大股东抄底增持深国商商业地产玄机
廖杰华
经历了一个多月的等待，深国商的增发方案终于拿到了初步路条。
10月22日，深国商(000056.SZ)公告称，公司于21日收到证监会[微博]通知，公司非公开发行股票申请获得受理。
一个月前的9月6日，深国商公布了定增预案，拟向皇庭投资、皇庭金融控股、和瑞九鼎、霍孝谦和陈巧玲，以10.03元/股发行3.09亿股，募集资金净额不超过30.97亿元。
这个交易预案的核心是深圳商业地产史上最大的烂尾项目皇庭广场。在耗资数十亿，公司控制权几易其主、股权争夺、债台高筑等种种风波后，皇庭广场终于在2013年底开业。
不过，与一般的非公开增发不同，此次增发，深国商实际控制人和公司董事长郑康豪将耗资23亿元大比例增持。此方案一旦完成，郑康豪股权比例也由原来的20.87%提高至49.55%。
在大股东抄底进一步增强对公司控制力时，困扰皇庭广场多年的巨额债务问题将大大缓解，至于皇庭广场未来能否扭转颓势，运营将是关键。
抄底增发
10月22日，尽管A股大幅下挫，但受利好刺激的深国商股价一路上涨。当日，深国商最高涨幅接近6%，并突破了18元的一年来最高位。
公开的消息面上，除了增发方案被证监会受理外，并无太多利好。
此前一天，深国商发布了2014年三季度业绩报告。报告显示，今年1-9月，深国商实现营业收入7226.18万元，亏损高达1.59亿元。单是第三季度，深国商的亏损就达到6185万元。
对于亏损，深国商在公告中称，主要原因是大型购物中心均有一定的培育期，营业收入少以及因银行借款利息停止资本化导致财务费用有所增加所致。
深国商所说的大型购物中心指的是其旗下核心资产皇庭广场。
这样一个烂尾十多年，现在每天仍在亏损的商业地产项目，却是资本市场的抢手货。
在深国商此次增发对象中，郑康豪名下的两家公司，包揽了其中23亿元。其中，皇庭投资以所持皇庭文化100%股权，作价11亿元认购1.09亿股，皇庭金融控股则以现金12亿元，认购1.19亿股。
资料显示，皇庭投资主营业务为投资管理，除了持有深国商股份外，并未开展其他经营活动，目前主要资产是通过融发投资公司持有皇庭广场40%股权，另外60%股权则为深国商持有。
这就意味着，此次定增一旦完成，皇庭广场将全部注入深国商。
在付出了23亿元代价之后，郑康豪也进一步坐稳大股东之位，股权比例由原来的20.87%提高至49.55%。
受大股东注资的刺激，从9月6日复牌以来，深国商股价一路飙升。截至10月22日，深国商股价已从复牌前的11.27元涨至18元附近，3个月的涨幅接近60%。而相对于10.03元的非公开增发价，差价更是巨大。
尽管账面上增发各方将获得巨大收益，但对于深国商而言，此次增发或许能解决一些深层次问题。
根据本次发行预案，扣除发行费用后可募集现金不超过20亿元，募集现金中约17亿元将用于偿还借款，其余全部用于补充流动资金。
数据显示，今年前三季度，深国商的财务费用已达2.15亿元。而根据相应实际借款利率测算，偿债完成将使深国商每年减少利息费用约1.76亿元。相比于今年前三季度接近1.6亿元的亏损，如能解决困扰多年的债务问题，深国商未来的利息负担将大为减轻。
但要让亏损多年的深国商全面复活，除了债务问题，皇庭广场的运营也至关重要。
成败皇庭广场
因为没有主营业务，自2010年以来深国商连年亏损，皇庭广场作为唯一核心资产，一直被寄予厚望。
深国商曾在2013年对外称：预计最高空置率的2014年皇庭广场可实现毛收入3.4亿元，净收益2.6亿元。
而据深国商三季报，今年前9个月，整个公司的营业收入才7226.18万元，与预期差距甚大。
在2013年年报中，深国商在总结自身的核心竞争力时列明了两点：一是公司核心项目皇庭广场位于深圳市中心区核心商圈，区位优势突出；二是公司内部拥有商业项目成功运营经验的核心团队。在这两点中，真正能得到外界认同的是第一点。对于运营，深国商尚未展现出其能力。从深国商官方发布的系列报告来看，皇庭广场的招租并不算顺利。
截至2013年年底，皇庭广场全部楼层招商合计可确定商户的面积(含签定合同、意向书以及洽谈完成待签协议等情形)约占皇庭广场可出租面积的比例为80%。到今年6月30日，这一数字为82%，9月30日则为83%。在已签合同商户面积约占皇庭广场可出租面积这个指标上，2013年年底是60.4%，今年6月30日是73.44%，9月30日是75%。截至目前，深国商官方给出的皇庭广场开业率是54%，三个月前的数字为40%。
已开业10个多月的皇庭广场，部分区域仍在赶工。尽管身处深圳最核心的商业地段，除了午间的就餐时间，皇庭广场并无太多人流。
另外，为了皇庭广场的开业以及日后运营，深国商付出极大代价的同时也留下了隐患。
2013年年报显示，深国商旗下子公司融发投资与意大利高端奢侈品连锁百货COSCIA百货签订租赁商铺租赁协议，协议约定融发投资将皇庭广场部分商铺出租给COSCIA，并同时提供品牌进场费与装修补贴金额合计9871万元。2014年半年报显示，继2013年已支付987万相关费用后，今年前6个月，深国商实际支付给COSCIA的费用已达9377.67万元。
对深国商而言，另一笔巨大的费用是COSCIA的销售保底。经济观察报获得的相关资料显示，租赁期内，融发投资保证COSCIA每年的最低销售额不低于1.5亿元人民币，如果COSCIA销售低于1.5亿元，由融发投资出资购买COSCIA经营的商品，直至达到保底销售额。
外在的压力也不容小视。
截至2013年底，深圳开业的购物中心已有46个，平均每个购物中心的商业建筑面积为6.7万平方米；深圳在建及尚未开业的购物中心超过25个，预计到2015年，深圳开业的购物中心总数将超过70个。
但相比国内其他市场，深圳的商业地产运营状况并不佳。
世邦魏理仕指出，深圳因消费力外逃香港、本地零售物业投资退出困难、供过于求等原因并未受到一线奢侈品牌的青睐，租金上涨幅度受到限制。深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的两倍，在一线城市中位居第二。而未来三年，深圳新增加的商业建筑面积将超过200万平方米。
面对大量的新增供应，商场运营者的招商能力及市场零售租金将备受考验，对皇庭广场和深国商而言，这样的环境难言轻松。
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