黄树辉

　　不管是受房地产调控政策冲击，还是受当月推售产品结构性因素影响，国内住宅开发龙头万科(000002.SZ)在2012年4月单月销售均价创下32个月以来的新低，这种现象堪称罕见。

　　根据万科5月3日发布的月度销售数据，2012年4月，该公司实现销售面积76.7万平方米，同比增长11.6%，环比下降43.28%。实现销售金额74.4亿元，同比下降6.18%，环比下降54.83%。

　　销售面积和销售金额双双环比大幅下降，这在万科近几个月的单月销售业绩中并不多见，也与其3月份的业绩大增存在直接关联。

　　早前数据披露，万科3月实现销售面积109.9万平方米，销售金额115.2亿元，环比分别上涨52.6%及56.9%，同比则分别上升31.6%及23.5%。

　　2012年1至4月份，万科累计实现销售面积377.6万平方米，销售金额385.1亿元，分别同比上升1.61%和同比下降11.29%。

　　值得关注的是，2012年4月万科当月销售均价为每平方米9700元，这也是万科单月销售均价一年多年来首次跌破万元大关，并创32个月以来的最低纪录。

　　盘点万科此前的月度销售业绩可以发现，除了2011年12月份出现当月销售均价为每平方米9716元以外，万科单月销售均价自2009年以来鲜有低于每平方米万元的价格，基本在每平方米11000元至13500元之间徘徊。

　　万科单月销售均价低于每平方米9700元的月份是2009年7月。当月，万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额51.2亿元，单月销售均价为每平方米8782元。此后，万科年度销售均价均高于每平方米万元。

　　从房地产企业的特点来看，开发商单月销售均价往往会受到产品成交结构的较大影响。万科单月销售均价跌破万元大关，是否跟其主动降价出货有关仍无法判断。尽管万科很少承认主动降价，但其销售均价的下跌确属不争的事实。

　　世联地产(微博)(微博)监测的36个大中城市的数据显示，虽然部分城市4月份环比3月份出现小幅下跌，但4月份大部分城市的成交面积同比出现爆发式增长。

　　世联地产认为，前期的房地产降价幅度达到部分购房者的心理预期，刚需客出手购房，也是3、4月份成交大幅上涨的因素之一；而4月成交量较3月逊色，主要是因为4月开发商推盘量有所减少，降价和政策微调导致的房贷利率优惠等刺激因素的边际效应减弱，加上清明小长假因素，导致了4月成交量的下滑。

　　此外，富力地产(02777.HK)在2012年4月份实现销售收入共约28.95亿元，销售面积约20.76万平方米，比上月减少4%和11%，比去年同期增加10%和23%。

　　在购地方面，万科2012年第一季度在公开土地市场出现“零拿地”之后，在4月份终于按捺不住，分别在唐山、青岛、南充三个城市一鼓作气拿下5个地块。