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　　段铸

　　销售面积降四成业绩增长却翻番，招商地产正诠释着中国房价的高增长。

　　主营业务收入69.8亿元，同比增长143%；净利润10.5亿元，同比增长116%。2010年7月27日，招商地产(000024.SZ)2010年上半年业绩异常光鲜。

　　更让人惊叹的是：招商地产这份耀眼成绩单是在2010年上半年完成销售面积28.75万平方米、签约金额42亿元，同比2009年上半年下降超过4成的情况下完成的。不过，这个销售业绩仅仅是招商地产2010年全年计划的22%、28%。显然，下半年的销售任务任重道远。

　　靓丽业绩背后，是招商地产经营性现金流的萎缩。截至2010年6月30日，招商地产经营活动中现金流量净额已经从一季度末的-7.93亿元扩大至-19.9亿元。

　　追赶者的代价

　　在2010年，招商地产的销售已经远远的落到了后面。

　　根据7月份发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》，万科以355亿元销售额位列第一，保利地产208亿元稳坐季军，金地集团则以55亿元排名第20位。“万保招金”四大A股上市标杆房企中，已经看不见招商地产的身影。而在2009年上半年，招商地产还以74亿元的销售额位列第11位。

　　“2005年，招商地产与保利地产、金地集团站在同一条起跑线上，现在已经落后了。”招商证券房地产行业研究员贾祖国说，来自行业地位的压力使得招商地产必须全力追赶。

　　“再造一个招商地产！”2007年年初，掌门人林少斌曾给投资者许下重诺。自此，招商地产一改“系出名门，典型保守”的传统形象，声称“以地产开发的规模扩张为主要目标，辅之以持有物业”。当年，招商地产走出深圳，四处出击。仅在2007年，招商地产就花费了70亿元购买土地，而2006年，招商地产购买土地的支出仅为27亿元。

　　追赶者的动作迅猛，截至2010年7月，招商地产土地储备已经超过1000万平方米，为2007年的3倍。

　　据招商地产2010年计划，拟新增开工面积290万平方米，施工面积600万平方米，销售面积130万平方米，完成销售金额150亿元。而其2010年上半年报则显示：完成销售面积28.75万平方米、签约销售金额42.3亿元，分别仅完成全年计划的22%、28%，上半年新开工9个项目，开工面积67万平方米，仅完成全年新开工计划的23%。

　　半年完成全年计划各种指标的四分之一，2010年下半年对于招商地产并不轻松。

　　“下半年推盘量预计将超过130万平方米，但由于下半年市场整体供应量将大幅增加，如何在竞争激烈的市场环境下实现理想销售业绩，将对公司管理层带来考验。”东方证券房地产行业研究员胡栋亮表示，在2010年上半年，招商地产的销售明显受到房地产调控新政的影响。

　　根据招商地产2010年上半年报告，其经营活动中的现金流净额为-19.99亿元，这一数据在2010年一季度末时为-7.93亿元，入不敷出的招商地产只能用更多的融资来补足，其2010年上半年筹资活动中现金流净额为35.76亿元。

　　“大肆举债后，招商地产手持现金由一季度末的87亿元增加至二季度末的103.15亿元，保证了短期内资金状况良好，然而其长期借款在2010年上半年增加了38亿元，达到95亿元，短期借款及一年内到期借款合计31亿元，两者合计超过126亿元，已经远高于手持现金总额，即使加上手持的应收款，也只是基本持平。”广州一位房地产行业研究员表示，这意味着招商地产资金链已经很紧了。

　　短债重压 融资无门

　　招商地产只是2010年中国房地产企业资金链现状的一个缩影，国内房地产企业大都面临着类似的窘况。

　　据巨灵信息统计数据，截至2010年8月6日，18家公布了2010年上半年报的房地产企业中，13家均为负值，占总数73%，只有栖霞建设等5家现金流为正，18家公司经营活动现金流净额合计为-64.55亿元。

　　除了现金流紧张之外，地产商还被负债压得喘不过气来。

　　根据上海财汇信息统计数据显示：2010年一季度末，A股134家房地产上市公司短期负债及一年内到期贷款总额高达1038.8亿元，这比2009年第四季度末的918.7亿元环比增加了120.1亿元；而这134家房地产上市公司负债总额也从2009年第四季度末的6958.3亿元增加至2010年第一季度末的7630.4亿元。

　　经营活动现金流的净流出在地产调控新政下更使得地产商捉襟见肘。根据上海财汇信息统计数据：2010年一季度末，134家房地产上市公司经营活动中的现金流净额为-408.6亿元，而这一数据在2009年第四季度则为406.3亿元。也就是说，仅仅在2010年一季度，134家房地产上市公司就消耗了814.9亿元的粮草。

　　地产调控新政以来，房地产市场持续萎靡的成交量让地产商手中的商品房变成了库存，而不是现金。在2010年上半年，万科以355亿元的销售额位列中国房地产企业销售额排行榜冠军，但这一数据仍未达到万科2010年800亿元销售目标的一半。万科刚刚公布的7月份销售简报显示，7月份签约面积及签约金额虽然同比大幅增长，但是环比却小幅下滑。“地产调控的影响正在逐步显现。”前述广州研究员认为。

　　融资不畅也成了上市房企的心病。

　　根据央行发布的最新统计数据显示，2010年第二季度，房地产开发贷款新增量仅为1216亿元，而2010年第一季度开发贷款为3207亿元，开发贷大幅减少。

　　根据中原地产监测的国内十大标杆房企融资数据显示，2010年上半年，十大标杆房企共计融资323亿元，仅占2009年全年融资额的25%。

　　上市房企的证券市场融资之路也被封死。据《中国经营报》记者统计，从2009年至今，共计49家上市房企公布了增发预案，拟融资总额超过1000亿元，但截至目前，没有一家上市房企从资本市场获得增发融资。招商地产更是干脆取消了筹备一年的定向增发预案。

　　“地产商的融资渠道遭遇了前所未有的围追堵截，无奈之下，只能选择非常规渠道融资，比如寻找海外合作伙伴、向外资银行借贷、与投资机构合作信托融资、发行高息公司债，甚至高息向民间资本借贷等等，这只能让房地产企业紧绷的资金链更加危险。”前述广州研究员认为，除降价回笼资金外，地产商们在目前这个行情中别无选择。

　　在万科率先“真正”降价后，招商地产董事会秘书刘宁公开表示，招商地产将会在下半年根据市场状况选择更加灵活的定价策略。

　　争议商品房空置

　　粗略估计，中国城市住房总量约为170亿平方米，误差区间为上下各10%。掌握投机型(而非其他目的)空房的数量，比掌握住房总体数据重要得多。虽然政府未能公布空房数据，但我认为商品房空房率为25%~30%，比正常市场情况下至少高出100%。这种差异可被视为投机库存。

　　数据显示，内地2005年拥有第二套住所的居民家庭占比是8.6%。从2005年到2008年，拥有第二套住所的居民家庭只增长了0.9个百分点，达到9.5%，略高于美国。城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右。

　　2005年12月国家统计局表示，当时的全国商品房空置率已达到26%，大大超过了国际公认的10%的警戒线。有人斥责国家统计局数据纯属儿戏，而任志强推算出中国住房空置率不到4%，远低于10%的警戒线。数据因此成为任人打扮的小姑娘，开发商与开发商的反对者都拿不靠谱的空置率说事。搞笑的是，数据争议的结果居然是消灭了数据。从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积。

　　龙飞整理

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