廖杰华

　　招商地产的增发再次受挫。招商地产(000024)5月13日发布公告称，公司董事会拟同意撤销此次非公开发行股票方案，并将该议案提交6月7日将要举行的2009年年度股东大会审议。

　　4月19日发布年报至今，招商地产的市值已缩水将近100亿，几乎相当于其2009年全部营业收入。这个在四个一线城市业务的净资产价值占比达72%左右的地产巨头，在猛烈的调控面前正面临着无法回避的挑战。

　　百亿蒸发

　　招商地产的股东们正在经历一段痛苦难熬的时期，从2009年12月4日到5月12日，招商的股价从高点的35.68元直线下挫至16.32元，跌幅将近6成。

　　股价的每一次下挫就意味着巨额财富的瞬间消失。单是从发布年报的4月19日算起，在不到一个月的时间内，招商地产的市值已折损90多亿。而年报显示，招商地产2009年的营业收入仅101.38亿元，净利润为16.44亿元，从单纯的数字游戏而言，一个月的时间，基本上能让招商地产白干好多年。

　　不管是股市还是土地市场，重点布局一线城市的招商都在忍受着各种贬值带来的痛苦。

　　5月7日，上海北方城市投资发展有限公司以18.4亿元的价格拿下松江区广富林2-6号地块，折合楼板价13724元/平方米。而就在两个多月前的2月26日，在10余家开发商的激烈争夺下，相邻且容积率相同的松江广富林2-4号地块最终由招商地产联合万科以16378元/平方米的高楼板价摘牌。

　　短短70天，接近2成的降幅，哪怕只是一墙之隔，招商的平均成本已比对手每平米已高出2600多元。

　　高华证券分析师孙贤兵在报告中称：由于公司在四个一线城市业务的净资产价值占比达72%左右 (同行企业约为50%)，而且我们预计一线城市较中小城市更严格的调控政策可能导致这些城市的房地产销量相对较弱，因此招商地产2010年合同销售表现可能不及我们研究范围的其他A股龙头企业。

　　目前虽然一线房价尚未有大幅显性的降价，但对于一线城市房价将下降两至三成的判断在业内是高度一致的。

　　对于一线城市的危险性，万科董秘谭华杰在4月底的一次投资者见面会上表示，“涨价过快的一线城市下跌是必须的，这是回归正常状态的必经之路”。

　　相比于万科、保利等一线房企的深谋远虑，招商在布局规划上显然要滞后许多。招商地产目前的全国战略布局基本上是“3+X”格局，其中的“3”是指珠三角、长三角和环渤海三个经济圈，“X”则是指重庆、漳州开发区、成都等地。截至目前，招商地产已经进入了全国14个城市，而万科和保利都在30个以上，并且占据了相当大的市场份额，而招商地产的重心仍旧在深圳。

　　踏错鼓点

　　招商地产5月13日发布公告称，公司董事会拟同意撤销此次非公开发行股票方案，并将该议案提交6月7日将要举行的2009年年度股东大会审议。

　　而20多天前，招商地产还在憧憬增发成功。招商地产在4月20日发布的再融资计划称，将向大股东和机构投资者定向增发2.5亿股，增发价格为每股20.6元。对于这次调整，招商地产财务总监黄培坤表示，增发的问题我们和大多数企业一样，都卡在国土资源部那里了。目前国土资源部在审查之中，公司按步就班做好每一个环节的工作。

　　为了这次增发，招商地产等待了将近一年。2009年7月25日，招商地产发布公告称，将向不超过十名特定投资者发行股份，发行价格为28.12元/股，预计融资金额不超过50亿元。招商地产的控股股东蛇口工业区承诺，将以现金形式认购不低于10%的增发股份。按照最初的设想，此次增发将增强公司流动性和偿债能力，同时将增加公司的净资产规模，降低公司的资产负债率水平。

　　但招商地产显然迟到了。

　　数据显示，2009年共有13家房地产公司完成了定向增发，共募集资金491.08亿元。这13家上市房企的定向增发全部在去年二、三季度完成，这其中就包括同处一线的保利地产和金地集团。2009年7月保利地产完成增发募资80亿元，8月份，金地集团顺利完成42.36亿元定向增发。

　　金地集团董事长凌克在接受本报记者采访时表示，金地的增发是在正确的时间干了一件正确的事。

　　事实上，这并不是招商地产在增发上第一次踏错鼓点。上一次是2008年，当年2月20日公告增发方案，8月1日获得证监会通过，11月25日正式停牌招股，时间长达10个月，其间股价由方案公告当天收盘价61.00元跌至11月24日的13.2元(未复权)，跌幅达78.4%，致使增发一度搁浅。

　　踏错鼓点的还有招商地产的销售策略。

　　申银万国在近期的研究报告中指出，2010年招商地产销售情况未必乐观，预计整体销售回款100亿左右。主要理由是：虽公司整体销售资源有所增加，但全年分布相当不均匀，大量供货将出现在下半年，如一季度公司销售回款为20亿左右，基本没有新盘推出。由于我们对下半年的销售整体较为谨慎，预计公司销售率水平将低于行业平均。

　　类似的情况同样在2008年发生过。至于具体的原因，多数的评论认为，一是大势不好，二是公司决策出了问题。“2008年在项目的节奏以及推出区域的安排上都集中了较大的风险。从区域上看，在售项目中的40%位于2008年房地产市场调整幅度最大的珠三角区域；从节奏上看，可售项目中的80%集中在市场急剧恶化的三、四季度推出，导致公司没有能够抓住较好的时机进行销售。”深圳私募人士王亮表示。

　　成败大股东

　　招商地产在2008年前后曾试图转型。2008年之前，公司在地产业务方面是强调“精品”，对于品质的苛求减缓了项目的开发进度，进而影响了公司的扩张。与此同时，万科、保利和金地等企业正借助行业景气周期进行快速增长，公司与这些企业的差距逐步加大。

　　在一些分析师看来，招商地产多年来的成败得失都与其大股东招商局有关，“在一个保守而又实力超群的父亲的庇护下，招商地产如今的困局也就不难理解”。

　　事实上，招商地产从来不缺乏想象力，但招商却很少把想象变成现实。

　　招商地产最早在蛇口工业区运作的模式，就是在一片开炮填海的空地上，紧随蛇口工业区的现代化发展，不断建设配套的办公场所、商务设施和中高端住宅。占地1076万平方米的蛇口工业区的开发，支持了招商地产十几年的发展，在过去十几年间，招商地产开发的土地，不仅规模大，而且地价便宜。一些延续到最近才开发的项目，能为招商地产创造的利润更是惊人。

　　号称“第二蛇口”的漳州开发区，总体规划面积5600万平方米，由招商局集团与福建省、漳州市等政府机构联合开发，招商局负责经营管理。招商局集团持有漳州开发区78%的股份，并在开发区拥有大量土地资源。而作为招商局旗下的唯一地产平台，招商地产无疑又在尾随招商局，进入漳州开发区大搞住宅、商务等配套设施的建设。第二个蛇口会出现吗？或许淡于住宅而长于片区开发，能给招商地产带来不同，但关键是时机，当整体经济步入调整周期之际，第二个蛇口面临的压力仍然不可想象。

　　来源：经济观察网

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