理财周报记者 丁青云/文

　　“接下来，保利如果还是保持激进风格的话，肯定会出现资金链问题。”某上海分析师表示

　　还来不及分享从危机中劫后余生的喜悦，地产公司又遭遇史上最强的调控政策。宛如历史重演。

　　今年以来，“新国十条”、“京十二条”、“深十三条”陆续轰炸，严厉程度空前。高压线下，各路房企纷纷收敛动作，稍息。

　　历史总是惊人的相似。和两年前一样，特立独行的保利地产保持一贯的激进作风，逆势而动，扩张未见半点减速苗头。

　　“从这两周保利拿地的市场表现看，还是很高调，拿地速度也非常快。”一位上海知名券商分析师表示，现在保利扩张的步伐仍然很激进，丝毫不受政策调控的影响。截至5月10日，保利地产今年新增权益土地储备已达332万平米，累计需支付地价185亿。

　　众人止步，而我独行。保利再次让市场刮目相看。此次，保利还能像两年前那样顺利吗？

　　逆势激进的保利

　　一切看上去很美。

　　今年1月14日，保利地产(600048.SH)营销总监胡在新宣称：“用三年的时间再造一个保利地产。”在这个野心勃勃的目标的鼓舞下，保利表现出了更加凌厉的激进攻势。

　　今年以来，尽管调控政策日益趋紧，但保利拿地生猛到底。5月7日，上海举行新政后首场土地出让会，保利以11.83亿元的价格竞得浦江镇中心河以南A-3地块，折合楼板价9544元/平米。此外，保利又击败了出价13亿多的万科招商华侨城联合体，以14亿元竞得浦江镇中心河以南C1、2号地块，折合楼面价达到1.2万元/平米。

　　从保利的资金流也可看出其激进的扩张态势。保利地产一季度加快现金流出，扩张步伐加快。2010年1季度末，保利每股现金流为-0.39元，而2009年末为2.77元；每股经营现金流为-4.27元，而2009年末为-0.33元；扣除预收款后的资产负债率由09年末36.7%上升至43%。

　　但总体而言，保利资金流正处于历史上少见的宽裕期。尽管一季度保利加速资金支出，但资金仍然宽裕。2010年一季末，保利地产货币资金达139亿，货币资金/短期负债比例为151%，虽然较2009年末有大幅下降，但远高于2008年水平。剔除预收款后，保利的资产负债率为43%，也明显低于2008 年水平。

　　一边是高压政策频频出台，一边是扩张步伐步步趋前，激进的保利再一次让人困惑。

　　“从保利目前的资金情况看，没什么问题。但现在没有问题，并不代表下半年没有问题。”一位不愿具名的深圳分析师谨慎地表示。

　　保利激进的背后，是一贯的高融资、高周转、快扩张的战略逻辑。

　　“保利强大的融资能力是其快速成长根本。”招商地产分析师贾祖国认为。

　　保利地产上市4年来，累计净利润不到80亿，但从市场上依靠融资就获得了近167亿的资金，超过了净利润的2倍。

　　“正是依靠资本市场，保利获得了跨越式的发展。”贾祖国表示。

　　保利是否得为激进买单？

　　现在，保利留给市场的一大悬念是，接下来如何保证融资顺畅，以维持其高周转。

　　目前，保利的资金来源主要有三个，一是市场融资，二是银行贷款，三是销售回款。

　　一直以来，市场融资是保利融资的首选，但在政策调控的紧张氛围下，房地产再融资之路显得很渺茫。日前，招商地产(000024.SZ)公告称撤销50亿增发方案，而万科(00002.SZ)112亿的增发计划进展也不顺，给地产公司增发潮带来一丝寒意。

　　3月22日，保利公告定向增发预案拟募集96亿，增发价为13.71元，已经获国资委批准，目前正等待证监会的审批。

　　事实上，从去年9月份开始，监管层就加紧对房地产公司再融资的限制。去年9月开始，房地产再融资需要通过国土资源部审批。

　　“保利今年才报的(增发方案)，太靠后了，第一批还没出。况且，第一批25家还没有放出来，保利排队也要等到明年才有机会。”一位北京分析师坦言。

　　“现在看来，保利在今年增发融资的可能性不大，排队的话，正常情况也要等到明年。如果银行贷款的话，虽然保利是央企，信贷额度应该没问题，但是成本不小。特别是信贷一旦收紧，利率上调，贷款利息成本非常高。”上述上海分析师看法类似。

　　国信证券分析师则认为除审批有难度外，股价低迷也有可能导致增发无法实施，“股价与增发价倒挂，且去年参与保利定向增发的机构投资者目前浮亏较大，在调控导致对未来预期悲观的情况下，预计增发顺利实施有难度”。

　　5月13日，保利的收盘价为11.09元，与13.71元的增发价仍然有不小的差距。股价走低，也让给保利的增发蒙上了一层不确定的阴影。

　　而在国元证券分析师施雪清看来，保利此时的激进自有其逻辑：“保利融资和拿地的踩点一直拿捏得都比较好。谁也说不准这一轮调控到底能持续多久，说不定只有三五个月，也可能是更长的时间。保利作为有背景的央企，对政策的判断和把握应不会输于市场。”

　　“接下来，保利如果还是保持激进风格的话，肯定会出现资金链问题。”上述上海分析师表示最好的方法是控制扩张速度、调整以往高周转的模式。

　　三年再造一个保利或受阻

　　保利的另一个悬念是，在调控政策出台前提出的“三年再造一个保利”的目标能否如期进行。三年再造一个保利，意味着保利三年后销售额要达到800亿。

　　招商证券分析师贾祖国认为，如果增发方案可以顺利实施，对保利未来的发展绝对是十分有利，三年再造一个保利的计划将得到更快的实施。

　　而现实是，保利的增发能否顺利进行尚是个未知数。

　　“我现在没有这么看好保利了，至少没有像去年那么看好保利了。这种环境，三年再造一个保利不太可能实现。”上述上海分析师对理财周报记者表示。

　　“现在看来，三年再造一个保利是不可能的。过去三年，除了2008年比较低迷外，2007年和2009年光景都很不错。未来三年还能复制过去三年的形势吗？很难。”上述深圳分析师表示。

　　而业内分析师达成比较一致的共识是，保利目前现在最大的问题是如何突破管理瓶颈。“保利在过去几年扩张速度太快了，没有时间来梳理管理团队。”上述深圳分析师认为。

　　“保利目前的管理瓶颈是中层干部严重缺乏，保利一贯信奉的自己培养干部的模式已经面临严重的挑战。”上述招商分析师进一步剖析。

　　无疑，保利现任董事长李彬海成就了激进和高速扩张的保利。李彬海现年62岁，其功成身退之后，谁来接班事关保利未来的风格走向。

　　“领导层的变动不会对保利未来的发展产生实质影响。从更加乐观的角度想，李董事长的风格偏向激进，将来如果换个风格稳健的领导，也许也不是坏事。”上述招商分析师认为。

　　“退休之前，李彬海应该会想办法解决香港保利和保利地产同业竞争的问题，来个功德圆满。”一位上海地产研究人士对理财周报记者表示。

　　上述上海分析师则认为这种估计过于乐观：“这种可能性很小。毕竟保利集团内部各方利益很难平衡，除非是国资委介入。”

　　“从我们了解的情况看，整合的可能性不大，因为牵扯的利益各方太多。”上述国元证券分析师亦持相同看法。

点击进入[保利地产吧]讨论

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。