地产密探 密探君
2019年楼市的金九银十”，要让很多地产商颇为失望了。特别是那些改善型高端盘扎堆上市，产品上又是中、大户型当道，预售价偏离主流，多少人有资格去高攀呢？
在全国最大的中文搜索某APP平台上，密探君发现，9月以来，多个对外以高端形象示人的气质型楼盘正在疯狂推广营销，比如绿城·凤起朝鸣、德商·迎晖天玺等。
相对于东客站片区的迎晖天玺，内金沙片区的凤起朝鸣则被绿城拔得调性更高，号称杭州”凤起朝鸣“的姊妹篇，开盘前较长时间蓄客期，购房者必须提前一周预约登记才能进入售楼部，由专人陪伴“一对一”讲解，逼格之高，在成都地产圈人尽皆知。
但有些时候，离地飞得越高，一朝风向突变，可能跌得越痛。绿城·凤起朝鸣，当前就是遇到了这种颇为尴尬的境地，且从拿到预售证起就已埋下了伏笔。
今年8月2日，绿城·凤起朝鸣一期获准预售，首批次推出170套精装房，涉及3栋、4栋、5栋、7栋、8栋与9栋，其中3栋、4栋与5栋为高层，7栋、8栋与9栋为多层的洋房。
让成都业界为绿城·凤起朝鸣捏了一把汗的，是其预售价，起价已破3万元/㎡，最高达到39999元/㎡，均价33000元/㎡。其中，装修标准接近5800元/㎡或6000元/㎡。
从绿城高端系沿袭“道法中国、中式经典”的“匠心”打造理念来看，与成都一个城市级别的杭州绿城大本营，凤起朝鸣系卖得更贵，均价55000元/㎡，再看成都凤起朝鸣，金沙这么稀缺的地块，绿城掌舵人一定会认为这个价不仅不贵，甚至还可能低估。
但放眼当前成都楼市，内金沙的凤起朝鸣的预售价毫无客气的说，在全成都排起名来也毫不含糊，“数一数二”。高售价的背后，是绿城2017年底首次入蓉高调抢地，总斥资13.44亿元，溢价率逾59%，明面上楼面价15600元/㎡，但算上附加24%的配建人才房，实际楼面价24000元/㎡。
2019年以来，虽然成都楼市的最高楼面价记录达到18512元/㎡，同样为青羊区西三环内侧，但巨资拿地总是有时间成本的，甚至可能还有借杠杆举债的高利息成本，放的时间越久，成本越高，尤其是一、两年前拿的地王，迫使那些即便是房企大鳄也不能不赶紧“高周转”起来。
从内金沙凤起朝鸣的户型看，3室的只有164㎡一个户型，其他全部为4室，面积段从194㎡到387㎡不等，购房最低门槛差不多都得在500万元以上。这个价位，如果有实力购买，绝对在成都已步入豪宅圈层。
图：绿城·凤起朝鸣中式庭院别墅
让外界惊讶的是，即便如此高单价与高总价，绿城·凤起朝鸣当时参与摇号报名者达到172人，从摇号结构看，刚需报名虽不足一半，改善换房的普通客户却爆棚，看到这一结果，外界感慨：成都土豪真多，绿城真够牛X的。
不过，绿城·凤起朝鸣8月20日选房结果一出，外界更是一脸蒙逼，原本报名的43个刚需客最终选房的只有14个，129个有资格参与摇号的普通家庭，最终只有36个参与选房。也就是说，多数人都放弃选购了。
透明房产网信息显示，截至目前，绿城·凤起朝鸣已售房源仅有43套，处于拟订合同状态的房源累计仅有13套，处于定购状态的有2套。从公布选房结果至今，已过去1个月，算上拟订合同和定购的客户，一共也就58套。
回头看，绿城·凤起朝鸣虽然当初摇号人气“差强人意”，但最终如此多的购房者选房弃购，却让人大跌眼镜，这从侧面说明该楼盘并非是那些“普通客户”入住西门的必选项。
上周末的成都，天气放晴，秋高气爽。密探君在绿城·凤起朝鸣售楼部观察了一阵子，发现门口停了不少看房的奔驰、宝马等豪车，但整个门口看房车本就不多，售楼部正对门的金沙宸宇公馆也已几乎快修成了现房。
实际上，绿城·凤起朝鸣所在片区，紧邻金沙遗址而散发着非常强大的古蜀文化底蕴气场，人称风水宝地，要公园有黄忠公园，有摸底河穿过，自然寸土寸金，但问题也比较明显，极度匮乏大型现代化的商业综合体，距地铁2号线、4号线也都不近。
图：绿城·凤起朝鸣紧邻中海·金沙府
考虑到近几个月来，成都武侯新城以及城南、城东改善型品质高价楼盘放量扎堆入市抢客，在很多持币待购者眼里，绿城·凤起朝鸣并非是唯一必选的意向楼盘。所以，该项目就陷入“曲高和寡”的尴尬境地。
放在以前，按照绿城集团创始人宋卫平的开发理念，好东西就要精细打磨，精益求精，加上长期积累的高品质口碑，不仅不愁卖，开盘绝对一次性售罄。但当前全国热点城市普遍是限价、限购等严厉调控，对高品质打造自然要高售价与高溢价的绿城来说，无疑是一个沉重打击。
谈及绿城产品价格及溢价能力，绿城中国新掌舵人张亚东在中期业绩会上直言：取得好的利润是绿城最拿手的本领，绿城产品的溢价能力是最强的。“由于限价，绿城的溢价能力体现不出来，这是我们目前面临的一个巨大的压力。所以我们内部练功，对产品的体系、产品的效益加大力度。”
作为绿城·凤起朝鸣的项目公司，成都绿城都会房地产开发有限公司截至2018年末总资产近18.5亿元，总负债却接近18.35亿元，去年亏损1132万元，净利亏损883万元，因该公司仅有内金沙这一个项目，今年8月起才开始预售，2021年初交房。从财务角度看，即便工期缩短交房提前，收入结转最早也要等到明年，所以今年将继续无营收且亏损额扩大。
放眼上半年，整个绿城中国（间接全资控股在岸的绿城房地产集团）的业绩也较为惨淡，无论是营业收入，还是毛利与净利，均出现不同程度的下滑。对于新上任的张亚东及团队来说，当前所面临的销售压力无疑是巨大的。
来源：绿城中国2019年半年报
来源：绿城房地产集团2019年半年报
绿城房地产集团近期阐述未来战略时明确说，要做全面发展的优等生，其中有一项就是加强产品的适配性，提高新进城市去化率。
张亚东说，绿城既是一个特长生，也是一个偏科生，比如运营就是短板，经过半年的优化，运营能力也在持续提升。其中，一个重要体现就是周转率的明显提升。
“我们以前的理想是5个月开工，9个月开盘，12个月股东回正。目前我们达到的是4个月开工，9个月开盘，14个月现金回正，较理想的5、9、12，还差一点，但我们还是要保持绿城的特点，慢慢地往5、9、12进行提升。”
外界有理由相信：伴随楼市回归理性，尤其是大多数房企资金链承压，调性再高的高端产品，也必须加快销售去化，如果固执坚持以前的高售价、高溢价与高利润率指标，显然很难适应市场节奏，也难以给股东以满意的交代。想快去化，唯有大胆让利促销。
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责任编辑：陈悠然 SF104
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