。并且三林集团在上海还拥有较多投资性房地产,在内蒙古及上海等地拥有大量工业地产及物流地产项目,这些项目将来都有可能注入上市公司，这当然极有利于上市公司的持续发展。

　　二是作为未来15家主业包含房地产业务的央企旗下上市公司，由于集团本身承载着整合央企房地产资源的重任，所以上市公司本身也可能被不断注入新的房地产资产而持续发展。这类公司包括华润集团的G万科、招商局集团的招商地产、中房集团旗下中房股份、华侨城集团旗下华侨城、中粮集团旗下G宝恒等等。

　　目前国资委内部原则上认为，应依江划分：长江以北基本上由中房集团接手，而长江以南则由招商局和华侨城等南方央企接管。而中房集团旗下的上市公司中房股份目前情况较为微妙，但是招商局集团旗下的招商地产和华侨城旗下的华侨城，以及华润旗下的万科都可能成为未来房地产资产整合的一个平台，值得关注。

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