阳光100中国转型阵痛：270亿债务压顶 拿地支出减7成

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　　斑马消费 沈庹

　　如果不是上周香港股市大跌，沉寂多年的阳光100中国或许很难被人关注。

　　在1月17日的大跌中，公司股价跌幅近80%，次日才缓慢爬升。

　　公司错过房地产黄金十年后，大幅减少拿地、债务压顶，实控人易小迪“佛系”治理，公司业绩多年来不上不下。

　　伴随着公司公告澄清，公司股价的大幅波动已告一段落，但是，阳光100中国作为昔日一线房企“种子选手”，转型的阵痛仍在持续。

　　转型阵痛持续

　　1月17日，阳光100中国（02608.HK）主动披露，2018年，公司合同销售金额和合同销售面积分别为120.96亿元和94.76万平方米，同比分别增长14.03%和9.26%。

　　这与公司实控人易小迪在2017年度业绩会上披露的175亿目标仍存在一定差距。

　　论规模，阳光100中国充其量只算国内中小型房企。2017年，克尔瑞曾发布该年度中国房地产企业销售200强名单，阳光100中国位列146位。当年，公司收入68.75亿元，年度溢利5.93亿元。

　　2014年，公司在香港主板上市后，逐渐向街区综合体运营商转型。

　　公司错过了地产黄金十年，进入资本市场又迟人一步。在房地产的下半场，公司极其低调对待房企对做大规模的追逐，避其锋芒向细分市场转型，在彼时看来，是个不错的选择。

　　斑马消费注意到，公司转型主要从街区综合体、特色小镇和国际公寓三个产品入手。而这三个核心产品并未带来公司很大的收入贡献，回款周期长、对运营能力要求高，以至于易小迪在2017年公司业绩会上公开表达不满。

　　至今，公司的主要收入仍依赖于住宅。数据显示，2017年，公司住宅业务合同销售金额79.38亿元，商用物业及车库合同销售金额26.70亿元，销售金额分别占比84%和16%；2016年，这个数据比例是85%和15%。

　　转型压力导致公司管理层人事震荡，此前公司曾换两任CFO，两人都没能干满1年时间。2018年，万科老臣林少洲在公司CEO岗位上刚满2年就匆匆离职，易小迪不得不亲自接棒。

　　270亿债务压顶，大幅削减拿地支出

　　储备土地多少决定了房地产公司的规模大小，与国内房地产企业动辄几十亿、上百亿“抢地”不同，阳光100中国在拿地方面显得异常“冷静”。

　　2014年起，公司土地储备量一直在千万平方米左右，在2016年，其权益土地储备量跌落至970万平方米，此后公司土地储备量再没有实现回升。

　　2018年中报显示，其权益土地储备规模为968万平方米，主要分布在清远、潍坊、无锡和重庆等二、三线城市。

　　斑马消费梳理发现，从2015年由传统住宅开发向“街区综合体”商业模式转型以来，公司的拿地和项目扩展速度进一步放缓，土地支出逐年明显削减。

　　以支付土地及收购项目款项为例，2013年和2014年支出分别为17.03亿元和17.94亿元。2017年，该项数据降至4.96亿元，相比2014年跌幅72.35%。

　　2018年上半年，公司对这项支出为1.85亿元，而且，在这笔开支中，除了支付各类土地款，还包括收购项目股权转让等。

　　大幅减少拿地、转向轻资产运营，是林少洲在任时为公司制定的策略，在拿地成本攀升以及强者恒强的行业中，公司实难正面抗衡。

　　另一方面，高额债务也是公司亟待解决的问题。2018年中报显示，其贷款和借贷总额高达272.86亿元，其中76.37亿元需在一年内偿还；62.86亿元需一年后但于两年内需偿还；114.5亿元需两年后但于5年内偿还。

　　2018年中期公司在手现金及现金等价物34.12亿元，不足以覆盖其短期内到期债务。

　　值得关注的是，2018年上半年，公司实现期间溢利4.47亿元，同比减少1.8%。公司的融资成本从2017年上半年的1.41亿元增至2018年上半年的2.80亿元。

　　易小迪的“佛系”治理

　　多年来，阳光100在房地产市场始终波澜不惊，业绩表现不温不火。

　　外界多次评价易小迪是“佛系”治理公司，易也曾对外公开检讨，“我是一个胆小的人，自己的过分谨慎让企业失去了很多良机。”

　　从上世纪90年代的海南房地产泡沫中“死里逃生”，易小迪应对市场过分强调稳健。在地产黄金十年里，公司错过了土地招拍挂来储备土地资源做大规模的机会，加上一连串的判断失误，导致如今规模落后。

　　公司转型街区综合体运营商后，易小迪对转型成果并不满意，转而向住宅业务要现金流，他曾对外表示要提高住宅收入比例，以此来保障回款。

　　在“万通六君子”之中，目前只有易小迪和潘石屹仍在从事房地产业务，冯仑离开万通地产后热衷公益，王启富和王功权转向投资领域，刘军则进入成都一家农业高科技公司。

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责任编辑：陈悠然 SF104