新湖中宝750亿大单土地挂牌 渔民补偿仍未落地
每经记者 徐杰 李婷 温州摄影报道
国家发改委副主任张晓强近日在博鳌亚洲论坛上接受媒体采访时称，国家发改委正在会同有关部门抓紧研究编制新型城镇化发展规划，其核心是通过中心城市发展带动所在区域发展，同时注意区域间协调发展。种种迹象表明，新一轮城镇化建设正在拉开帷幕。但是新型城镇化的内容究竟是什么？对于房企来说，新型城镇化又会有怎样的机会？目前正在进行新型城镇化的部分房地产企业，又是如何在推进新型城镇化的？《每日经济新闻》将从本期开始，陆续推出对房企新型城镇化的系列调查报道。
2012年10月，新湖中宝(600208，SH)发布公告称，新湖中宝与温州市平阳县人民政府签订《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，双方就平阳西湾海涂围垦项目(以下简称西湾项目)的建设及后续开发等事宜达成了协议条款，项目总投资达750亿元。
据悉，西湾项目分南北两个片区，目前，南片5321亩地已经完成政府收储，北区正在进行围垦。《每日经济新闻》记者对当地相关部门、村(渔)民等进行采访发现，目前西湾项目南北两片涉及到的渔民补偿都未落实，但该区域已有276亩土地进入挂牌公告阶段。
记者查阅资料发现，根据新湖中宝与平阳县政府签订的协议，相关拆迁、补偿政策由平阳县政府协调和落实，补偿资金由新湖中宝的控股子公司公司，平阳县利得海涂围垦开发有限公司(以下简称平阳利得)负责。当地相关部门人士表示，由于现行补偿标准出台于2006年，此次补偿正在与渔民方面重新协商。不过记者留意到，该项目附近宋埠项目在完成围垦之前就已对相关渔民补偿完毕。
上述协议书还显示，“为加快西湾项目开发建设步伐，支持项目融资，解决建设资金，平阳政府同意简化程序，尽快对平阳利得公司的南片基础设施项目进行立项”。这一描述，显示出地方政府对实现新型城镇化的迫切。近日，《每日经济新闻》记者赶赴温州平阳西湾项目现场进行实地调查采访。
渔民补偿方案悬而未决/
新湖中宝称，西湾项目是新湖中宝顺应国家城镇化发展趋势的重大项目之一，根据去年新湖中宝与平阳县政府签订的 《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，项目总开发面积近800万平方米，计划开发周期13年。项目将建设成集人居、商务、休闲、生态于一体的现代化滨海新城，打造“世界温州人家园”。
西湾项目位于平阳县下属的西湾乡，在温州推进城镇化发展的节奏下，西湾乡合并到鳌江镇，并变成了现在的西湾社区，由乡镇转为了社区单位，新湖中宝围垦项目就像绸带一样沿着海岸线镶在西湾社区外围。
新湖中宝披露称，该项目开发建设内容主要包括：海涂造地、区内的基础设施、公共配套、公建项目、项目外的市政配套建设和房地产开发，项目总投资750亿元，分南北片同时开发，南片工程开发时限为2012年到2020年共8年，投资350亿元，其中基础设施投入57亿元，项目开发投入293亿元；北片工程开发时限为2012到2024年共12年，投资400亿元，其中基础设施投入87亿元，项目开发投入313亿元，总投资750亿元。
4月11日，今年已经55岁的蔡林妹，像往常一样来到盘山公路上的西湾观景平台卖海螺丝，一杆秤，两只小竹篮，黝黑且布满皱纹的脸上透露出生活的清贫，她说，环山公路下面就是他们世代打渔的滩涂，现在正日益被填平。
她向《每日经济新闻》记者说，她是附近西湾三沙村的村民，祖上世代都居住此地，以渔为生，但在3年前，下面的滩涂被围垦后，家里基本失去了生活来源，时至今日都没有获得任何补偿。新湖中宝的西湾海涂围垦南片项目涉及到三沙、四沙村等，“滩涂被围起来，渔船进不来”。
西湾社区苏姓主任告诉记者，西湾从明朝以来就有渔民在此以渔为生，目前有1万多亩的滩涂被围垦，其中北片刚刚开始开围。目前已经收储的南区大部分属于西湾社区，对于渔民补偿，基本上已经形成初步意向，但没有落实，而北区涉及到多个社区单位，具体补偿事宜在商议之中。
《每日经济新闻》记者综合多地土地收储管理办法发现，土地收储一般应经历申请、核查权属用途、拟定使用权回收补偿方案并报批、向使用权人支付补偿费用、办理权属变更登记等程序。目前在补偿尚未落地的情况下，就推出土地挂牌是否合规？
据苏主任透露，补偿安置方案涉及两块：一是货币补偿；二是渔民的转产转业，渔民对补偿落实有意见，目前包括平阳县级政府和滨海建设管理委员会都正在进一步妥善解决中。
对于补偿的费用，根据新湖中宝与平阳县人民政府签订的《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》所约定的内容，西湾项目建设过程中涉及当地村(渔)民的拆迁、补偿政策处理等由平阳政府负责协调和落实，补偿标准参照平阳县相关文件执行，资金由平阳利得负责。
新湖中宝董事长林俊波在电话中向《每日经济新闻》记者表示，补偿问题是任何建设项目都要面临的问题，很正常，不会阻碍项目的推进。
平阳县滨海新区建设管委会副主任杨启杰向《每日经济新闻》记者证实，目前新湖中宝西湾项目南北两片涉及到的渔民补偿都未落实，“南片已经在处理当中，因为涉及到政策的平衡问题，原来的补偿政策比较简单，而北区正在商谈当中”，“根据相关规定，滩涂所有权属于国有，但使用权归渔民，涉及到补偿和转产转业问题，平阳县政府已明确要求妥善落实”。
实际上，《物权法》在“所有权”编中规定“海域属于国家所有”，同时规定“依法取得的海域使用权受法律保护”，将海域的所有权和使用权相分离，有利于保护各类海域使用权人的合法权益，而根据国家海洋局贯彻《物权法》的相关规定，补偿安置不落实的，不得收回海域使用权。
而据 《浙江省人民政府关于科学开发利用滩涂资源的通知》(浙政发〔2005〕34号)规定，已获得政府或有关部门发放养殖证的单位和个人，应当服从经依法批准的滩涂围垦需要，并由业主单位给予合理的经济补偿 (具体标准由所在地县级以上政府确定)。
首期土地进入挂牌公示期/
在渔民补偿尚未解决时，首期验收后的围垦土地却已进入挂牌公示期。
根据新湖中宝去年10月12日发布的公告，新湖中宝关于与平阳县人民政府签订的《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》对西湾项目的规划用途、围垦形成土地的收储和出让、扶持政策、双方的权利和义务等进行了约定，其中对围垦形成土地的收储和出让明确规定，西湾项目围垦工程完工后，平阳政府通过以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，平阳利得或由其指定的新湖中宝所属子公司以公开竞价的方式参与土地竞拍。
温州市国土资源局官网的信息显示，目前有两宗西湾围涂区块处于土地使用权挂牌出让公告阶段(平阳县告字[2013]12号)，公告显示，这两块围涂区地块一宗编号为西湾围涂区块A-19、A-20地块，另一宗为西湾围涂区块A-21、A-22地块，占地面积分别为分别为61231平方米和50612平方米。
公告还明确，西湾围涂区块A-19、A-20地块起拍价为27554万元，而西湾围涂区块A-21、A-22地块起拍价为22776万元，加价幅度为20万元，挂牌截止时间为2013年04月28日15时，按照价高者得的原则确定竞得人。
原平阳县滩涂围垦工程建设指挥部指挥、现平阳县滨海新区建设管委会副主任郑树群向 《每日经济新闻》记者证实，上述推出来的处于挂牌公告阶段的土地确实属于新湖中宝西湾围垦项目旗下的土地，经验收后进入挂牌阶段，据其介绍，目前该区域已经进入挂牌出让阶段的共有276亩土地。
《每日经济新闻》记者留意到，前述新湖中宝关于与平阳县人民政府签订 《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》还指出，平阳利得或由平阳利得指定的新湖中宝所属子公司不能取得挂牌土地使用权的，则平阳政府出让该土地的成交价扣除挂牌土地收储价、各级政府在土地挂牌中收取的相关税费和平阳政府用于项目区外大配套建设费用后的收益按相关约定执行。
项目前景引发争议/
西湾位于平阳县的东南部，东临东海，南濒鳌江口，西靠鳌江镇墨城，北迎瑞安飞云江，距平阳县城昆阳10.5公里、温州57.5公里，地处偏远。4月11日，《每日经济新新闻》记者搭乘私家车从温州市区出发，从西湾社区出发到达南片现场要行驶30多分钟。
记者在现场看到，相对于附近宋埠-西湾围垦区内的忙碌场面相比，新湖中宝在西湾的项目则显得很清静，南片的部分看起来已经有地块雏形，有一条直接通达到对面岛屿的马路和一栋办公楼，北面的区域还只是用堤坝围起部分滩涂海域，一路行来几乎很难看到商店等生活配套，一些山区村民甚至还居住在简单石造的小屋里。
温州当地一位曾到过现场的企业家向《每日经济新闻》记者表示，因为距离远，而且配套少，城里人不会来此居住生活，主要吸引的入住者可能是分散居住在山里的渔民，但因为受到经济实力的影响，他们是否会买单还有待确认。
而对于西湾项目建成之后是否能够吸引到周边村民迁居，西湾社区苏姓主任认为，主要还是要看项目后期的公共设施配套是否成熟，如果能够配套，对于附近散居在绵延十几公里山上的居民来说是很有吸引力的。曾负责前期与新湖中宝对接谈判的平阳县发改局局长金启浩介绍，此次新湖和平阳县联合开发西湾海涂围垦建设项目是目前平阳最大的招商引资项目，同时也是当地单体规模最大的民间投资项目。他向《每日经济新闻》记者表示，该项目属于综合体项目，为了持续推进项目的进度，协议对12年内每年的投资资金都有约束。
温州一位熟悉该项目的企业高管并不看好该项目，近段时间浙江省公布的市级经济数据显示，温州地位不断排后，对于温州近年来经济增速放缓，浙江省发展改革研究所所长卓勇良此前向 《每日经济新闻》记者分析认为，“相对其他地方改革步伐迈进，温州体制的灵活性越来越不明显，成本因素越来越敏感，缺乏制造业，另外主观上有些企业对转型升级重视不够”。
对于西湾项目是否能够得到市场的“消化”，林俊波则表示乐观，他向《每日经济新闻》记者说，该项目前期准备阶段可能会遇到一些问题，但以后随着交通等配套的成熟，以及温州城市的不断扩围，项目有市场潜力，同时，前期的介入土地成本较低。
进入【新湖中宝吧】讨论