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　　8月12日，西安民生(000564)公告称，公司将分别以3.4亿元和3.7亿元的价格收购西安华城置业有限公司(下称“华城置业”)100%的股权和陕西欣源置业有限责任公司(下称“欣源置业”)旗下的西安市雁塔国际文化广场(下称“雁塔国际”)2.7万平米房地产及其附属设备和设施等资产。消息一出，西安民生在大盘泛绿的情况下走势凌厉，当天涨5.06%。

　　公司未成立就先买房产？

　　西安民生是陕西百货零售行业的龙头企业，为了扩大经营规模，公司拟定向增发融资9.8亿元用于收购华城置业、雁塔国际等项目，来扩充门店、提高市场占有率。

　　公告显示，华城置业的主要资产是位于西安市大雁塔南广场东南角的一处建筑面积为2.7万平米的房产，公司购入这部分房产的时间是2009年3月。而奇怪的是，华城置业公司成立时间却是2010年6月，整整比购置房产的时间迟了1年零3个月之后。

　　记者还注意到，华城置业的净资产只有8909万元，而估值却高达3.4亿元，增值率为282.18%。“一个成立仅仅两个月的公司，为什么就能以这么高的溢价率卖给上市公司呢？”一位股民表示疑问。

　　评估方法被指不专业

　　西安民生的收购预案中表示，华城置业溢价率较高的原因主要是公司的房屋建筑物评估增值：评估人员从wind资讯收集到的西安市商业营业用房的房屋销售价格指数来分析，2009年3月(华城置业购置房产当月)西安市商业营业用房的房屋销售价格指数为99.80，而2010年7月(评估基准日当月)的销售价格指数为105，从数据分析看出，在此区间，西安市商业营业用房的销售价格有较明显的涨幅。

　　“这种评估方法欠妥。”一位资深房地产评估师昨日向记者分析说，《中华人民共和国国家标准——房地产估价规范》明确指出：房地产估价方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。而上述评估采用的是西安市商业营业用房房屋销售价格指数来分析，这样的评估显得很不专业。此外，西安市商业营业用房房屋销售价格指数是指整个西安市商业用房交易价格的统计结果，无法对某一特定区域的商业用房交易评估产生实质性的指导意义。

　　上述人士还表示，退一万步讲，即使采用的指数评估是合理的，指数从99.80上涨到105，涨幅只有5.2%，而项目的增值率为什么能够高达282.18%？

　　另一项目也是高溢价

　　西安民生收购的另一个项目是雁塔国际。该项目位于西安市长安南路雁塔国际文化广场，总建筑面积为3.5万平米，其中地下为3.3万平米，地上为0.1万平米。资料显示，该项目已经设定了他项权利：开发商欣源置业将其整体抵押给了西安市商业银行土门支行，抵押权金额为4870万元，抵押期限为2009年9月29日至2011年9月28日。除了他项权利以外，3.5万平米的项目中，0.8万平米已经售出，西安民生买得的实际建筑面积只有2.7万平米。

　　“一般来说，房地产项目抵押在其实际价格的基础上打4-7折。”一位银行的对公客户经理告诉记者。

　　如果按照银行人士的说法计算，雁塔国际去年9月抵押的金额为4870万元，当时它的实际价格应该在0.7-1.2亿之间。而本次西安民生对雁塔国际项目的评估价格为3.7亿元，比上述计算出的最高价1.2亿元溢价208%！

　　收购资产有瑕疵

　　雁塔国际的开发商欣源置业是四级资质的开发商。今年6月30日，西安市环保局通报批评了14家环境违法单位，其中欣源置业开发的雁塔国际文化广场赫然在目。记者在建设部公布的《房地产开发企业资质管理规定》中看到，四级资质开发商是最低资质。而对于雁塔国际的环境问题，西安民生在评估中只字未提。

　　“开发商已将项目抵押出去，假如到了明年开发商无力偿还银行的贷款，买方连项目的房产证都拿不到。”一位业内人士表示担忧。

　　对于西安民生此次收购的事态发展，《大众证券报》将继续追踪报道。

　　记者 钱呈 

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