文杰淘楼
万科宣布引入深铁的重组预案：深铁两块地，估值456亿，万科增发价15.88元每股，交易完成后，深铁将占万科20.65%股份，成为大股东。
这几天，网络上、朋友圈铺天盖地的吹捧万科+深铁重组方案的文章。
甚至连证券行业的十余位房地产分析师，都齐刷刷的为之站台，纷纷描绘深铁万科结合后，无比美好的未来蓝图。
8个字总结这些观点：画面太美，不敢想象。
淘哥实在看不下去了，有些话不吐不快。
所有人都在说这两块地多么好，地价估值多么便宜，轨道+物业模式在都市圈时代多么重要，对万科多么生死攸关，但所有人都回避了一个最核心的问题。
这两块地之后，万科与深铁的未来战略合作，是否具有严格排他性？也就是说，深铁能不能承诺，以后旗下轨道交通物业都交给万科开发。
恰恰在这个最最核心的问题上，万科含糊其辞，深铁更是一言不发。
淘哥的人生经验告诉我，但凡扯上长期、战略的，都得多留几个心眼。
如果没有这一点做背书的话，两块地入主万科的方案，淘哥只会觉得，太荒缪不真实。
两块地就能控股万科？两块地就能换万科永久收益权的20%？
这可是一家年销售额3000亿，利润300亿，账面上还躺着500亿现金，以万亿大市值为目标的龙头房企。这可是行业引以为豪，以公开、透明、专业、理想著称的标杆房企。
即使不增长了，一年300亿利润，20%就是60亿，7-8年就够456亿了。
万科艰辛奋斗32年，开发几千个项目，走遍大江南北，远赴重洋，到头来就值深圳十块地？难道你不觉得万科股份被贱卖了吗？
淘哥觉得，人生观、价值观瞬间被颠覆。
1987年时，日本东京的地价，能买下整个美国。
如果那时的美国总统里根，同意拿整个美国换下日本东京。
那么，里根的荒唐昏庸程度，就可以和万科两成股权换两块地比了。
无奈的是，万科再如何贱卖，如果华润拿不出更好的替代方案，淘哥劝中小散户们，捏着鼻子还是从了吧。最差的情况就是重组失败，那样，股票复牌后就是一场惨不忍睹的连续跌停大屠杀，逃命的机会都没有。??
重组失败是最差的选择
先来分析下，如果重组失败，可能会出现什么样的状况。
还是8个字：画面太惨，不敢想象。
除了重组失败的超级大利空外，届时至少面临三大利空追杀。1、复牌补跌。2、获利盘出逃。3、高管减持。
1、复牌补跌。2015年12月18日11：30分万科紧急停牌，当时上证指数是3582点。截至6月22日，上证指数是2905点，指数已经下跌了19%。
实际上，万科停牌在A股今年1月股灾的前夕，1月股灾期间，一大批股票跌了40-50%。
比如具有可比性的招商蛇口，12月30日“史无前例重组”后上市，最高价23.9元，到一月底时，跌到了13.38，跌幅44%。在招商局和前海管理局成立合资公司的大利好刺激下，股价这几天略有反弹，今日收盘14.59，相比12月底的跌幅仍达39%。
2、获利盘出逃。在万科A停牌前，由于宝能系的抢筹，万科股价大幅上涨，从12月1日到18日，涨幅62%，而同期上证指数涨幅仅仅3.8%。万科股价严重背离市场走势，积累的获利盘，一旦复牌将汹涌出逃。
3、高管减持。万科A停牌前，17位董监事和高管已经清仓，其中万科高级副总裁，广深区域总经理张纪文出售1379万股，套现2.34亿。深圳万科总经理周彤在停牌前6个月全数沽出50万股万科A股。
投行也在卖出万科。根据联交所资料，摩根大通上周四6月16日，减持了万科企业481万股。
大幅上涨——高位停牌——停牌期间遭遇股灾——重组失败，复牌后是何等惨状，看看下图，一个前车之鉴。
2015年6月24日，沙钢股份在连续大幅上涨后，突然停牌，宣布重组。停牌期间，A股经历4波股灾洗礼。停牌半年多后，今年1月21日，沙钢重组失败复牌，遭遇连续8个跌停，之后又震荡下跌20%，从停牌前的23.57跌倒8块，跌得只剩下三分之一。
万科停牌前股价是24.43，如果重组失败，大家可以猜一猜，高位停牌+停牌期间股灾+重组失败+高管减持+获利盘出逃，重重利空追杀，万科能有多少个跌停板？
为了避免重组失败后，惨不忍睹的践踏局面出现，你只能支持万科。除非华润能提出更好的替代方案。
深圳有史以来最牛逼地块，一平米至少赚5万深铁的两块地地段都很好，说秒杀龙华地王毫不为过，目前估值456亿，按照深圳房地产市场的状况，这个估值可以说很便宜。
前海枢纽项目地块，可售120.3万方，作价325亿，按可售楼面价仅2.7万每平米（按照华润算法是4万多）万科副总裁谭华杰说，前海枢纽可能是深圳有史以来最牛逼的一块地，如果比香港就是香港圆方中心，比上海就是上海中心，比纽约就是洛克菲勒中心的地位。
深铁前海枢纽项目被万科拔得这么高，现在市面上有没有对标项目？还真能找到一个，同样是自贸区+湾区+海岸线+上百万平+综合体+国际化，蛇口半岛城邦 三期，深圳在售项目中，外籍人士居住最多的国际人文社区，还有国际游艇俱乐部，名校12年制国际教育。最新一批一线临海的160多平米户型本周末开盘，预 估价格在2000-2600万，也就是说每平米12万以上。
未来前海枢纽项目，房价也能卖12万以上，那样，每平米利润应该在5万以上。
虽然两块地如此很值钱，但依然不值得万科用20%多的股权换。华润作为原有大股东，是绝对不可能支持的，因为这对他的利益损失最大。
淘哥举个简单的类比吧。
深圳最大的地主其实不是深铁，而是招商蛇口。有券商报告称，合并后招商蛇口截至2015年底在手的土储规模超过2800万平方米，号称“土地资源评估价值8900亿元”，招商蛇口在前海和蛇口自贸区内拥有536万平米占地的土地储备。相比较之下，深铁的两块地，占地仅37.54万平米（建面181万）
如果参照深铁两块地456亿控股万科的模式，招商蛇口把这些地拿出来，就可以一口气控股恒大、万达、碧桂园、中海、保利、融创等一批中国最牛的房企。
当然，正如华润不惜公开开撕也要反对。王健林、许家印、杨国强、孙宏斌更不可能答应此类方案，如果招商蛇口真准备这么做，相信一定会被爱马仕皮带头打出来。
中国一线城市的土地价值太高了，相较之下，资本市场的股价太便宜了。年初曾有一则新闻，四成上市公司利润比不上深圳一套房。这个事实很残酷，接下来，迟早会出现卖掉深圳几套房，控股一家上市公司的“奇迹”。
这种趋势下，最合乎逻辑的选择就是，买入深圳核心地段房产，跟着万科走，买入地铁物业、湾区物业。也许，这比想方设法上新三板更靠谱。
最牛逼的前海枢纽项目，未来房价应该在12万以上
明明有钱，奈何卖身？
华润质疑万科，明明一季度账上还有现金500亿，为何不用钱买，要增发入股。
淘哥觉得，华润说的很有道理，明明有钱，何苦卖身？
一个积蓄500万，年薪300万的有位青年，为了一套456万的房子，宁愿卖身给房东，承诺每年拿自己收入的20%给房东。也不愿意动用自己的积蓄，不愿意找银行借钱，把房子买下来。
这只可能是被逼的。深铁要的不是钱，要的就是人。万科管理层是被逼到了墙角，野蛮人打上门，华润不作为，万科仓促停牌，底牌被深铁摸得清清楚楚，这种情况下，万科管理层是没有多大谈判地位的。
万科辛辛苦苦32年，一步步做到千亿、2000亿，3000亿规模，到头来只值10块地，这给了我们什么教训？
第一反应就是，早知道就不搞什么高周转卖房了，在深圳屯几块地就行了。
从长远看，淘哥建议朋友们尽力成为一线城市的地主。买入低容积率物业，越低越好，比如说别墅。因为房产的实质还是对土地资源的占有，容积率越低意味着每一户占有的土地资源越多。
深圳土地资源极其稀缺，开发商拿的土地，大多建成了高容积率的超高层，目前在售别墅极少，淘哥收集了一个深圳在售别墅表，有兴趣的朋友可以挑选下，招保 万金等一线品牌开发商中，只有金地1号院还有少许别墅在卖，约1350-1400万，其中194平米的别墅，实际使用面积接近500平。
并不能自动锁定未来万科和深铁合作淘哥最后谈一点：认为深铁两块地入股万科后，万科就能自动获得后深铁在轨道交通沿线的优质地块的，可能想得太天真了。。
华润说，“本次万科发行新股购买的资产是2个地产项目的股权，而不是地铁整体业务的权益，不能自动锁定未来万科与深圳地铁在其他项目的开发合作。”这个质疑是有道理的。
很多券商的研究报告，有意无意忽略了这最重要的一点。
万科和深铁的战略合作，真的具有严格的排他性吗？迄今为止只见万科说话，深铁方面的人，可曾明确承诺这种排他性？
深铁的地可全部是公共资源，这是要招拍挂，要竞标的。淘哥觉得，不太可能直接输送给一家上市公司，公众企业，即使深铁是这家公司大股东。
要论亲疏程度，深圳国资委旗下还有一批地产企业呢，深铁的这些同门师兄弟的关系，恐怕要比只占20%多股权的万科更亲近。
另外，还有一大批央企房企呢。深圳政府和深圳国资委会对国企、央企视而不见，把轨道物业如此优质的土地资源，都给万科吗？这恐怕要大一个大大的问号。
所以，不要急着画饼，不要急着描绘美好未来。如果没有严格的排他性，3000亿万科的控股权，只换来占地37万多平的两块地，其实是吃大亏了。
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