蓝光发展：2018年净利增62% 三线土地能否撑起千亿梦

　　财观察︱蓝光发展：三四线土地能否撑起千亿梦？

　　安家ihouse 

　　一凡 

　　3月17日，蓝光发展发布了2018年年度报告。报告显示，2018年全年营收、净利润分别为308.21亿及22.24亿；同比增幅分别为25.53%和 62.91%。

1、降本有效

　　净利润增幅远远超过营收增幅，说明蓝光发展在成本费用降低上做得比较有效。

　　2018年蓝光发展的三费合计33.8亿，其中销售管理费16亿，管理费用12亿，财务费用5.8亿，三费比率为10.9%，销售费用率5.1%。

　　亿翰智库发布的2017年TOP100房企三费比率均值为14.27%，平均销售费用率为3.26%。

　　蓝光发展的销售费用率高于行业平均水平，但三费比率低于行业水平，说明公司在管理、财务上降本有效。

2、冲刺千亿

　　报告期内，蓝光发展房地产业务销售额855.39亿元，同比增长47%。

　　这与此前克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中的数据有较大出入，该排行榜显示蓝光发展2018年销售流量金额1041.7亿元，位列行业27名，比2017年提升3个名次；蓝光发展2018年销售权益金额916.7亿元，位列22名，比2017年提升4个名次。

　　无论是流量金额还是权益金额与实际报告公布数据都有不小差距。总之，按照业绩报告，蓝光发展2018年销售额破千亿目标并未实现。

　　在这份榜单中，流量金额与蓝光发展相近的远洋集团（1095亿），日前公布的报告显示远洋集团2018年协议销售总额1095.1亿，数据高度一致。2018年远洋集团营收为414.22亿，比蓝光发展高出106亿。

　　蓝光相关人员曾对外表示，在地产开发业务之外，2018年蓝光发展代建规模翻番，代建总货值约319亿，如果将代建部分规模算上，蓝光发展的地产规模已经突破千亿。

　　但实际上，作为代建方更像是品牌方，收取中小房企部分管理费用，对方在项目售卖时可以采用己方品牌。总货值虽然高，但归属到代建方的代建费并不高。

　　蓝光发展于2015年完成重组上市。那一年，城头的大王旗属于万科，如今的行业第一碧桂园只能屈居第七。

　　在中国指数研究院发布的房企TOP100榜单中，2015年，蓝光销售额235亿，行业排名36；在克而瑞发布的2015房企销售YOP100榜单中，蓝光实业以183.7亿销售额，位列53名。

　　从过去的房企第三阵营到如今跃进第二阵营，销售额也从百亿多向千亿挺进，蓝光发展确实进步迅猛，在规模化时代到来前，提前卡好了位置。

　　3、三四线弹药库

　　报告显示蓝光发展经营活动现金流净额4.6亿，远小于净利润22.24亿。

　　一般而言，企业的经营活动产生的现金流量净额往往应该与企业赚取的净利润相匹配，否则容易产生风险。对于房企来说，购买土地是其经营活动产生的现金流出中的重要一环。通常情况下，那些土地销售多少就补充多少的房企往往销售规模稳定，净经营现金流入大致等于净利润，但对于高速发展中的房企来说，销售规模快速增长是其重要特征，由于新购土地远远超过消耗土地，净经营现金流入往往远小于净利润，甚至为负。

　　蓝光发展2018年在土地市场上的动作不小。报告说，2018 年公司共计新增土地储备共85 块，总建筑面积约1，496 万平方米。所购地块集中在二线、三线城市的比较多。

　　具体看，二线城市成都新增一块地，广西南宁新增两块地，西安新增两块地，重庆新增两块地，苏州新增一块地，杭州新增一块地，郑州新增两块地，武汉新增一块地，天津新增两块地，福州新增两块地。其余全部为三四线城市。

　　需要说明的是新增的郑州两地块所在的平原示范区，并不属于郑州管辖，而是隶属于河南省新乡市。

　　由于货币化棚改力度的减弱，业内对2019年三四线房地产市场并不持乐观态度。

　　且随着规模扩展的需求，蓝光发展的负债率也在上升。蓝光发展2018年净负债率为102.7%，比2017年提高了11.2个百分点，净负债率高于行业平均水平。

　　在债务结构方面，蓝光截至2018年末的短期借款为83亿，而2017年为34亿。长期借款为61亿，2017年为44亿，长短债务比下降了2.7，短期债务上升，有一定的偿还压力。

　　在地产行业融资难融资成本上升大背景以及蓝光自身规模扩张急求下，蓝光发展的平均融资成本为7.54%，比2017年上升了0.35个百分点。

　　另一个值得注意的数字是，数值较大的存货，2018年蓝光发展存货904亿，应收票据及应收15亿，其他应收款96亿。

　　对房企来说，存货过多，而应收过少，可能有两种情况，一是公司新开工项目激增，存货大很正常；二是住宅项目取证后，滞销严重。如果是第二种情况，企业的经营风险就比较大。

　　坐拥三四线丰沛土储，2019年，蓝光发展的千亿梦会实现吗？

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：王涵