廖杰华 张晓龙

　　全年销售40多亿元，仅完成2010　年销售额73亿元的60%左右，异地扩张全线受挫，珠海以外的子公司全线亏损，这是华发股份交出的2011年成绩单。

　　日前，珠海华发实业股份有限公司(600325，以下简称“华发股份”)年报出炉。年报显示，2011年华发股份实现营业收入59.93亿元，实现归属于母公司所有者的净利润7.7亿元，同比分别增长2% 、2.43%。

　　作为珠海最大地产开发商，华发股份2011年的销售业绩低于预期。年报显示，除异地控股公司无一获利，受政策调控和外来房企进入等一系列因素的影响，华发股份珠海本地市场也面临挑战。

　　广发证券(微博)分析师沈爱卿早在2011年中报时就发出预警，“一方面珠海市场外地人购房比例较高，在调控政策影响下，今年以来相对低迷；另一方面，公司外地拓展项目大连华发新城和包头华发新城销售乏力，低于预期。这使得公司的销售进度受到影响。”

　　销售剧降

　　尽管年报公布已有月余，但直到现在，华发股份2011年的销售额到底是多少仍然是个谜。

　　广发证券分析师沈爱卿称，华发股份2011　年实现房地产销售约45　亿元，同比下滑38%，结束了连续两年销售额快速增长。

　　中银国际分析师周路则认为，华发股份2011　年只完成了2010　年销售额73亿元的近60%左右，全年销售表现欠佳。

　　对比而言，华发股份2010年年报则显示，“2010年华发股份共销售楼宇面积 51.47万平方米，销售金额 73.04亿元，双双创下历史新高。”

　　在周路看来，珠海出台了“双限”政策，而华发股份的主力销售项目新城六期正巧属于限购限价范围，由此最终导致华发股份四季度销售不甚理想。

　　事实上，纵观2011年全年，华发股份的销售一直异常低迷。

　　数据显示，2011年上半年，华发股份实现房地产销售回笼资金约21.4　亿元，较去年同期下降55%。三季报公布时，华发的销售仍无太大起色，9个月销售只有35亿元左右，较去年同期下滑幅度超过30%。

　　华发股份是一个典型受调控左右的公司，在限购、限贷等一系列调控政策的打压下，抗风险能力偏弱。

　　中金公司研究员白宏炜认为，由于华发股份目前在珠海市区缺乏高层项目储备，基地市场产品结构偏向中高端产品，外埠项目推盘量足够但市场吸纳能力不足，2012年华发股份难以获得较好的销售增长。

　　外地失守

　　华发股份在其2011年年报中称，近年来，在巩固珠海地区龙头地位的同时，坚持理性扩张的原则，成功进入重庆、沈阳、大连、南宁、包头、中山、盘锦、威海等地市场。随着全国市场布局的不断完善，华发股份将形成“一线城市作标杆，二线城市为主力，三、四线城市作储备”的战略发展结构。

　　年报显示，经过多年发展，华发股份相继在包头、大连、中山、沈阳、重庆、威海等地成立的项目公司累计26　家，资产规模90　多个亿。国泰君安研报指出，2011年至今华发股份拿地积极，异地扩张抢眼。

　　与凶猛扩张相比，华发股份的异地控股却全线亏损。

　　年报显示，华发股份控股子公司中，中山市华发生态园房地产开发有限公司亏损861.95万元，大连华藤房地产开发有限公司亏损3587.05万元，7家位于沈阳的控股公司无一例外全部亏损，包头市华发置业有限公司亏损437.63元。

　　这导致华发对珠海大本营过于依赖，珠海一旦受挫，华发会面临危机。

　　华发股份年报显示，在业务收入的区域分布上，珠海项目以50.54亿元的营业收入，占到总营业收入59.92亿元的84%以上，同比下滑3.83%；中山市场的营收1.86亿元，在总营收中占到3.10%，同比降41.11%。

　　面对中山市场如此大的降幅，华发股份在年报中表示，中山营业收入的大幅下降，主要系交楼面积减少。2011年11月10日，中山市出台了“限价令”。受此影响，华发股份的销量下滑。

　　沈爱卿在年报点评中称，华发股份的外地复制能力有待再验证。“2012年结算金额预计仍主要来自珠海本地。”长城证券(微博)分析师刘昆如是表示。在调控的大背景下，土地过于集中风险必然加大。

　　由于销售受到全线压制，华发股份的2012年不被看好。

　　东方证券分析师杨国华预计，华发股份2012年可售货值在100亿以上，其中异地项目货值占近一半。

　　“考虑到公司2012年推盘珠海项目货值占比超过一半，受双限令影响较大，我们保守预计公司2012年销售额45亿、乐观预计可达50亿，保持小幅增长应问题不大。”

　　不过，即便如此，华发股份的销售仍将比2010年下降30%。

　　存货压顶

　　销售乏力带来的另一个问题是现金周转不畅，存货压顶，华发股份正面临这一问题。

　　2011年报显示，华发股份净利润同比仅增长2.43%为7.7亿元，而负债总额则高达155.9亿元，现金流净额为7.18亿元，现金流净额较2010年的31.26亿元急剧缩水逾24亿元。对此，华发股份年报解释主要原因在于本年度预收楼款减少。

　　长城证券研究报告显示，华发股份期末扣除预收账款后的资产负债率为49%，较年初上升8　个百分点，位于行业平均水平；期末账面货币资金是短期借款与一年内到期的非流动负债之和的1.4　倍；净负债率由年初的35.4%上升到72.5%。

　　中银国际分析师周路则指出，如果华发股份后续仍旧销售不畅，同时外地项目继续大量开工，净负债率将有继续上行的压力。

　　华发股份的巨大存货也让人担忧。中金公司研究报告指出，华发股份存货较年初增加了22.8亿至163.8亿元，同时预付账款上升10.9亿元至23.7亿元。

　　同策咨询发表于2011年10月28日的一份研究报告显示，华发股份的高存货规模已跻身全国前十。

　　报告披露，截至2011年三季度，库存最高的前十名房企，分别为万科、保利、金地、招商、首开、滨江集团、荣盛发展、嘉凯城、中华企业以及华发股份。这10家房企的库存总额就高达4540.70亿元，占比沪深上市房企库存总量一半以上，且同比增幅高达46.87%，快于行业整体水平。

　　而限于目前的本土受限，异地乏力的状况，华发要想改变这一状况并非易事。