中体产业上海割肉卖地
特约记者 陆彬杰 发自上海
正当中体产业在海南三亚的海棠湾奥林匹克国际村项目搁浅在招拍挂程序时，又有坏消息传来。
6月1日，中体产业公告称，控股子公司上海奥林匹克置业投资有限公司(下称“上奥公司”)决定将两年前购入的一幅位于上海奉贤的大型住宅土地转让，这一总建筑规模27万多平方米的地块成交价格仅为7.37亿元。
事实上，作为中体产业旗下知名房地产品牌的“奥林匹克花园”项目，曾在全国47个城市遍地开花，在北京、天津、沈阳这些北方城市获得很大的成功，然而在上海、海南的中国沿海城市却受挫。
受困拆迁
中体产业全称中体产业集团股份有限公司，1998年3月上市，系中国体育产业规模最大的股份制企业，也是国家体育总局控股的唯一一家上市公司，现在的掌门人是中国足协原副主席谢亚龙。
2004年中体产业进军上海，开发了位于上海松江九亭的“奥林匹克花园”项目，总建筑面积为70万平方米，目前项目已到三期，售价为1.8万元/平方米，同时中体产业在无锡和苏州都开发过“奥林匹克花园”住宅项目。
2008年7月，中体产业旗下的上海奥林匹克公司以自有资金5.1亿元投资收购上海康都100%的股权，同时取得项目用地，开发建设上海奉贤奥林匹克花园项目。
然而时隔两年，奉贤地块再次转让。对于出让的原因，中体产业在公告中表示：项目用地“奉贤区15号地块”因为拆迁原因迟迟不具备开工条件。考虑2010年国家对房地产行业空前严厉的宏观调控措施和全国范围内闲置土地清查登记、落实处罚政策的逐步到位，为规避市场和政策风险，上海奥林匹克置业将其转让出去。
记者联系到上海奥园方面，但上海公司没有正面回答卖地的原因。“转让是集团的事情，我们只负责九亭的‘奥林匹克花园’项目的开发和销售，其他事情不清楚。” 上海奥林匹克置业投资有限公司总裁陈穗建向时代周报记者表示。
当初，中体产业完成收购上海康都事宜时，该项目用地已完成了所有征地及相关手续，并支付完毕全部征地、拆迁、安置等补偿费，项目用地上只留有部分农民宅基地住宅有待拆迁。
上海康都也已为该地块办理了征地和国土手续，按照《上海市国有土地使用权出让合同》缴清了该项目用地的土地出让金等费用，但至今并未领取到相关的《上海市房地产权证》。
一位长期负责奉贤动迁的相关人士向时代周报记者表示：“上海郊区的地块动迁比市区更难，宅基地和农民安置的问题，都是困扰开发商的棘手问题。”
“奉贤地块不具备开工条件，一直处于闲置状态的困局，在宏观调控之时，市场不明朗，中体产业只能选择转让。” 易居中国分析师薛建雄向时代周报记者表示，“奉贤地块是中体产业在上海唯一的储备用地，如果不是万不得已，不会轻易抛售。”
忍痛割爱
此次接手上海奥园奉贤项目的是江西抚州市宏基置业有限公司，注册资本为3000万元，截至2010年3月末，该公司总资产5.5亿元，净资产2.72亿元，净利润2亿元。
中体产业的原计划是从2009年开发，将奉贤项目分5期开发，开发期6年，以低层低密度住宅为主。第一年销售5.29万平方米，以后每年平均销售5.5万平方米，到2013年基本售完。
目前，该项目所处的奉贤金汇镇的房价在1.2万元/平方米，保守估计该项目全部售罄，销售金额约32亿元，而这次转让价格仅为7.37亿元，除去成本仅带来7000万元的收益。
“2008年我们预计，该项目将实现税后利润约3.6亿元，其中经营收入约27.5亿元，总成本费用约20.2亿元，投资报酬率在18%左右，上海的房价这几年一直在上涨，投资回报率比当初预计还要高一些。” 陈穗建表示。
事实上，中体产业对奉贤项目非常重视，一方面，多年以来，中体产业在上海仅有松江九亭项目在售，需要开辟新的利润增长点；另一方面，中体产业的体育地产概念能否在上海继续成功，有待市场的考验。
“奉贤的地块本来成本很低，如果开发项目，可以获得较高的利润，目前的转让非常可惜，上海地价已经非常高了，今后不太可能拿到价格如此低的地块了。”上海北孚地产研究机构副所长刘光东向时代周报记者表示。
为财报加分
2009年，中体产业公司实现营业收入9.66亿元，利润总额1.45亿元，仅从财务报表上看，中体产业更像一家中小规模的地产公司。房地产业务实现营业收入7.28亿元，占到其总收入的77%，上海奥林匹克花园项目是公司2009年房地产业务最主要的收入来源，销售金额约达到4亿元。
而这次传让的利润，是今年第一季度利润的4倍多。2010年，中体产业一季度报告显示，公司共实现营业收入约3.18亿元，实现利润总额为1826万元。项目转让后，无疑将使得三季度公司的营业收入增加。
虽然该地块拿地较早，项目完成销售可以获得高额的利润，但中体产业通过此次转让提前获得现金，避免了市场变化所引起的风险。
分析人士指出，去年中体产业仅仅依靠上海的“奥林匹克花园”热销拉高了整体的项目业绩，但今年“上海奥园”只有少量房源在售，能否延续业绩增长，存在较大的变数。特别是今年中体产业的销售主力落在“大连乐百年”一个项目上，仅仅依靠外地的项目很难使得今年业绩有较大幅度提高，只有通过转让部分有风险的地块来提高公司的业绩。
事实上，目前中体产业处于非常尴尬的地位，虽然是以经营体育产业为主的公司，但事实上主营收入却以房地产开发为主。然而其地产业务却处于整个行业的中下水平，使得中体产业定位不清，无疑为今后的进一步发展带来难度。
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