房企强强联合时代：招、保、万“抱团” 拿地联手开发，金地股权合作保资金链；万科预计到2012年公司合作开发项目占比将达80%~85%。

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　新政之后，房企强强联合的现象正在进一步地扩展与深化。宏观经济调控以及针对房地产行业的调控使得开发商不得不重新审视自己所处的紧张处境，携手共渡难关成为业内无需多言的共识。因为曾经的“独狼”时代已经远去，面对现实，开发商之间的合作精神开始胜过竞争意识。

　　当然，各开发商合作的决策出于各种原因。在这其中对资金风险的规避、获取优质土地、引进先进经验、拓宽融资渠道等是开发商最想看到的效果。

　　万科：预计2012年80%~85%项目合作开发

　　针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。并且，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。

　　“未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。”万科称，在当今环境下，万科尤为注重自身的财务安全与资金使用率。

　　资金链犹如供血的血脉，而支付土地出让金费用的时候往往是房企最“滴血”的时候，因此在拿地上，联合同行一起摘下巨额土地，可以明显分担资金风险。

　　以万科与五矿建设合作为例，后者由于是央企，在严格的信贷政策下其身份的优势在获得贷款上多少有所体现，而同时，类似五矿建设非主营房地产业务的央企国企进入房地产行业也较晚，由于缺乏经验，因而在一开始借助大型的、成熟房企提供品牌与技术的支持也是非常有利的选择。

　　将一笔资金分散到多个项目中，也同样是万科在当今环境下降低风险的方式。也就是说，在当前房企融资渠道收紧的环境下，要减少对信贷的依赖，同时又要提高周转率和市场占有率，意味着以前做一个项目的资金和其他各类资源，现在要分散到多个项目上。

　　房地产咨询机构同策在一份报告中指出，“以近期万科在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7个项目为例，其中4个项目万科都只占49%~50%的权益，在合作的过程中，万科尽显资金腾挪之招数，不仅整合了资源、降低了自身部分的成本、分散了风险，也减少了对金融的依赖，从传统的房地产开发商向资源整合者和品牌输出者转变。万科表示，预计到2012年，合作开发的项目占总项目的比例将提高到80%~85%。”

　　从万科2010年年报看，目前与万科有合作关系的房企有保利地产、中粮地产、中航地产、云南城投、浙江南都宋城等数十家房企。

　　另一方面，万科在开发项目上采取的合作方式为其自身的快速发展起到了很有力的推动作用。

　　万科在去年创造的1081.6亿元销售额中，有相当一部分是来自合作开发。根据万科提供的数据显示，2010年万科合作开发的项目占全部项目的80%。

　　这是一个相当高的比例，但是万科方面并没有透露1081.6亿元销售额中属于万科的权益数字，万科集团总裁郁亮只表示：“万科的销售额包括万科负责操盘的，或者打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘。”

　　但可以肯定的是，大胆和大面积采取并购和代建的合作开发模式，为万科快速拓展市场份额发挥了重要作用。按照销售金额口径计算，万科去年在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。

　　保利：与招商地产联手斩获优质土地

　　各房企采取联姻的原因各有不同，例如对于保利来说，它所担心的是，目前和未来要获得优质土地是一件头疼的事情。

　　随着房地产市场的不断发展与规范，房地产行业的集中度在逐步提高，并且行业外的不少大型企业也在大举介入房地产行业，这致使行业的竞争日趋激烈，这一点尤其体现在土地市场的竞争上。

　　让保利深有感触的是，自己在核心区域获取优质房地产项目的难度正在越来越大，它的担心的确有依据可循，观察保利从去年11月至今年2月进行的一连串的拿地消息可以发现，保利所获取的土地中鲜有城市中心区域的土地。

　　既然要保持一定的规模发展，土地资源是必备的资本，那么在群雄逐鹿的背景下，如何以合理的成本获取发展必需的土地，并提高公司项目储备的含金量与分布合理性，成为了保利面临的一大挑战。

　　在这样的情况下，保利通过合作开发、收购兼并、一级开发、参与旧城改造等方式获取了大量优质项目资源。

　　其最近一次与强手联合是在去年11月，保利全资子公司广州金地房地产开发有限公司与招商地产通过挂牌方式取得厦门市集美新城区地块，城区地块土地用途为城镇住宅兼容批发零售用地，成交总价为101220万元，保利承担50%的地价款。

　　从保利地产年报看，与其合作的大型房企还有万科、富景地产等。

　　金地集团：大力开展基于项目层面的股权合作

　　一直在地产金融领域勇于进行探索的金地集团，则更愿意从另一种角度将强强联合的手段理解为一种变相的融资方式。

　　金地在开拓多元化融资渠道方面走得一向比较超前。2010年金地继续维持着这样的步伐，在信贷全面紧缩的环境下，实现新增银行贷款75亿元，此外，金地集团方面表示，公司2010年积极深化与UBS、平安信托等伙伴的战略合作关系，在沈阳、武汉、深圳等多项目上开展合作，除了提供充足资金保障外，在多个项目中进行股权合作也使得其项目的资金压力得到缓解。

　　“融资方面，在国内资本市场偏紧的情况下，金地将继续探寻多元化公司融资途径，大力开展基于项目层面的股权合作。”金地方面表示。

　　金地在去年采取股权合作的项目可以排一条长长的单子。2010年1月8日，公司完成与瑞银合作发起房地产基金首次募集；2010年5月11日，参与烟台市中农大项目股权合作；2010年6月23日，与荣耀商务有限公司合作获取并与Eternal Union Development Limited 合作开发大连市(2010)-18 号地块；2010年8月13日，与外高桥合作开发项目；2010年10月9日，批准武汉四新项目合作方案等等。

　　在拿地策略上，金地通过合作方式降低拿地成本，以此降低投资风险，另一方面，在拿地的对象上，金地在选择上也有自己规避风险的考虑。

　　以收购烟台市中农大和珠海市香洲梅华北项目51%的例子来说，国信证券房地产行业分析师区瑞明对此认为，金地对于该两幅地块投入的总价较低，占用资金不多，单价也并不高，烟台项目的楼面地价只有1876元/平方米，盈利空间较大。此外，两个项目的建筑面积都在10万平方米左右，属于典型的短平快项目，周转率高，能够快速开发回笼资金，因此金地这两个项目应该能取得较高的投资回报率，风险也在可控的范围内。

　　渝开发：通过与复地合作引进技术、经验

　　强强联合的现象不只出现在招、保、万、金等全国数一数二的房企之间，各地方龙头企业也在相互合作，通过合作实现优势互补、各取所需。

　　以重庆的地方龙头企业渝开发而言，合作开发一定程度上可以被认作为引进战略。而引进战略是从引进经验、规避风险从而确保利润的考虑而为。

　　2010年8月19日，渝开发与上海复地投资管理有限公司签订《合作协议》，渝开发将所持有的朗福公司50%的股权作价人民币2.3亿元以及其对朗福公司享有的50%债权作价人民币2亿元转让给上海复地。

　　对此，渝开发道出合作原委，即通过与开发高端楼盘经验丰富的上海复地合作，弥补自身在这一领域的不足。

　　“通过股权转让方式引进上海复地投资管理有限公司，合作开发南山项目，弥补了公司开发高端楼盘的经验不足，为规避该项目投资风险，确保公司未来几年主营业务收入和利润奠定了基础。” 渝开发集团在2010年年报中表示。

　　合作基础：建项目公司避免摩擦

　　房企在联合拿地后，进入联合开发的阶段往往会产生一定的摩擦。

　　多家房企联合摘牌的土地在开发时可能相互受制。例如，如果其中一家资金不到位或开工时间比较晚，那么会对其他房企产生影响，因为《建设用地规划许可证》是针对该幅地块所颁发的，也即每块土地只能办理一个，这样速度慢的开发商将牵累其他开发商的进度。

　　其他的冲突还可能出现在项目定位以及财务制度上。因此，合作方联合成立有一定开发资质的项目公司来开发项目是最佳的选择。当然，在前期并没有联合拿地的双方在开发阶段的合作也很普遍，一方拥有土地资源，另一方后来介入项目公司，这样的做法也不在少数。

　　以滨江集团为例，去年2月1日，其与杭州金都房产集团签订合作意向书，在金都房产于2010年2月5日以10.75亿元竞得衢市储(2010)3号地块后，根据《合作意向书》约定，滨江集团与金都房产共同出资成立项目公司，其中，由金都房产负责项目具体开发实施。项目公司的出资比例暂定为：金都房产50%，滨江集团50%。

　　而该项目的财务数据、开发经营业绩并入滨江集团的公司报表。“如果占项目公司股权超过50%的公司，大股东在项目管理上有主导地位，而该项目的资产和收益将并入到大股东的报表中。合作双方股权相同的话，这些可由双方协商确定。”招商证券地产分析师洪俊骅告诉记者。

　　除滨江集团未来的报表可能会添色外，其土地储备也进一步扩大。由于滨江集团与金都房产各占50%股权，而衢市储(2010)3号地块出让面积为182365平方米，建筑面积不大于255311平方米 ，因此在这项合作中，将为滨江集团增加权益储备土地面积91182.5平方米，权益容积率建筑面积不大于127655.5平方米，“这将有利于公司通过合作方式进一步做强、做大企业。”滨江集团表示。

　　该合作意向于1个月后有了实质的行动，滨江集团收购了金都房产旗下项目公司50%的股权，而该项目公司将负责开发衢市储(2010)3号地块。

　　根据2010年3月23日公告，滨江集团与金都房产签订《项目合作协议书》，滨江集团以2500万元收购金都房产持有的金都房产集团衢州置业有限公司50%的股权。本次股权收购完成后，公司和金都房产各持有衢州置业公司50%的股权，衢州置业公司将成为公司与金都房产的合资公司，合作开发衢市储(2010)3号地块和衢市储 (2009)12号地块。

　　合作方式：明确经营方与投资方，权责分明

　　当一个项目公司的出资方较多时，摩擦也会更频繁与明显，这个时候将各出资方分为经营方和投资方两个队伍，使得责权分明，就更有利于项目的开发。滨江集团的一个合作项目即是通过这样的方式规避矛盾。

　　滨江集团的一个子公司，即东方海岸(淳安)房地产开发有限公司是东方海岸项目的开发主体。该子公司(也即东方海岸的项目公司)共有四个出资方：分别为滨江集团持有项目公司51%的股权；杭州欣盛房地产开发有限公司持39.9%的股权；浙江大华担保有限公司持有4.55%的股权；宋复幸持有项目公司4.55%的股权。

　　之后，经过协商，各合作方对东方海岸项目的合作方式做出调整，并对项目公司的股权、经营和收益等事宜作出明确约定。在新的合作协议中，滨江集团为项目公司的承包经营方，而杭州欣盛房地产开发有限公司、浙江大华担保有限公司、宋复幸为项目公司的投资方。

　　这意味着作为经营方的滨江集团将全权操作项目，而投资方将不再负责项目的经营，并且也不得干涉项目的开发和建设，不得干涉项目公司的经营管理。这样通过协商之后协议的权责分明将有利于项目的开发经营，也是在很多房地产合作项目中常见的避免合作方矛盾丛生，从而影响项目进度与质量的方式之一。

　　房企强强合作2005年是一波

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　事实上，作为周期性波动的房地产行业，强强合作的浪潮在多年前就曾上演过。2005年的时候，房地产行业也同样面临着一系列的调控措施，“央行调息”、“国八条”、“七部委意见”等政策的出台及执行让当时的开发商如临寒冬，受政策影响导致的土地紧张、资金链紧张、销售不景气等使得开发商自行出谋划策，结成联盟，共同互助渡过难关。

　　在困难的时代，实力不济的房企被更强大的同行所并购，股权转让交易集中爆发，与此同时，大型房企通过强强联合优势互补或增强实力更是上演得如火如荼。

　　在2005年广州的一次土地拍卖会上，全部7幅地块中的6幅便被富力地产集团、保利集团和珠江地产三家实力雄厚的品牌房企所“瓜分”，其中富力地产集团更以7.7亿元的价格独揽了位于珠江新城的4幅地块。类似这样的例子在当年不胜枚举。

　　而近一年多来，房地产行业同2005年相似，再一次在波动周期中经历着低谷时期，这一切似乎见证着这个行业正在重复上演过去的历史。