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　　张晓玲

　　3月1日，首份地产龙头年报出炉。

　　保利地产(600048.SH)公布其2010年经营业绩状况，由于结算收入和预收账款的大量增加，2010年实现营业收入358.94亿元，实现净利润49.20亿元。

　　保利地产预计，今年受到调控政策影响，楼市会出现波动，公司将强化资金管理，加快存货的周转。公司目前在建面积1834万平方米，货量充足。保利今年计划新投资800亿，仍较去年有所增加。

　　与保利一致，万科、中海、恒大、龙湖等主流房企在2010年末均有资产负债率上升的趋势，其在2011年，纷纷强调现金为王，减少新开工面积和拿地，加快存货周转，以应对行业调整。

　　1.隔年红利现年报

　　2009年、2010年楼市持续火爆，但由于房地产业签约与结算的滞后，带给上市房企的红利在2010年报中才开始显现。

　　公告显示，保利地产2010年全年销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%。

　　2010年末，保利地产预收账款达515亿元，相当于2010年结算收入的143%，提前锁定2011年度公司业绩。

　　万科则在2010年实现千亿销售，并在今年一月份达到历史新高，月销售额超过200亿；金地集团此前的公告显示，其2010年净利润增长同比2009年超过50%。

　　不过，随着土地成本等的逐年增加，保利地产的净利率和净利润增长率都在2010年出现下滑。

　　数据显示，公司2010年净利率为13.7%，较2008年、2009年略微下降；其净利润增长率为39.8%，低于2007、2008、2009三年，此三年的净利润增长率分别为122%、50.35%和57%。

　　对此，保利地产有关人士解释，主要原因是之前有部分2007年的高价地结转，预计明年结算毛利和净利率均会上升。

　　2.房企现金为王

　　年报显示，保利地产2010年末资产负债率为78.98%，较上年度末有所提高。

　　对此数据，上述人士称，负债总额中不需要实际偿还的预收账款余额达到515.44亿元，占总负债的42.84%；剔除此项后，公司实际负债水平相对较低。

　　数据显示，保利年末资金余额达191亿元，年末短期债务合计73.33亿元，占金融机构借款(含公司债)的12.51%，较上年度的14.02%下降10.8%。

　　值得注意的是，为保障现金流稳定，保利似乎并没有打算在今年多开工新项目。

　　“目前公司新开工量没定，市场稳定的话，应该有所增长。”上述人士表示，去年保利新开工达到1000万平米，而目前在建达1800余万平米，已经很高。

　　万科则用“以销定产”、“减少拿地量”来应对可能到来的行业低谷。数据显示，截至2010年年底，万科账面资金为191亿元，比2009年末下降17%。

　　而万科董秘谭华杰近日透露，为了保证资金充裕，万科近期会减少拿地。

　　中海地产董事局主席孔庆平也强调，产品售价有很强的弹性，中海在销售上和态度上会很灵活，要以现金流为王的概念来考虑销售策略。其透露，今年上半年，中海还计划募集一个新的房地产基金，规模是3亿-5亿美金左右。

　　3.楼市调整迹象已现

　　与上述主流房企的谨慎相对应的是，2月底3月初，新国八条及各地细则的陆续出台，新政的效应正在显现：包括北京、上海、深圳等一线城市，楼市成交逐步低迷。

　　北京房地产交易管理网数据显示，2月全月北京商品房总成交量仅为3436套，相比1月份的11544套下跌幅度达到7成。即使相比2010年2月份的7353套、2009年1月的7200套，也均下跌超过50%。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，1月底出台的第三轮调控政策从购房资格、交易税费、土地供应等多方面政策力度均非常严格，而且信贷政策持续收紧，首套房恢复基准利率、二套房首付继续增加，多重政策的叠加效应下，楼市调整的趋势已明显。

　　保利地产也认为，系列调控政策的叠加，将会导致2011年的房地产市场出现阶段性波动，对市场产生较大影响；本轮调控的周期，取决于调控效果是否达到。

　　保利地产透露，今年公司将贯彻“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，加大有发展潜力的二三线城市布局，强化中小套型、功能齐全的宜居产品开发；同时推动商业地产运营，逐步实现住宅与商业“双轮驱动”。

　　孔庆平预计，今年调控的效应肯定会显现，楼市成交全年将下跌3成。

　　世联地产研究部指出，受前紧后松货币政策影响，资金受限开发商加大出货，加之调控前牛市大量新开工，未来供应充足，楼市供大于求将重演。

　　在当下，“房地产商的社会责任是降价”，世联地产董事长陈劲松认为。