深天健定增风波：中小股东意在资产重估提振股价
大智慧阿思达克通讯社10月18日讯， 停牌逾半个月的深天健(000090.SZ)公布非公开增发募资26亿元预案后，遭到中小股东们强烈质疑。投资者普遍质疑，募资所投向的两个项目回报率低。此外，公司定向增发的价格偏低，损害了小股东利益。
有投资者还提出，公司资金紧张，可以对目前持有的金融资产或者投资性物业，完全可以套现部分获得资金，而低价增发有损害中小股东利益之嫌。
一位不愿具名的券商地产分析师向大智慧通讯社表示，深天健此次定增募资所投向的两个项目盈利前景一般，收益率水平偏低。小股东对增发案不满，一是因增发价格确实有些低，二是投向的两个项目收益率不高，投资者认为项目投资不会给公司业绩带来多大的增厚，每股收益也会被摊薄。
有投资者指出导致增发偏低的原因，是公司没有对旗下的投资性房地产项目、金融资产按现有市场价值进行评估。大智慧通讯社注意到，资产未能进行市场重估，深天健股价也迟迟没有表现，这也是中小股东质疑此次定增背后真正的核心诉求。
股民质疑公司低价增发
定增预案显示，深天健本次非公开发行价格不低于7.06元/股，发行数量不超过3.688亿股，募集资金不超过26亿元。
针对发行价格偏低的质疑，深天健董秘办回应大智慧通讯社表示，预案中披露的发行底价是根据相关法律、法规、规则和程序来确定的，约束的是发行底价，最终的发行价格需根据询价确定。
此外有投资者还指，增发所投的两个项目，回报低且没有想象空间，从内部收益水平来看是非常低的。其中，投入6亿的BT地铁项目，四年的投入期只有预期不到11%的利润率。按目前银行三年定存的利率，项目的利润连利息都抵不上。
一位不愿具名的券商地产分析师向大智慧通讯社表示，深天健此次定增募资所投向的两个项目盈利前景一般，收益率水平偏低。
董秘办回应表示，9号线BT项目是属于市政工程项目，11%的利润率在建筑行业工程类项目中属于较高水平，但与房地产行业的利润率相比则会偏低。此外，深天健技术中心研发大楼，建成后的物业不完全公司自用，主用是作为研发中心和经营场所，剩余物业则用于为深圳市建筑业搭建产业升级的平台，未来是可以给公司带来租金受益的。
对于深天健技术中心研发大楼的规划，深天健曾在深交所投资者互动平台表示：该项目计划以高起点的规划设计将本地块建设成为集高品质办公、商业、酒店于一体的现代综合体。
资料显示，深天健技术中心研发大楼，位于深圳市南山区安托山片区西部建工村，占地面积 2.36万平方米，建筑面积 7.11万平方米，预计总建筑面积 13.78万平方米，项目总投资约为15亿元。该幅块地从工业用地转为商业性质，深天健还曾为此补交过9976万元的地价款。
据深天健的项目投资的可行性报告， 投入6亿的9号线地铁BT工程，预计实现税后利润7372万元，总投资利润率(税后)为10.58%；投资12.5亿元的深天健技术中心研发大楼项目，经测算，财务内部收益率(税后)为10.64%，静态回收期为13.29年。
有投资者认为，像9号线地铁这类BT项目，公司完全可以通过银行贷款，因BT类项目是较为容易获得银行贷款，何必大费周章通过增发来进行募资。
对此，深天健董秘办向大智慧通讯社回应表示，公司在BT项目前期投入的资金是来自公司自有资金，公司希望可以通过此次定增的方式获得项目后续投入的资金。
此外，有投资者指出，深天健完全可以考虑通过减持持有的莱宝高科来套现获得资金。资料显示，深天健持有莱宝高科7596.72万股，据今年半年报所披露的数据，对应市值约为11.66亿元。相比其2367万元的原始投资成本，莱宝高科已大幅增值数倍。
对于为何公司不考虑通过减持莱宝高科套现获得资金，董秘办回应表示，公司已对减持莱宝高科股票做出了安排，但即使全部减持，其变现资金也不足以支持公司未来发展所需的资本开支。
据10月17日交易日的收盘价14.45元/股计算，深天健持有莱宝高科的账面值为10.89亿元。据莱宝高科的股价纪录，在过去52周股价最高曾到25.78元。但今年以来，深天健对莱宝高科并没有过减持的记录。
在今年5月的公司股东大会上，深天健公司董事长辛杰曾向小股东们表示，公司拟适时减持莱宝高科股票，一方面是为了集中精力做好主业，另一方面也是为了将更多的资金投入到公司的未来发展上。深天健此次年度股东大会，表决通过«关于授权适时减持莱宝高科股票的议案»的议案。
深天健称，此次募资一方面可以缓解公司经营的资金压力，满足公司建筑工程业务的发展需求；另一方面可以改善公司资本结构，降低公司资金流动性风险，增强公司抵御风险和可持续发展的能力。
据募资预案的公告，截至 2013 年 6 月 30 日，深天健的货币资金由年初的11.4003 亿元减少至 7.1839亿元，公司流动比率为1.38，速动比率为 0.32，资产负债率为 61.87%，公司资金使用存在较大压力。
中小股东核心诉求：按市值重估资产
有投资者认为，公司的增发价格偏低公司，是因并公司没有对旗下物业资产按现有市场价值进行资产重估。
然而，对于物业资产是否重估问题上，公司与中小股东依然存在着较大的争议。众多小股东在公司股东大会、深交所互动平台以及股吧，都曾经强烈建议过深天健采用公允价值模式进行资产重估。
对此，深天健董秘办向大智慧通讯社表示，在会计政策的选择需慎重对待，目前公司对于持有的投资性房地产，是采用成本模式进行后续计量，符合会计准则，不存在资产低估或高估的情况。
对于旗下物业进行升级改造后，是否会考虑会对物业进行公允。董秘办回应表示，公司不会随意更改会计准则。目前公司持有的投资性房地产类型广泛，大多数物业在周边区域无法找到地理位置、新旧程度、使用状况等各方面相同或相近的建筑物作为参照物，无法持续可靠获得其公允价值，不具备采用公允价值模式所需的满足的条件。
此外，对于小股东提出公司采用公允价值模式进行资产重估的提议。董秘办表示，公司对会计政策的选择是审慎的、一贯的，目前公司采用成本模式进行后续计量，符合《企业会计准则》和各类监管政策的要求。此外，部分投资性物业不具备采用公允价值计量的条件。
据2012年半年报曾披露的数据，深天健旗下投资性房地产建筑面积31.62 万平方米，账面价值为8.75亿元，主要包括用于出租的商铺及房屋建筑物、各已完工房地产项目配套车位和会所、社康中心等。
有投资者指出，一些位于深圳福田的一些商铺的价值早已上涨数倍，但目前深天健对旗下投资性物业长期采取成本计算方法且每年折旧，在帐面上，每年给股东贡献的利润因为折旧变为负利润。假如这些都是属于低效资产，公司大可考虑卖掉回笼一些资金投向新项目。
一位长期持有深天健股票的小股东认为，深天健增发的目的不外乎是想通过低价增发，来进一步增加公司控制权。此外，深天健旗下拥有大量的增值资产，可以分享大幅增值的物业价值。
公告显示，本次非公开发行的发行对象为包括深投控在内的不超过十名特定对象，募集资金总额不超过26亿元。其中，深投控拟认购本次非公开发行的不低于10亿元所对应的股票股数。
深投控隶属于深圳市国资委，发行完成后深天健的控股股东及实际控制人仍为深圳市国资委。目前，深圳国资委持有深天健36.35%的股权
9月，公司曾对前去调研的机构表示，对于地段好位置集中的物业，逐步实施装修改造，提升价值；对于零散的物业，公司会考虑出售。
今年以来，深天健加快旧有物业的升级改造。资料显示，深天健在2013 年度计划投资中，对物业资产升级改造投资预算投入2750 万元。
据中报，今年上半年，深天健实现租赁营业收入4821.77万元，收入较上年同期增长16.22%。深天健2012年年报则显示，公司拥有租赁物业面积约 27 万平方米，实现租赁营业收入8880.15 万元，实现净利润3183.22 万元。若折合算，每平方米物业每月仅贡献27元。
深天健半年报中称，公司对商用物业资源进一步整合、改造，继续加强宣传推广及招商力度，完成了天健创业大厦的装修改造和重新招商的目标；对老旧物业进行综合整治改善居住和商业环境。
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