胡芳洁 欧阳小红

　　8月12日，中弘地产公布的半年报中，出现了一个特别的现象，其十大流通股股东中，6个都是保险资金，且都是中国人民保险公司旗下资金。而在其一季度报表中，这6家保险资金尚不见踪影。“人保系”资金为何要在二季度整齐进入中弘地产？

　　2749%的诱惑

　　“我们没有任何战略性考虑，纯粹就是市场化行为，选择在二季度时进去，是因为中弘地产预收款项暴增2700%的‘诱惑’。”8月18日，人保资产管理公司人士称。

　　根据中弘地产中报，“中国人民人寿保险股份有限公司-分红-个险分红”拥有380万股流通股，为流通股股东第一名，此外，还有来自中国人民财产保险、中国人民健康保险、中国人民人寿保险、人保投资控股的资金。这6家保险资金共拥有1350万股流通股，占中弘地产全部流通股8951万股的约15%。

　　而在一季度末，中弘地产的流通股股东中，只有一家保险资金嘉禾人寿保险股份有限公司。这意味着，“人保系”6家资金持股都是在今年二季度买入。

　　“保险资金买入我们的股票，我们之前就关注到了。保险资金是以稳健为主，说明我们的股票满足他们的要求。”中弘地产证券事务代表办公室一位女士对记者表示，人保资金所持股份都是在流通市场上购买得来，并不是战略上的合作；至于人保资金与中弘地产之间是否会有其他的合作，该女士表示不清楚。

　　中弘地产系今年初借壳*ST科苑实现上市。半年报显示的公司业绩为亏损，营业收入8885万元，营业利润-4941万元。

　　对于业绩的亏损，中弘地产在半年报中表示，报告期内，“北京像素”项目开始预售，实现合同金额约24.23亿元，因未达到结转收入条件，本期未能结转收入。报告期内，实现营业收入减少，利润为负，主要因为预收房款未能结转销售收入所致。中报确实显示，预收账款一项为23.09亿元，较年初增长2749%。

　　这一暴涨的预收账款，主要来自于公司“北京像素”项目(非中心项目二期)的预售房款，报告显示，“北京像素”报告期末，预售房产收款22.96亿元。报告期末，“北京像素”已预售50.71%。实际上，该项目接下来依然是公司最主要的收入和利润来源。

　　“北京像素”正是公司吸引投资者的关键因素。该项目为可售的小户型办公写字楼产品，位于朝阳区，未来将受惠于北京CBD东扩，总建筑面积70万平方米，可售建筑面积为50万平方米。

　　2009年底*ST科苑与中弘地产进行资产置换时披露的信息显示，“北京像素”地块的获取早在2004年。2004年8月31日，中弘与北京市国土资源局签署了国有土地使用权出让合同；后来，经过签订一系列补充协议、补交地价款等方式，该地块于2009年8月，土地用途由 “产业(研发)、地下车库”变更为“综合用地、地下仓储、地下车库、地下办公(物业管理用房)”。

　　中弘表示，非中心一、二期项目用地用来开发产业研发办公用房，而不是普通的工业用房，因此缴纳的土地出让金，也远高于同级工业用地的基准地价。但相对于商品房开发而言，其土地成本相当低。

　　根据资产置换时的评估报告，“北京像素”的楼面毛地价仅为520元/平方米；2010年2月24日，兴业证券两位分析师王晓冬、王嘉前往中弘地产进行实地调研，他们在随后撰写的调研报告中表示，非中心二期(即“北京像素”)楼面地价为1000元/平方米。而“北京像素”自2009年底面世以来，销售均价为2万元/平方米左右，最高价达到2.6万元/平方米。

　　“北京项目的位置比较好，产品是办公居家一体化的户型，总价低，这对市场有吸引力。而且拿地成本低，这一点非常有竞争力。”王晓冬对本报表示。根据中弘地产中报，报告期内，其房屋销售的毛利率为114.44%。这就不难理解为何能吸引保险资金的注意。

　　时候未到

　　“人保系”资金整齐进入中弘地产，目前看来，只是险资一种市场化投资的操作，并无战略意图。

　　据了解，目前“人保系”资金已有部分撤出了中弘地产，如人保投控。上述人保资产管理公司人士认为，由此猜测“人保系”会战略投资地产业、潜伏中弘地产，这并不符合事实。

　　事实上，“人保系”资金对地产股的投资策略与一般机构的观点颇为相似。在房地产政策面尚不明朗的时候，较为谨慎。“现在还不到战略建仓投资地产股的时候，还仅是小打小闹。”他说。

　　从中弘地产的身上也能看到保险资金在单只股票中 “快进快出”的风格——这是由保险资金追求绝对收益决定的。“我们只能是苦苦寻找具有价值潜力的个股，而不考虑具体某个板块。”上述人保资产管理公司人士说。

　　他进一步解释，在此价值选股理念以及预收款项暴增的背景下，加之“人保系”资金规模本身并不大，进仓中弘地产并不奇怪。

　　记者了解，整体而言，“人保系”所持有地产股规模并不大，目前也不打算大举介入地产板块。

　　不过，“人保系”此次“集体行动”至少显示了保险资金对地产行业的敏感度。8月初，保监会颁布《保险资金运用管理暂行办法》，其中规定保险公司“投资于不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的10%”，这一比例远高于之前预期的5%。尽管现在不动产投资细则还没有出台，但保险资金对地产业的兴趣早已显示出来。

　　“商业地产会是接下来保险资金关注的重要领域。以前保险资金购买商业地产，都是打擦边球，以自用的名义购买办公楼，除自用外，将多余的部分出租出去。如果此次放开对不动产的投资，保险资金可以以投资的名义去收购商业地产。商业地产既有租金收益，又能享受物业增值带来的收益，过往的收益率证明，商业地产收益高于债券，又比投资股票风险小。”交银国际分析师李文兵表示。

　　李文兵表示，8月初，在一个保险行业的研讨会上，他观察到，保险公司对此次投资新政普遍比较乐观，并且都在积极做准备。但是，不管是投资商业地产，还是投资于未上市企业股权，保险公司目前都面临着专业性不足的问题。

　　来源：经济观察网