房企入不敷出：三季度七成开发商现金流为负，保利每股经营现金流为-5.71元

　　在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力

　　理财一周报记者/裴浩慈

　　现金流纷纷告负，利润开始下滑，囤地以及在建项目增多……

　　在调控面前，124家上市房企交出了怎样的三季度成绩单？

　　现金流：70.97%房企入不敷出

　　根据Wind资讯证监会行业统计，三季度，124家上市房地产企业，88家公司的每股经营活动产生的现金流净额为负，占比高达70.97%。

　　现金流方面一直是房企不太乐观的指标。“招保万金”同样也未避免现金流同比下滑严重的局面。这四家公司前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，每股经营活动产生的现金流净额更是达到了-5.71元。而去年同期这四家公司的现金流均为正值。

　　据《中国经济周刊》统计，截至目前，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。

　　记者注意到，在所有房企中，有7家公司的经营活动产生的现金流净额同比减少1000%以上，分别是运盛实业同比减少5325.19%，ST兴业同比减少4358.55%，泛海建设同比减少2921.68%，首开股份同比减少2468.31%，南国置业同比减少2389.23%，荣安地产同比减少1729.69%，格力地产同比减少1547.03%。

　　以南国置业为例，南国置业对此的解释是，主要是由于该公司报告期内销售资金较上年同期下降以及土地、工程款支付较上年同期增加所致。

　　据了解，该公司刚在9月16日以12300万元竞得武汉市一幅地块。而现金流的紧张促使该公司在最近召开的董事会上通过了关于发行信托的议案，该信托方案通过方正东亚信托有限公司发行两年期总额为1.98亿元的信托，旨在对公司的子公司武汉北都商业有限公司进行增资。

　　同时记者注意到，该公司是一家诞生、立足并且深耕武汉市场的本土公司，以商业地产开发和运营为主导，并涉及部分住宅地产的中小型综合类开发商。其特点就是体量偏小，从而导致其成长动力的不足。该公司在上半年根本无新增的结算项目，这是其业绩大幅下降的主要原因。

　　现金流增加的主要来源是销售回款，由于该公司体量小、成长力较微弱，导致推出项目少从而难以回笼资金，也最终使其面临现金流大幅下降的紧张局面。不过另一方面，由于公司主营商业地产，因此随着商业地产的复苏，该公司也将有一定的发展契机。

　　荣安地产也有相似的情况。公司2010年参与结算的主力项目是“荣安花园”和“荣安琴湾”，其中，荣安花园于2010年6月交付，荣安琴湾将于2010年底交付。

　　公司报告期内结算的主要是荣安花园，而由于该项目体量较小(建筑面积只有5万多平方米)，导致了该公司收入下降；并且荣安花园的毛利率相对较低，只有36%左右，同比下降15个百分点。收入和毛利率同时下滑是公司业绩不佳的主要原因。

　　业内人士指出，经营性现金流量净额体现了企业期末所能支配的现金量。经营性现金流较大，意味着企业更具“自我造血”功能，支付能力更有保障。如果现金流小于零，则意味着经营中存在“入不敷出”的问题，那时企业必须通过再融资或占用本应投资的长期资金来维持流动资金需求，限制了企业的发展能力。

　　业绩：万科信心十足，金地最“惨淡”

　　“招保万金”四家大型房企里，万科依然是迎面笑春风的赢家。尽管在“归属母公司净利润”里，这四家皆是交出最好成绩单的学生——金地13.4亿元、招商14.3亿元、保利22.9亿元、万科32.7亿元。但仔细看各项分数，四家房企则参差不齐。

　　据统计，“招保万金”前三季度共计实现营业总收入597亿元，同比增长15.9%；实现净利润合计83.3亿元，同比增长28.7%。

　　其中，万科前三季度累计实现销售面积601万平方米，销售金额714亿元，分别比2009年同期增长18%和55%。万科今年第三季度实现营业收入56亿元，净利润4.6亿元，同比分别减少27%和增长6%。

　　前三季度营收成绩排在第二的是保利地产，共达172.87亿元，同比增长51%；实现净利润22.91亿元，同比增长28%；金地集团前三季度实现主营收入104.3亿元，同比上升100%；实现净利润13.4亿元；招商地产前三季度实现营收则为95.8亿元，同比增长81.3%；净利润达到14.3亿元，同比增长48.5%。增长的主要原因是结算项目的增加。

　　然而，从单季度成绩来看，金地集团业绩可谓最为“惨淡”，不仅单季净利润下滑幅度最大，且营业收入也呈现同比微幅下滑态势。第三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约1.8%，而净利润大跌76.75%。

　　业内人士分析，第三季度业绩出现下滑，主要是调控新政直接导致三季度楼市成交清淡，同时，间接导致开发商土地收储力度减缓、项目竣工速度放缓等防御型经营战略。除此之外，也同各公司的推盘节奏相异有关，当然，也不排除部分开发商保留部分收入至四季度结算以拉高年尾业绩。

　　万科一直领先的成绩不仅给万科撑足了脸面，并且也使得万科对自身未来的发展充满信心。10月25日，万科发布公告表示，拟推出新一轮股权激励方案，授予总量11000万份的股票期权，激励对象包括王石、郁亮、刘爱明等公司高管和核心业务人员。

　　股票期权的行权价格为8.89元，行权的业绩条件是2010-2012年每年净资产收益率不低于14%~15%，净利润增长率不低于20%。行权期将在2011-2013三年分40%、30%和30%的比例行权。

　　广发证券进一步指出，股权激励背后，是万科新一轮增长已经开始。动力主要来自两个方面：前一轮土地储备的逐步释放和投资经营效率的提升。2007年万科曾进行一次近百亿元的股权再融资，使公司当时的净资产将近扩大了三分之一。3年之后，这些新增资本正逐步转化为可售资源，成为未来业绩增长的动力。

　　存货：万科最大

　　但万科业绩能否支撑起其股权激励？换句话说，万科未来几年的销售业绩能否满足严格的行权条件？

　　从目前的情况来，万科并不存在很大压力。万科表示，近期销售持续良好，今年以来万科加快了推盘节奏，且产品多以小户型为主，受政策影响相对较小，因此三季度报中显示今年万科前三季度销售逆市大幅上扬。在三季度末已售未结资源量共有784万平方米，合同金额合计约863亿元，三季度万科实现销售面积281万平方米，销售金额346亿元，分别比2009年同期增长74%和125%。随着四季度更多项目竣工并转入结算，万科第四季度实现的结算收入或将超过前三季度总和，今明两年业绩已基本锁定。

　　在统计的已公布的上市房企中，万科目前的存货量最大，达1231.96亿元。

　　存货是房地产开发企业最重要的资产，通常占去资产总额的绝大部分，其中，在建开发产品和开发产品是最重要的存货。万科第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20 个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计526万平方米。

　　国奥地产分析师认为，万科存货很多，如果销售形势好，存货多是好事，但如果销售形势不好，存货多就是坏事。而在今年剩余的几个月，房地产销售正转向低迷，万科能否如愿完成业绩仍是个悬念。

　　另一方面，存货是个双面的名词。已开发未销售的存货可能带来销售压力从而影响公司盈利，而土地的存货则更多的是个利好的代名词。

　　“存货包括未开工的土地以及未销售的房源存货等，在万科的存货中，前者占的比例较大。”万联证券黄鹏告诉记者。

　　而万科也表示，截至9月底，公司各类存货中，已完工开发产品(现房)52.4亿元，占比仅4.3%，较中期时进一步下降，继续保持着良好的存货结构。

　　业内有观点认为，相比于货币现金，“在地价猛升的阶段性趋势中，拥有更多的土地才能拥有更好的盈利表现。”

　　“存货多少与公司规模有密不可分的关系”，黄鹏还这样告诉记者。

　　因此“招保万金”在“存货”的名单里占据前列也是颇为正常的情况。根据统计，招商、金地、保利的存量分别达354.65亿、470.12亿、1015.78亿。

　　“招商地产的销售情况也只是从第三季度开始才明显好转，在此之前并不十分理想，这导致了招商的存货产生了一定积量。”广发证券沈爱卿告诉记者。

　　据了解，招商地产前三季度的销售总额为95亿元，而其中第三季度的销售就超过了50亿元，超过了上半年的42亿元，已经完成年计划的63%，这说明在三季度市场回暖时期，招商地产趁机发力销售，并取得了一定的成绩，相对中期，销售压力也开始大为减缓。

　　金地也是由于今年上半年销售不理想而造成一定存货，金地今年上半年受制于可推盘的数量不多，销售业绩并不理想，1-6月份销售金额53.76亿元，同比下降37.31%。但金地下半年加大了推盘力度，销售业绩同招商一样，也有望后来居上。

　　而保利对自身存货量的解释原因是“加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大”，同时记者也发现，保利土地储备的大增也贡献了一部分结果。保利共有在建拟建项目128个，总占地面积2860万平方米，权益容积率面积4231万平方米。报告期内公司新拓展项目13个，扩征用地两幅，新增权益容积率面积421万平方米。在建面积1506万平方米，比上年同期增长43.47%。显然，保利地产的规模扩张仍在持续。

　　融资：越发困难

　　房企资金压力将变大

　　房企开发资金主要来自三个方面：企业自有资金、国内贷款和预售款。在信贷调控、直接融资受阻、预售款监管趋严情况下，房企需要依靠大量自有资金。万科在三季报中明确表示，开发企业资金面趋紧是主要趋势。

　　现在的情况正在证明这一说法，并且随着各具体调控措施的出台而更为突出。

　　近日，商品房预售资金监管政策在多个城市出台。9月30日，《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式发文，内容包括了如何对浙江省商品房预售资金进行监管的24项条款。

　　10月25日，北京出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，明确规定商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此外，近期已经执行或即将执行商品房预售款监管政策的城市还有郑州和成都等一些二线城市。

　　除此之外，证监会也于近期宣布，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。这一决定无疑使房企的融资环境雪上加霜，房企的资金压力也将与日俱增。4月份以来，未有一家房企获得资本市场融资的准入批文。

　　加上此前央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，该举措虽非专门针对房地产业，但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应，这一系列组合拳打下来，房企资金困境也必定在未来有所显现。

　　房企谨慎经营过冬

　　不过，从上市房企3季报情况看，前期良好的销售令一些标杆房企目前资金情况尚好。包括万科、保利、中海、富力、复地等5家目前销售额完成年度计划3/4，金地、雅居乐完成比例也在70%以上。

　　这主要来自短期供应的充足，从而支撑了近期新房的成交。然而，自从9月底新一轮调控出台，随着各项调控措施的升级加码，想要在年底前维持良好的销售成绩的话，也将面临一些挑战。

　　从市场的回应来看，实际情况确实显示出了值得担忧的信号。根据中原集团监测到的9个城市新房成交量数据显示：10月最后一周总成交量环比锐减3成。一线城市中，沪、穗两市上周成交量继续下滑，环比分别下降24%和64%；而京、深两市低位回升，环比分别增加7%和36%。

　　二线城市中，杭州在“限购令”出台后成交一路下滑，上周再次下降36%，其余城市成交量基本保持平稳。

　　销售下滑，让人不禁估计，在未来的几个月，房地产市场或将出现供大于求的局面。

　　记者了解到，目前主要城市可售房源已经上升至2009年3季度，随着四季度需求受到抑制，这些存量房源消化速度也将明显放缓。同时，房企新开工指标从2009年11月起就一直维持高位，这也将带来四季度至明年上半年新增房源充沛。

　　面对有限的市场需求，个别开发商可能会采取率先降价、加大营销的策略来争取有限的客户，尤其是一些部分财务紧张或扩张意愿较为强烈的开发商，率先采取这一行动的可能性比较大。

　　但这也无法排除可能出现的短期滞销将给开发商现金流带来压力，由于诸多新政策对需求构成了明显的抑制作用，业内估计有超过30%的需求被推迟，导致四季度成交缩量已经成定局。

　　这样的情况迫使开发商不得不考虑如何熬过这个冬季，首先体现出来的是开发商在开工和拿地方面都趋于谨慎。

　　中原地产的程澐博士认为，“在预售款监管趋严、融资受阻的共同作用下，未来开发商的资金周转率必将受到影响，鉴于此，开发商拿地逐步趋于理性。”

　　据中原对国内12个城市土地监测数据显示，10月最后一周沪、穗、深、津、宁、杭、长春等7个城市共有15幅住宅用地出让，除上海、天津、南京3个城市有4幅宅地溢价成交外，其余宅地均以底价成交，整体溢价率只有15%。

　　“在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用的话，开发商压力将越来越大。”中原集团研究中心高级经理刘渊这样说道。