1000万套保障房建设启动 上市房企分食盛宴
核心提示：一线城市和房价上涨过快的二线城市是本次保障房建设的重点监管对象。“这些城市一般人口比较密集，保障房建设的空间大，且这些城市的经济相对发达，保障房建设资金相对充裕。”
王传晓
2011年1000万套保障房的建设，正在紧锣密鼓进行。
3月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。
而在此前的2月24日，国家保障性安居工程协调小组已与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。
另一方面，资本市场亦随之予以反应。相关产业链上的建材、家电等板块，均有不俗表现。
虽然对于在地产调控中风雨飘摇的地产企业来说，保障房是“鸡肋”还是“稻草”，则是见仁见智的命题。但相关个股的行情，已然启动。
3月23日，地产和建筑上市公司中，与保障房相关的个股全线上涨。当日中天城投(000540.SZ)大涨8.29%，龙元建设(600491.SH)亦上涨5.83%，另一个参与保障房建设的地产公司栖霞建设(600533.SH)，3月23日也放量大涨4.94%。
中信建投在其报告中表示，从盈利模式而言，“考虑资金回流速度，相对风险小而利润最大的是限价房，其次是经济适用房。”
而从区域来看，一线城市和房价上涨过快的二线城市是本次保障房建设的重点监管对象。“这些城市一般人口比较密集，保障房建设的空间大，且这些城市的经济相对发达，保障房建设资金相对充裕。”
布局保障房
事实上，已有部分上市公司在这场竞跑中抢得先机。
2011年3月9日，中天城投与贵州省人民政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，该公司将参与贵州省范围内廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施的建设工作。
中天城投表示，“公司将自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在‘十二五’期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。”
国信证券则在其报告中表示， “历史上参与的保障房开发净利润率根据地方政策可达8%左右，这20万套保障性住房开发，按保守的方法测算，取8%的利润率，在2011-2015年，可给中天城投带来16亿净利润，平均每年增厚EPS 0.35元，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，收益更高。”
而另一个在保障房建设中受益的个股龙元建设，则已为万向系旗下的通联资本管理有限公司(以下简称“通联资本”)悄然建仓。
龙元建设2010年3季报显示，通联资本新进为该公司第五大流通股股东，持有该公司1245.96万股，占其总股本的2.63%。
通联资本为万向系资本运作的平台之一，其控股股东为万向集团高管管大源，其与万向财务公司堪称万向系资本运作两大旗舰。
华创证券在其研究报告中表示，龙元建设入围多个地市保障房项目的招投标，保障房建设有望成为公司未来利润的新增长点。
“我们预期公司主要将会以甲方的身份进入保障房建设市场。保障房建设的毛利率高于普通的房屋建设，如果公司保障房建设业务顺利开展，综合毛利率有望稳步提升。”华创证券在其报告中表示。
3月24日，龙元建设上涨3.15%，收报13.76元；中天城投涨0.88%，收报17.13元。
地方政府配套资金悬念
规划如火如荼，但始终绕不过去的两个疑问，则是保障房建设的资金来自何方，以及地方政府的积极性到底如何？
按照规划，5年内建设3600万套保障房，需要地方政府配套资金2.7万亿。
但目前地方政府的负债在10万亿左右，这也意味着每年地方政府的到期债务就达到1万亿之巨。
而地方政府面临的另外一个问题则是，保障房建设会导致土地出让金减少。
中金公司在其报告中表示，政府保障性住房直接投资资金规模不大，但土地出让收益和税费的损失较大，将经济适用房和城市区棚改房的土地整理交由开发商，隐含每年土地出让金减少2500亿元。房地产相关税费也将下降，幅度占地方财政收入的比重约4%-6%。
而在最近的一系列政府表态中，住房公积金结余资金、国有商业银行的贷款等，将逐渐成为保障性住房重要资金来源。
此外，保险公司也开始涉足这一领域。
3月9日，中国太保宣布，负责其保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”，正式通过了保监会的备案。这是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的首个不动产债权投资计划。
按照这一计划，中国太保与上海地产集团达成协议，牵头以10年期债券投资计划方式融资40亿元，用于上海地产集团在上海市区50万平米公共租赁住房项目的建设和运营。
