8项目停工11高管离职 宝能系举牌万科后院起火？

　　宝能系后院起火，销售力、资金链和管控力全线坍塌。人们最关心的不是宝能地产能撑多久，而是控制万科的动机，是发展一个“接盘侠”？还是资本运作“空手道”？姚老板的想法至关重要，可他会说吗？

　　尽管出镜的是风格激进的前海人寿、资金来源讳莫如深的钜盛华，举牌万科幕后那只手，眼睛雪亮的群众看得真切——宝能系。

　　热衷制造“地王”，也曾放言“5年40个城市综合体”，“山寨版万达”宝能在地产圈小有名气。

　　销售力、资金链和管控力全线坍陷，后院起火或是宝能地产一心上位全球第一大房地产发展商大股东、乃至谋求这家千亿房企控制权的真实背景。

　　或许是日租，百亿抢筹的皮袍固然华丽，对其地产烂摊子而言然并卵。其反差之强烈，更反映出：上门抢亲的姚老板资本玩家的习性，根本无意经营实业，既无心思，也缺能力。

　　楼市不相信“大跃进”！

　　地产财富会调查发现，宝能地产现在全靠“借新债还旧账”续命：旗下一干项目或停工或事实停工，背后是销售停滞无力回天；从集团到区域公司中高层人事持续密集震荡，背后是内部管控全线失守。

　　销售力坍陷：业绩连年下滑，项目大面积停工 

　　“高价拿劣地——资金链紧绷——销售不佳——项目停工”，深陷恶性循环的宝能地产已无力自救。

　　首先通过一个案例看看宝能地产的实际销售能力。

　　沈阳水岸康城是宝能地产内部确立的北方战略支点项目。

　　项目位于沈阳于洪区平罗新城，以其偏远、配套不足入选当地“跑偏项目”top10。占地40万㎡，规划建筑面积70万㎡。2012年拿地，于2013年9月18日正式开盘，截止到2015年6月30日销售面积不到13万㎡，其中2015年上半年卖了873㎡。

　　这正是宝能地产销售力的缩影。

　　财报显示，2015年上半年，宝能地产全部16个在售项目销售业绩不到30万㎡，签约金额22.7亿元，实际回款2.22亿元。同期，其财务费用为3.45亿元。也就是说，2015年上半年宝能卖房拿回来的钱，连归还融资利息都不够。

　　2012年以来的财务数据显示，宝能地产销售收入呈现连年下滑的趋势：2014年、2013年和2012年的销售收入分别为8.37亿元、10.80亿元、21.58亿元。

　　截止到2015年6月30日，宝能地产2013年9月以后开盘的12个项目，合计1153.8万平方米的规划建筑面积，累计销售90.2万平方米。按照这样的进度，需要至少150个月才能去化清盘。

　　宝能项目案场销售情况摸底

　　宝能地产2014 年度的存货周转率和总资产周转率为 0.03 和 0.02，均为行业平均水平1/10左右，这两个指标反映了宝能地产较低的资产周转能力，也是其销售乏力的佐证。

销售与工程进度互为表里。如影随行的是工程停缓建，统称“停工”。

　　据了解，上海、广州、大连等8个城市多个在建项目均已停工或即将停工，最长停工时间已接近一年，停工项目总面积已达832.5万平方米，占在建项目总面积的22.8%。

资金链坍陷：

　　经营、投资现金流全线赤字，全靠融资支撑

　　销售停滞，存货高企，宝能地产资金链已经绷到极限。作为宝能系事实上的支柱，宝能地产已经陷入极度危险的境地。

　　一方面，手里拿着260亿元的存货，主要包括土地、已建未售商品房；另一方面是扣除57亿元预收账款（未确认收入的商品房预售款）的约340亿元总负债， 其中长期借款高达157亿元。

　　截至2014年底，宝能地产在建项目接近40个，预计投资总额超过850亿元，实际已完成投资218亿元，资金缺口超过600亿元。

　　宝能地产部分项目投资情况

　　资金有缺口不可怕，只要有钱过桥，销售得力，回款及时，管控得当。国内房地产开发玩儿的就是资金。“七个盖八口锅”的把戏，通常都会耍得很有看头。但宝能地产总能做到与众不同。

　　现金流最能反映真实的资金状况。2012年至今，宝能地产的经营现金流和投资现金流全部为负，完全靠大量的融资支撑，累计筹资超过220亿元。

　　2015年上半年宝能地产财报中，货币资金（主要是现金、存款及各种现金等价物）在总资产中的占比是3.13%，同期经营现金流出现7.43亿元缺口，净亏3.15亿元。

　　同期宝能地产取得借款73亿元，其中的53亿元用于偿还之前的债务本金，8亿元用于偿还债务利息。当年10月宝能地产试图通过发行公司债募集30亿元，“偿还金融机构借款”依然是募集资金主要使用方向。

　　宝能地产连年赤字的现金流量表，估计能拿下行业之最。

管控力坍陷：

　　拿地战略不当，产品策略犯错，人事激烈震荡

　　问题出在2012年到2014年大规模扩张过程中，大肆举债，从拿地决策、产品策略直至管理执行全方位出错，终于落入如今无力回天的田地。

　　在这期间，宝能地产出走一线城市深圳。目前其开发项目已经布局20多个城市，二三线城市成为主战场。按照项目规划建筑面积计算，宝能地产的一线、二线、三线城市项目占比分别为18%、50%、32%。

宝能地产2012-2015年土地储备结构示意

　　拿地偏好“打新城靠高铁”，则进一步强化了宝能地产的战略失误。

　　宝能地产一位不愿透露姓名的高管说，“2013至2014年宝能集团主要在城市新区、高铁站边上拿地。这些地并不是很理想，周围环境较差，没有配套，甚至有些地方还是村落。芜湖、沈阳、肇庆、云浮的地块简直可以用惨不忍睹来形容。”

　　生搬硬套万达广场商业模式导致产品硬伤。很多新进城市的综合体项目由于所在区域偏远，环境尚不成熟，商业运营遇到挑战。与万达广场开业即可实现100%入驻率相比，宝能仅能实现60%，其中超过三分之一的物业目前入驻低于50%，处于亏损之中。

　　压垮宝能地产的最后一根稻草，来自于跨区域开发新手的内部管控。

　　合肥宝能城“销售造假事件”具有典型意义。

　　2014年10月18日，在拿地中击退真正地标专业户的合肥宝能城正式开盘，当日对外宣称实现了15亿元销售额。有意思的是，宝能地产5年前的奠基项目深圳太古城开盘当日也是录得15亿元销售额。

　　然而，宝能地产出具的报表显示，2014年合肥宝能城销售面积17.87万㎡，签约销售金额13.1亿元。

　　后经媒体曝光宝能地产内部文件得知，合肥宝能城存在严重管理问题：“成本浪费、销售折扣过大导致少卖金额约85.53万元。电商合同返还资金约78.5万元未追回，还因资源浪费导致无效成本约39.86万元流失。还有销售作假，为完成指标虚增认购金5000多万元。”

　　事发后，合肥公司总经理和营销副总双双离职。而项目困境并未解除，2015年上半年，销售面积7.26万㎡，签约金额5.67亿元。

　　类似情形还出现在沈阳、天津城市公司。事件进一步发酵，集团层面同期出现人事震荡。公开信息显示，过去一年内有超过11名高管离职，其中绝大多数曾任职宝能集团副总裁。

　　至此，不仅仅宣告宝能地产为期一年的北方战略全面破产，也拖累了宝能品牌的全面沦陷。