金地集团祸不单行 业绩不佳难敌野蛮人入侵
2014年上半年，公司的毛利率为23.40%，低于2013年全年26.91%的毛利率，亦处于近5年来最低水平
文｜《投资时报》记者 付珊珊
上半年业绩阴霾还未散去，“金九”时节又传“噩耗”。
金地集团2014年中期财务报告显示，上半年，该公司净利润下降近五成，销售面积、销售金额、房地产业务结算毛利率和净利率的同期下跌，使金地集团笼罩在一片愁云惨淡之中。
祸不单行。9月3日，标准普尔评级服务宣布，将中国房地产开发商金地(集团)股份有限公司的长期企业信用评级从“BB+”下调至“BB”。与此同时，该行将金地集团的大中华区信用评级体系长期评级从“cnBBB+”下调至“cnBBB-”。
标普信用分析师叶翱行表示，下调金地集团的评级，是因为预期未来12至24个月内，受利润率下降和销售执行疲弱的拖累，该公司显著上升的财务杠杆仍将维持在高位。
房地产研究员曹光亮对《投资时报》记者表示，标准普尔的信用评级参考意义较大，在海外大家非常尊重标普的意见。信用评级下调意味着公司基本面恶化，偿债能力下降。
毛利率下滑拖累业绩
公司房地产业务毛利率的下滑，直接拖累公司业绩情况。
该公司半年报显示，公司的房地产业务结算毛利率为21.35%，较上年同期下降5.81个百分点，对毛利率下滑的原因，公司在半年报中的解释是，由于公司前期降价促销产品及其他低毛利产品持续进入结转期。
2014年上半年，金地集团房地产项目结算面积为63.47万平方米，结算收入为83.40亿元。其中，大部分收入来自华东地区，占房地产业务总收入的31%，华中地区以16%次之。结算面积贡献较大的项目包括南京自在城(8.66万平方米)、扬州艺境(8.62万平方米)、大连艺境(4.95万平方米)及慈溪鸿悦(4.60万平方米)。其中，扬州、慈溪以及上海、武汉等地的利润率都较低。
从毛利率水平来看，2014年1—6月公司的毛利率达到23.40%，低于2013年的全年毛利率26.91%，处于近5年来最低的水平，也大幅低于行业龙头万科30.92%的毛利率水平。虽然近2年来整个房地产行业的毛利率都在下降，但公司的毛利率下降偏大，显示出公司在控制土地成本方面还有待提升。
负债问题突出
在此前《投资时报》推出的上市房企缺钱榜中，金地集团的资金状况在四大房企(招商地产、保利地产、万科和金地集团)中较为悲观。年初时短期负债仅占货币资金的64%左右，至年中则升至95%，资金压力较大。其中短期负债大幅增加，而货币资金则不升反降。2014年上半年，金地集团经营活动现金流净额为-44.38亿元，虽然净流出额有所缩小，但依然延续去年同期的净流出势头。
据公开资料显示，过去几年内，金地集团的债务水平一直都在提高。2014年年中，该公司的债务规模约为420亿元，2013年底为360亿元。今年上半年的净负债率从2013年底的44%进一步上升至65%。公司中期净负债率与短期偿债压力均有所上升，与公司去年激进的扩张方式有关。
2013年，金地集团拿地十分积极，上半年涉及地价交付100亿元，自去年起开工大幅增长，工程款也达70亿元。受困于市场销售疲软，加之公司负债水平攀升，2014年公司拿地趋于谨慎。
据公开资料显示，目前公司整体土地储备已达2600万平方米。2014年前7个月，公司累计获取土地储备建筑面积约为131万平方米，合计总地价64.4亿元，与同期销售金额之比约33%，基本上已经低至2011年年末的水平。
去存货是下半年核心
虽然公司在上半年已经放缓了土地扩储，但公司前期的大量拿地，导致目前公司去存货压力巨大。
公司年初计划全年新开工634万平方米，竣工363万平方米，上半年修订后的计划为全年新开工636万平方米，竣工面积414万平方米。上半年公司实际完成新开工面积与竣工面积分别为290万平方米与76万平方米，完成修订后全年计划的46%与18%。公司可租售未签约面积约为1778万平方米，按公司2013年全年销售360万平方米测算，存货量可供公司未来销售4.9年。
销售金额方面，公司前7个月销售额达196亿元，相对于逾700亿元的总体货值而言，去化速度慢。另外，下半年公司预计还有300亿~330亿元新增货值，去化提速是公司现在亟待解决的关键问题。
对于下半年金地集团的发展情况，一位地产行业研究员对《投资时报》记者表示，根据往年分月销售数据来看，金地销售主要集中在下半年，从目前金地计划的推盘量来看，未来两个月推盘量明显增加。金地的业务布局主要在一二线城市，现在限购放松，有一定的利好，预计金地下半年的销售数据将进一步好转，拉高全年业绩。
除了以上研究员对未来金地集团业绩看好以外，近年来连续对金地集团举牌的生命人寿也是野蛮增持，大有“不达30%不罢休”的势头。而生命人寿也曾公开表示，买入金地集团是出于对金地集团未来发展前景的看好。
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