深圳城市更新正衔枚疾进。

　　7月30日，龙岗区龙城街道爱联岗贝村城市更新项目土地成功出让，这是在《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)颁布实施后，按照该《办法》操作的、完成土地使用权出让手续的第一宗城市更新项目。

　　始于2009年11月引发深圳板块多家上市公司异动的“城市更新”概念自此进入操作阶段。来自深圳市规划和国土资源委员会的信息，为向深圳经济特区成立30周年献礼，8月份中旬，深圳市决定统一开工26个城市更新项目，龙岗区将有10个项目参加城市更新项目统一开工仪式。

　　新用地模式

　　被业内称为“深圳地产新政”的《办法》实际上是以城市更新的名义，绕开招、拍、挂，释放存量土地。作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，《办法》在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。比如，在符合城市规划的条件下，权利人可自行改造，且权利人自行改造的项目可“协议出让”，自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权，还明确了更新改造的地价收取标准。

　　深圳一直在思考新的用地模式，这是传统用地模式难以为继下的无奈的选择。

　　根据深圳对该市土地资源承载力进行的调查结果显示，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，该市仅有142平方公里的新增建设用地扩张潜力。而深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，这也意味着通过城市更新改造的土地资源面积比可以新增的建设用地还要大。

　　同时，金融危机导致大量厂房闲置也给深圳“找地”带来机会。

　　根据《办法》，所谓的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新。

　　2010年4月，《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》获市政府批准，文件显示，共有88个城市更新单元被列入计划之中。另有福田区南园街道、罗湖区笋岗街道、南山区西丽街道、龙岗区坂田街道、龙岗区横岗街道和龙岗区葵涌街道六个重点片区被列为城市更新的重点研究片区，将由政府主导开展更新规划的编制工作。

　　70万平方米“土地蛋糕”

　　在资本市场上，15家深圳上市公司合计拥有工业厂房和旧工业区70万平方米。

　　不过，并非这15家上市公司都直接得利，比如中兴通讯，平安证券研究人士认为权利人为保持生产将工业用地改为商业用地的可能性不大。那么哪些上市公司才是《办法》的真正受益者？

　　根据本报记者统计，15家上市公司拥有工业厂房和旧厂区共计70万平方米，但本身属房地产企业的仅6家。

　　具体包括中航地产、深长城、深天健、深物业、世纪新源和深天地。深天健和深长城占拥有可以“更新”土地的上市房企中前两位，分别占有8.3万平方米和5.6万平方米。

　　因《深圳市城市更新办法》的实施细则尚未出台，深圳多家上市公司均提示了风险。如深康佳表示公司总部厂区用地如何适用《深圳市城市更新办法》，目前尚存在不确定性。

　　不过，也有公司借此突围。2009年，深华发一则公告说明，为抓住深圳城市更新的政策机会，公司拟定向增发募资9亿，开发深圳光明新区地产项目。

　　保利集团旗下的深圳雅豪园投资有限公司则与规划国土委龙岗管理局签订了深圳城市更新的首份《深圳市土地使用权出让合同书》，分享了蛋糕。

　　不过大多数项目依旧畏葸不前。深圳房地产人士透露，“城中村改造，没有很宽的关系网很难进行。”记者也了解到，即使有的公司属于城市更新的权利人，但也筹划着引进几家房地产开放商，目的是把前期风险转给别的地产公司。

　　深圳本土的投资客和物业公司也借机介入，从3月份开始，很多15年的旧小区都因炒作城市更新概念而让二手房价暴涨。

　　中金研究员白宏炜认为，《办法》面临拆迁难的问题，背后的核心在于拆迁成本过高，所以要协调各方利益即使通过协议的方式仍是很困难的，仍需要政府的支持，而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，而该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。

　　深圳城市更新改造主要受益上市公司

　　深天健旗下的天健工业园区始建于1984年，位于深圳福田片区，属香蜜湖片区外围，宗地年限为1992 年-2042年，占地面积5.6万平方米。目前该土地已建成的14栋工业厂房，建筑面积8.2万平方米。

　　这也就意味着，现容积率(即项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值)不到2(8.2/5.6)。联合证券研究人士认为，如果该工业园区容积率提高到3，则可将建筑面积提高到16.8万平方米。而且工业园区周边都是深圳比较高档的小区如水榭花都，二手房售价在4万元以上。

　　早在多年前深天健便有将该工业园区改造为商品住宅小区的想法，公司相关人士表示，“《办法》也有利于公司的主营发展”。

　　深长城的全资子公司深圳市长城物流有限公司现拥有的约8.3万平方米经营用地，位于罗湖区笋岗清水河片区东北部，土地用途为仓储及配套设施用地，土地性质为行政划拨，现用于深圳市长城物流有限公司的货代市场、仓储物流及商务办公经营。

　　罗湖区笋岗清水河片区亦属于深圳的城市中心之一。

　　深康佳的总部厂区更新单元已被纳入《2010年城市更新单元规划制定计划第一批计划》，该单元占地3.9万平方米，土地来源为行政划拨，使用年限至2015年1月10日。2011年公司总部搬迁至南山区科技园研发大厦后该土地将闲置。

　　总部厂区紧邻深圳地产价值最高区域之一的华侨城。总部厂区东西宽约210米，南北长190-220米，位于华侨城以东、锦绣中华以北。

　　东海证券认为该地块原基准地价3000元，如转为商业地产重估，预计为6000元左右，容积率为2.01。如开发纯住宅，每平方米成本为1万多元，售价保守估计4万-5万元(附近波托菲诺售价6万)，则净利润可能高达20亿-30亿元；如开发写字楼，按保守月租金每平方米120元计算，每年净利润高达1亿元；如开发购物中心，保守按总面积3万平方米、月租金每平方米300元计算，每年净利润也高达1亿元。

　　华联控股，工业土地占地最多，约20万平方米。2010年1月公司出资 2.09亿元收购华达通信公司位于南山东滨路华达玻璃钢厂房项目，合计占地面积1.7万平方米，拟用于建设城市山林三期。该项目已根据《深圳市城市更新办法》规定申报了其厂区用地的2010年的拆除重建计划，审批程序进展顺利。

　　项目收购楼面地价为748元，综合考虑项目地段及周边项目售价，该地价属合理范围，且有利公司实现高毛利。以结算均价25000元计算，该项目预计毛利为83%，预计可实现净利润3亿元。

　　深华发A拥有深圳市光明新区公明街道的A627-0006号地块的土地使用权，曾为公司深圳液晶显示器业务的生产基地，现状为工业用途。

　　根据《深圳市光明新区规划(2007-2020)》及《办法》，按照政府部门的有关规定补交相应地价款后，在遵循该区域“法定图则”要求的前提下，经相关政府部门批准，该项目土地用途可合法转为商业用地。

　　公司预计该项目总投资额为12.3亿元，分为两期进行开发，其中第一期项目预计于2010年6月开工，投资额约9亿元，主要用于补交土地价款5.33亿元和建安投资成本；二期项目预计在2011年至2013年建设并销售完毕。

　　世纪新源公司于2009年申报的拟将所属南油地区福华厂区的更新改造申请(更新改造项目占地4.26万平方米，拟申请建设住宅12万平方米、商业3万平方米)已列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。

　　福华厂区为于深圳南山区，实地交通、地理位置较好。附近楼盘价格住宅大约2万元/平方米，按12万平方米×2万元/平方米，合计24亿元，商业面积3万平米×5万元/平方米=15亿元。