摘要：严厉调控之下，房地产行业正在发生怎样的变化？截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，港交所上市的内地房企也均完成了半年报披露工作。

　　严厉调控之下，房地产行业正在发生怎样的变化？截至目前，沪深两市上市房企年中报披露完毕，港交所上市的内地房企也均完成了半年报披露工作。据统计，在173家上市房企中，营业收入及净利润两项指标均同比上升仅71家，占比四成，其中香港上市的内地房企平均业绩优于在沪深两市上市的房地产企业。

　　房地产行业分化加剧：一边是大型房企业绩不断创下新高，一边则是中小房企则在“退房”或者“被兼并”的命运线上挣扎。据统计，自去年下半年以来，在A股上市的房企中，已有20多家房企转身投资矿业，约占整个A股房企的1/6.与此同时，中原统计市场公开数据显示：今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86.85亿人民币分别上涨了72.2%及101.9%。

　　中小房企无缘行业蛋糕

　　尽管号称史上最为严厉的调控，但似乎仍难以阻止房地产行业前景向好的步伐。W ind资讯统计显示，截至8月31日，上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元，同比增长8.48%；利润总额341.13亿元，同比增长12.57%，归属母公司的净利润233.15亿元，同比增长14.19%。

　　行业蛋糕在继续增大，但蛋糕的分享方式却发生了转变。“在调控的挤压过程中，企业和企业之间的实力强弱差异变得尤为重要。”东兴证券房地产行业分析师苏阳认为，弱势企业的成长必然将受到明显的限制，强势企业的市场占有率必然得到提高。与此对应的是，统计显示，32家上市房企在调控紧缩的2011上半年取得了净利润翻番的优异成绩，但有26家房企出现亏损。此外，共有66家房企营收同比出现下滑，62家净利润出现负增长，更有39家上市房企两项指标均为负增长。

　　其中，津滨发展上半年首次出现1亿的巨亏，公开资料显示，津滨发展的净利润已经连续三季度下挫，并创下了公司3年以来的新低。针对未来的业绩，公司表示2011年前三季度净利润已经能够确认，预计亏损额将达到1亿-1.2亿元。此外，在“亏损榜”上还出现了绿景地产、渝开发、广宇集团等房企的名字。

　　“不少中小房地产企业已面临很大的经营困难。”据苏阳分析，目前中小房地产开发企业的经营状况已出现明显转弱的现象，销售增长受限、资金和管理等成本不断加大。销售量增长和价格的增长出现回落已无法避免。“上半年这些企业的资产负债率达到了71.28%。”相比之下，规模房企不仅业绩创下新高，费用控制也明显好于其他公司，规模房企整体“应对危机”能力明显提升。其中，老牌四大房企“招保万金”的管理、销售费用率为3.4%，较一季度继续下降。

　　“并购”与“退房”齐飞

　　资本市场永远是大鱼吃小鱼的游戏，这在资金密集型的房地产行业表现得尤为突出。对而今经营压力空前、大面积亏损的中小房地产企业而言，摆在他们面前的选择已经不多：要么等着破产或者被兼并，要么退出行业竞争转向其他具有投资潜力的行业。

　　用脚投票成为正在成为现实的选择。今年以来，房产企业并购出现明显上升，并购的案例数量、并购总金额均创历史新高，前7月的房地产行业总并购金额已经明显超过了去年全年165.25亿的规模，超出去年全年总和。中原统计市场公开数据显示：今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民币，相比去年同期的36宗及86 .85亿人民币分别上涨了72 .2%及101.9%。

　　“现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业现在仍以‘被收购’的形式存在。”任志强在其微博上表示，今年以来不少中小房企因债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要转让旗下项目。

　　有意思的是，不少中小上市房企不约而同地转向矿产投资业务。9月3日，华业地产发布公告称，公司正在筹划矿业投资等重大事项，股票自今天开市起停牌。而就在一个月前，中弘股份发出一纸通告，高调宣布，斥资6000万元将仁源投资所持鑫兴矿业49%的股权收至麾下，昭示着这家以房地产为主业的上市公司，正式涉足矿业。有据统计显示，自去年下半年以来，在A股上市的房企，已有20多家房企涉足矿业，约占整个房地产板块的1/6.

　　“为何大家都选择涉矿？原因在于国家政策扶持和贷款的便利。”刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向南都记者表示，房地产开发融资已经十分困难，而销售不畅又导致中小房企回笼资金受阻，“对中小房企而言，选择一个景气正在上升的行业，进行多元化经营有助于抵御风险。”

　　值得一提的是，除中小房企加速退房外，8月份以来，央企退出房地产业务的速度也在悄然加快。北京产权交易所发布的信息显示，华润(集团)有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544 .1万元债权，挂牌价格为5629万元。这是8月份以来，第6例央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。

　　弱肉强食与夹缝生存

　　调控还在继续，强者恒强，弱者被淘汰的格局势必仍将延续。一方面，地产大鳄对市场的争夺愈发地白热化，另一方面，中小房企夹缝生存的考验愈发严厉。

　　“对中小房地产企业而言，目前最重要的就是保存实力。”谢逸枫表示，在贷款紧缩的背景下，大型房企相比中小房企更容易获得贷款或者其他形式的融资，成本也相对较低，“中小房企可以选择的策略是，减缓拿地的步伐，减缓开工和项目建设的进度，尽量地节省开支和成本，并与此同时加快项目的销售进度，果断地率先降一部分项目套数的价格，回笼资金。”

　　在他看来，市场还没到最严峻的时刻。“大型的开发商比如富力、万科等，实际上并没有全国范围大规模地降价，在我调研获得的信息来看，大型房地产企业因为资金实力雄厚，规模较大，他们仅仅在一些局部的区域进行降价就足以支撑在热点区域的资金压力，比如富力在新疆的一个楼盘打8 .8折，万科在全国仅有两个项目降价。”谢逸枫向南都记者表示，中小房企可以在大型房企尚未全面降价之前抢跑。他打了个比方，一个1000套房的好地段的项目，200套-300套赶紧降价10%卖出，回笼资金后，剩下的房源压力就没那么大了。

　　危机向来就是风险与机遇并存，中小房企生存之道，各家有各法。但相比较并购而言，逆势整体上扬的地产大鳄们似乎更热衷于争霸战。

　　“去年万科不仅销售额位居行业第一，营业收入也是第一，只是净利不如中海，销售面积不如恒大。但今年上半年就仅仅在销售金额上还保持一点优势，不仅净利、销售面积不如恒大，就连营业额也比恒大少了120亿。可以说万科已经将龙头老大的地位拱手相让了。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同向南都记者表示，就连让万科引以为傲的销售额，业内也颇多质疑，因为其中大多数销售额的权益并不属于万科，而是合作方的权益被算到万科的业绩上。比如，去年万科销售额达到1081亿，但营业收入仅507亿，营业收入约占50%；而今年上半年万科销售额为657亿，而营业收入才2 0 0亿，还不到1/3.

　　南都记者李乾韬 实习生曹丹 李晓琴