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新浪财经客户端：私募预期牛市启动在即 反弹需看三方脸色

　　大智慧阿思达克通讯社5月23日讯，楼市变局下，北京各家地王，近况如何？大智慧通讯社5月21日实地调研炙手可热的北京孙河板块，看到了于不久前开工的孙河HIJ地块。目前该地块售楼处正在建设中，已通过招标引入两家代理公司进行工程建设。

　　整个孙河板块乡村气息浓重，丝毫显现不出北京楼市新贵的身价。但事实上，2013年7月23日，中粮地产(000031.SZ)以23.6亿元拿下，同时配建3.3万平方米公租房的代价拿下北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录，业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

　　中粮孙河项目周边项目销售人员向大智慧通讯社表示，从目前前来咨询的客户来看，对于10万以上的销售价格接受起来还是有些难度的，因此中粮的项目还是存在一定不确定性。

　　孙河乡西甸村HIJ地块地处目前北京唯一成规模出让的低密居住组团，属于北京传统的中央别墅区，建设用地面积7.54万平方米，建筑控制规模8.17万平方米，容积率仅1.08。

　　目前孙河板块共出让了5宗土地，龙湖地产(00960.HK)、首开股份(600376.SH)、泰禾集团(000732.SZ)、中粮等知名企业相继进入。2012年9月26日，龙湖拿下孙河A地块，楼面价约为2.02万元/平方米，而泰禾集团于2013年1月24日拿下孙河W地块时楼面价约为2.94万元/平方米，首开股份在2013年2月28日也一口气在孙河F、G两块土地，楼面价约为2.63万元/平方米。

　　业内人士指出，中粮的高价拿地对于提早进入孙河板块的其他企业来说无疑是极大的利好，房企之间的解套游戏是否会继续，谁又将会为中粮解套目前还不得而知。按照孙河区域的规划，未来该区域还将有B、C、D、E以及K地块相继出让。

　　瑞银证券分析师李宗彬在研报中指出，中粮地产竞得的北京孙河地块，购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。他认为，目前该区域可比项目的售价约在45000-60000元/平方米，据此分析这一项目难以实现盈利。

　　但另一券商分析师则认为，除去保障房项目的建设，孙河地块将用来建设低密度的别墅项目，未来售价若在10万每平方米，盈利空间还是有的。如临近的龙湖地产别墅项目，目前项目楼王的售价已达到10万元每平方米，表明市场对这一区域的房价的心理价位已提升至10万元每平方米。

　　龙湖双珑原著预售证显示，准预售面积共11.086万平方米，其中住宅9.23万平方米，共290套，拟售均价在4.47万元-10.31万元/平方米之间；泰禾北京院子预售证显示，预售产品包括350个地下车库和274套住宅，其中最高价达到8.73万元/平方米，预售价最低为6.32万元/平方米。

　　进入2013年，中粮多次高价拿地背后透露出中粮土储稀缺的窘境。去年6-7月份，中粮地产分别在南京、北京、成都拿下三幅溢价较高的地块，总计花费近61.39亿元。其中，北京孙河地块中粮地产以23.6亿元配建3.3万平方米公租房的代价拿下，楼面价4.84万元/平方米，溢价率42.1%；南京上坊地块楼面价7337.5元/平方米，溢价率67.14%；成都崔家店路地块7920元/平方米，溢价率58 %。

　　中粮地产在拿地节奏上也遭市场的诟病。有机构认为，中粮地产在2012年土地市场低迷时未能购入新项目，而2013年土地市场高涨时购入高价地块，凸显出公司土地储备不足的困境，也反映出公司把握市场节奏的能力较差。

　　公开资料显示，2011年中粮地产只有2幅地块进账，而在土地市场价格低迷的2012年，却没有一幅地块进账，这导致中粮地产不得不在2013年高价拿地来补充土地储备。

　　(图为中粮孙河地王项目现场)

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