明源地产研究院 - 王恒嘉
万众瞩目的万科股东大会已经过去几天了，大家反复讨论分析的，还是那些与股权之争有关的问题。
大家忘记了，这次股东大会最重要的内容，本应该是听取后来“未获通过”的董事会报告。
这是一份优秀的报告，其中一个数字就足以说明：2015年，万科实现营业收入人民币1，955.5亿元，较2014年的人民币1，463.9亿元上升33.6%。
这种高速增长，在公认的白银时代，是个奇迹。明源君详细研究了这份报告和对应的资料，觉得这份报告里，藏着10个成功的秘密。
让我们短暂忘记万科现在的烦恼，和明源君一起来看看，万科如何实现自己的奇迹，他们对未来的判断是怎样的？
判断你所在的房企未来会如何，其实很关键的一点，就是看它现在是否遵循这10条。
一、未来的购房主力军之一将是技术蓝领，重点区域在轨道交通沿线
目前在大城市的地产项目，都把白领看作是自己的主要购房人群。一说起“农民工去库存”，很多人都当作笑话，甚至骂出台相关政策的人是找人接盘。但是万科明显不这么看这个问题，他们认为，未来，技术蓝领将是购房主力。
“中国的城市化过程还远没有结束。今后10年，中国预计还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是90后、 00后，与被称为‘农民工’的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完 全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。”
而因为房屋价格的原因，和交通越来越发达，未来轨道交通沿线的房子，将是这些技术蓝领们的主要选择。
“未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新 的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。”
而为了提供相应的产品，万科选择了几大城市圈，国家级规划显示，珠三角长三角的轨道交通都将空前发达。
“截至 2015 年底，公司进入中国大陆 66 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。”
二、物流地产有大未来，核心在于链接融合各方资源，用现代物流地产淘汰原始的物流地产
物流地产未来有大市场，这个是公认的，万科则在报告里提出了市场到底有多大。万科认为，现在的物流使用的场所，大多是原始而落后的。
万科认为，要发展物流地产，核心是和物流等行业的领先企业建立联系。
“公司物流地产明确了‘聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品’的发展战略……同时，公司利用集团集中采购资源，初步完成标准化产品定型，与各城市 经验丰富的工程开发团队合作，已形成多种项目管理模式，有能力提供工期较短、成本合理的富有竞争力的产品。在最大化自身优势的同时，物流地产引入行业内优 秀人才，积极拓展客户资源，已经与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系，初步建立以客户为导向的内部业 务流程及组织机制，凭借自身优势，探索在资管、配套、产业链上下游等环节为客户提供价值增值服务，增强客户粘性。”
三、社区服务核心是要抢占现实平台，万科物业管理面积一年里扩大了一倍多
社区服务、社区O2O，很多人都在做，但有的人更看重圈钱，有的人更看重用户数量，万科的判断是：现实平台最重要。2015年一年，万科管理的面积扩大了一倍多。
“截止 2015 年底，公司物业服务已覆盖中国大陆 64 个大中城市，提供服务的合同项目 980 个，服务合同约定的建筑面积 21，487 万平方米，较 2014 年同期增长 107.8%。”
让房子保值增值，价格高于周边楼盘，业主就会认可万科物业。
“房子可能是客户一生中最重要的资产之一。万科物业始终坚信物业管理本质在于对建筑物本身的打理，并始终向业主提供一流水准的物业服务……万科物业住宅项目物业服务费当期收缴率达到 96.14%，公司的服务质量获得业主的高度认同。”
而各种技术进步可以降低成本，提高利润。“期内，万科物业升级物业服务模式，‘睿服务’体系由 1.0 版本迭代至 2.0 版本，从‘记录人与物数据’到‘连接人与物活动’。万科物业持续推进信息化建设，探索物业管理新技术和新方法，减少中间监控环节和管理成本，提升住宅项目 运营效率，保证了住宅物业毛利率稳步增长。”
四、非国企通过努力，融资成本也可以降到很低，和任何同行竞争
明源君之前分析过，那么多的国企，之所以敢拿地王，就是因为拥有主权信用，或者隔日贷特权，财务成本很低，拿到了年利低于2的钱。因此他们赌的是5年乃至10年以后的房价，这和许多财务成本高于10的民营企业，赌一年以后的房价，是完全不同的逻辑。
而万科作为一家非国企，通过努力，其融资成本也已经很低，只有3.5。
而利率这么低，核心在于，其信用等级持续高评。
而几家信用机构在日前都已经表态，如果万科董事会发生巨大变化，其信用等级可能下调。五、充分放权给基层，才可以诞生更多新产品
一位先后在万科、中海担任高管的老总告诉明源君，万科与别的企业最大的区别就是，地方上有很大的自主权。
?万科的每一次创新，发源都不是来自高层，而是来自基层。这其实也是这个“互联网+”时代的特点，基层直接接触客户，就了解最新的情况，最知道什么地方需要创新。
“公司对各区域、一线公司充分授权，鼓励各地结合城市发展方向，因地制宜的开展新业务探索；同时，通过集团资源支持和内部总结分享，促进优秀项目成功经 验的快速推广。报告期内，‘八爪鱼’，‘V-LINK’等战略构想相继提出，对长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展。目 前，公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。”
六、国际化过程中，学习成熟商业模式带回国才是终极目的
有些房企热衷于开拓海外市场，有些房企则认为中国市场才是最好的市场。
开拓海外市场的，有的是自己做。有的则是收购海外房企。
自己做的，品牌许多时候并不被当地认可。收购海外企业的，则不存在这种问题。
明源君觉得，开辟海外市场，最终极的目的，是练出新的模式，带回中国。比如，中国的养老地产目前还没有很成功的，但在海外却很成熟，在海外把养老地产做起来后，等到国内条件成熟，回来就好。而如果没有这个过程，想在国内从头开始建设成熟的养老地产，简直是天方夜谭。而且，在国外的许多项目，来自国内的客户是主要客户，这就把客户资源打通了。
而万科的海外业务，王石本人有深度参与。
“此外，公司以‘国际化’为发展方向，自2013年开始投资海外项目。截至2015年底，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。 2015年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入人民币28.8亿元。公司坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场 学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于 选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。”
?七、人工越来越贵，技术越来越成熟，工业化、机器人才是地产行业的未来
上面说到，未来技术蓝领的工资将超越普通白领，所以，减少人工应该是减少成本，对抗人口红利流失的重要措施。
八、房地产+市场巨大，有绝对数据支撑，上下游有比房地产本身更大的市场明源君认为，房地产行业相关行业众多，只不过以前房地产本身利润高的时候，大家看不上相关市场，现在行业利润率只有8%了，和别的行业也就差不多了。
而一个企业扩张，有两种模式，一种就是延长产业链，向产业链上自己的上下游发展，另一种是投资不相干的新业务。今日中国，每个行业都是红海，如果没有自己的出发点，很容易失败，所以立足地产，向上下游延伸是必然的选择。
装修、设计、社区服务、金融乃至教育、医疗、养老，这些其实都是房地产+的范围。而许多新兴行业，因为技术要求更高，未来市场集中度更高，更容易产生巨无霸企业。
“据OECD统计，全球主要发达国家2009年-2014年房地产业直接产生GDP占比平均为10.9%（我国目前约5.8%），与上下游合计产生 GDP占比接近20%（我国目前约13.8%）。如政策引导得当，‘房地产+服务’多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房 地产业。而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广 阔。”
九、企业发展到一定程度，产品、品牌优势明显，营销费率会迅速下降
有房企标榜自己佣金最高，实际上，只有不好卖的产品，才需要那么高的佣金。品牌、产品优势明显之后，营销费率会迅速下降。
十、决定住宅需求的核心数据之一是套户比，决定商办需求的核心数据之一是人均面积判断一个地方的住宅市场，有很多可供参考的数据，比如房价收入比、人均住宅面积，等等。但是这些数据有时候并可可靠，有时候虽然数据本身真实，却不能反映真实的需求。所有的原因都在于，背后的变化太快，比如极小公寓和别墅面积放在一起平均，明显是一种很荒谬的行为。
万科提出的一个判断标准是：套户比。大家也可以把这个看作一个重要参考数据。
“套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个：北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原，套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个：济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州，超过 1.1 的则已经有 29 个：昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、 惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚。套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。”
而万科提出的判断商办需求的标准，则是人均面积。
“如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中，中国内地相对发达的 40 个城市（昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、烟台、哈尔滨、南 昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳），新增出让商办用地人均建筑面积低 于 4 平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳（低于 1 平米），上海、东莞、重庆（低于 2 平米），广州、天津、温州、佛山（低于 4 平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击， 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。”
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