实现近7年最快增速后 央企保利有了更高目标

实现近7年最快增速后 央企保利有了更高目标
2018年04月17日 12:11 界面

  作为龙头房企中最晚发布年报的企业,保利地产(600048.SH)在4月17日交出了上一年的成绩单。

  年报显示,保利地产2017年共实现3092亿元的销售额,同比增长了47.2%,这是近7年来这家房企同比的最高增速。在如今行业龙头销售规模迅速攀升,行业集中度快速提升之际,保利地产也是唯一一家进入前五的央企上市房企。

  相比此前两年的疲软之势,保利地产去年归属母公司的净利润同比增幅为25.8%,达到156亿元;净利率较2016年提升2.42个百分点达到13.45%;毛利率也扭转下滑趋势上升至31.05%,重新达到行业内较高水平。

  作为拥有融资、品牌等优势的央企龙头,保利地产显然不满足于目前行业第五的位置,他们当前的经营策略已变得积极进取,目标直指行业前三。

  从2016年下半年以来,保利地产拓展项目的速度明显提速,在拿地端的策略也更多样。2017年,保利地产全年拓展项目204个,拓展面积4520万平方米,总成本达到2765亿元,同比分别大幅增长了88%和128%。去年的拿地金额已占到销售额的近九成,这也是保利近些年来的最高投资配比。

  在保利去年的拿地构成中,有超过50%的拓展面积是来自于合作和收购,其中通过并购获取项目81个,增加面积2190万平方米。同时保利地产去年还完成了对中航工业旗下房地产项目的整合,在大型资产包的收并购上体现出整合能力。

  截至2017年末,保利地产拥有待开发土储面积9090万平方米,其中一二线城市占比达到63%。在粤港澳大湾区,它们也拥有丰厚的土储,2017年在这一区域的销售额接近千亿。随着今后湾区概念、经济带概念进一步升温,保利地产的布局优势将得以显现。

  保利地产希望重回行业前三的底气,还来自于去年在保利集团内部初步解决了困扰它们多年的同业竞争问题,为其进一步扩大布局范围松绑。

  2017年12月,保利地产以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权的方案已通过股东大会。保利香港控股主要资产为持有保利置业(00119.HK)39.66%的股权(实际拥有40.39%的表决权)。交易顺利完成后,保利地产已间接持有保利置业近20%的股权,同时还确定了保利地产作为保利集团地产业务主要运用平台的地位,将为二者后续的进一步整合奠定基础。

  这次整合的实际意义还在于,保利地产将可以进入深圳、苏州、济南、云南等此前未覆盖的区域。保守按上述区域现有市场规模3%的占有率估算,保利地产还将额外增加约500亿的签约额。

  2017年,保利地产新增布局城市24个,在全国范围内的布局城市扩大至92个。相信在冲破同业竞争的束缚后,保利的布局范围还能进一步扩大。

  如果与保利置业的整合进一步发展,并最终将保利置业销售规模并入保利地产,预计销售额还可以再增加400亿,这对保利地产市场份额和规模的提升有着重要意义。2017年,保利置业的销售额为379亿元,今年的销售销售目标则为400亿。

  在当下上市房企权益融资基本暂停,地产行业整体融资收紧的背景下,保利地产央企的优势或许将更为突出。2017年保利的有息负债综合成本为4.82%,这一水平处于行业领先地位,去年它们新增了有息负债924亿元,这是基于对行业资金面临紧缩的预判,提前储备资金保障运营需求。

  过去几年,虽然央企的身份让保利在融资、品牌、资源获取等方面具备一定优势,但在员工激励、市场化机制方面,却不断受到民企的冲击,甚至为投资人所诟病。

  保利地产自身也意识到了内部机制所限带来的竞争力下降问题。从去年开始,他们也在制度允许范围内,开始不断争取、改革内外部机制,在央企市场化改革中率先探索。

  2017年,保利地产跟随行业潮流也推出了员工跟投计划,将公司的发展和核心员工的利益紧密结合,在市场化长效机制方面迈出了重要一步。同时,作为央企股权激励的先行者,保利地产第二期股权激励也将在今年进入行权期,作为央企中覆盖人数最多、覆盖员工层级最广的股权激励之一,将进一步提升员工效率、稳定核心骨干。

  除地产主业外,保利的房地产金融板块发展也不错。2010年设立旗下首个房地产基金以来,他们的基金管理规模逐年增长,2017年末信保基金、保利资本、养老基金等累计管理规模已达到785亿元。

  在物业管理领域,保利地产旗下的保利物业(871893)也在去年成功登陆新三板。截至2017年末合同管理面积超过1.7亿平,其中2017年新增外拓面积达到2379万平,同比增长52%。

  如今的保利地产,在甩掉同业竞争负担、优化内部激励制度后,势必会尽量发挥央企优势,在行业内寻求更高的排名。

责任编辑:陈悠然 SF104

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