晓晴

　　原本紧锣密鼓推进的招商地产定向增发，却突然来了个“急刹车”。

　　5月13日，招商地产宣布，公司董事会拟撤销2009年《公司向特定对象非公开发行股票方案》的议案，并将该议案提交2010年6月7日举行的股东大会审议。

　　招商地产称，2009年8月，公司股东大会审议通过了公司非公开发行的再融资方案，锁定的发行底价为28.12元/股。随后几个月，受经济环境和政策变化影响，资本市场地产板块调整显著，公司股价也大幅下调。

　　公司第六届董事会第十三次会议拟将本次增发价格调整为20.60元，但此后公司股价又连续大幅下挫。鉴于此，公司董事会拟同意撤销本次非公开发行股票方案。

　　然而事情却并非如此简单。

　　“招商地产取消定向增发是另有隐情，公司是不得已而为之。因为公司没有通过国土资源部的审核关，在再融资无望的情况下才作此决定。”有知情人士告诉本报记者。“在首批上报的25家公司当中，只有3家公司广宇集团(002133.SZ)、中茵股份(600745.SH)、天保基建(000965.SZ)顺利通过国土资源部初审，获准进行权益类再融资。”

　　此前，招商地产财务总监黄培坤在公司2009年业绩说明会上曾表示，公司的增发计划一直卡在国土资源部的审批程序中。

　　截至目前，在提出再融资预案的房地产上市公司中，股价跌破增发价的远远不止招商地产一家。

　　按照申万行业划分，2009年至今共有49家房地产上市公司公布了增发预案，拟合计募资金额超过1000亿元。截至5月12日收盘，已有32家公司股价跌破增发价，占比超过六成。

　　“显然，招商地产以跌破发价为由而取消定向增发，其理由是不充分的。”该人士表示。

　　土地违规“前科”

　　目前，证监会与国土资源部已初步建立起有关房地产公司融资的综合监管原则和工作机制。根据分工，国土部负责审核证监会送审企业购地用地的合规性。

　　据广东一家房地产上市公司董秘介绍，国土资源部负责对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，主要针对企业是否存在如违规取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题予以核查，并据此出具是否支持融资的意见。具体核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

　　“如果项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况，那么权益类再融资的申请将不能通过审核。”前述房地公司上市公司董秘称。

　　而回过头来看，正因为招商地产曾有违规“前科”，才导致了公司未能通过国土资源部的初审。

　　招商地产2010年2月6日曾披露，近日公司子公司瑞嘉投资实业有限公司接到南京国土资源局通知，该局认定瑞嘉公司和实创公司主动放弃竞得资格，已支付的保证金不予退还。

　　2007年12月，瑞嘉公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司实创投资有限公司共同通过公开竞拍获得南京栖霞区仙林湖G82地块土地使用权，瑞嘉公司承担并支付了土地成交保证金的50%，计港币12250万元。

　　但公司表示，截至2008年12月31日，瑞嘉公司和实创公司未能与当地国土部门签订土地出让合同。

　　南京国土资源局文件称，九龙仓集团与招商局地产旗下两个子公司(瑞嘉公司和实创公司)于2007年12月6日竞得的南京市栖霞区仙林新区的一块土地，因未如期签订土地出让合同及缴纳任何款项，因此已取消竞得该土地的资格，并没收已交付的2.45亿港元竞买保证金。其中九龙仓和招商地产各付一半。

　　而如今，招商地产损失的不仅仅是1.23亿港元的保证金，并最终导致公司再融资止步门前。

　　50亿融资梦成空

　　根据招商地产当初提出的增发预案，公司拟向包括公司控股股东蛇口工业区在内的10名特定投资者，以28.12元/股(后调整为20.60元/股)发行不超过2亿股股份(后调整为不超过2.5亿股)，拟募集资金50亿元。

　　此前，招商地产增发预案披露之前受到市场的热捧，股价曾于2009年7月6日达到39.50元的新高，但是在公司携利好消息复牌以后，股价却戏剧性地遭遇重挫。截至5月13日，招商地产收于16.33元，期间股价落差高达58.66%，比新的增发价格20.6元还低4.27元/股。

　　“公司增发进程受阻，一定程度上会影响企业的成长速度。”长江证券分析师苏雪晶表示。

　　中银国际分析员田世欣指出，“2009年公司每股经营性净现金流高达4.11元，但今年一季度经营性净现金流跌到-0.46元，显示公司从去年9月份开始加快土地收购和开工建设已经开始对现金流形成一定压力。”田世欣称。

　　广发证券研究员沈爱卿表示，此次再融资受阻势必会影响公司新项目的开工程度。公司去年拿地不多，2009至2010年一季度新增项目7个，规划建筑面积227万平米，权益建筑面积124万平米，总地价为84.5亿元，分布于天津、深圳、惠州、佛山、成都、南京、重庆等地。

　　申银万国分析师江征雁则认为，招商地产2009年业绩略低于市场预期，主要是部分项目竣工结算进度再次延缓，如兰溪谷二期竣工结算时间被再次推迟到2010年。

　　“2010年公司销售情况未必乐观，预计整体销售回款100亿左右。主要理由是，虽然公司整体销售资源有所增加，但全年分布相当不均匀，大量供货将出现在下半年。如一季度公司销售回款仅为20亿左右，基本没有新盘推出。由于对下半年的销售整体较为谨慎，预计公司销售率水平将低于行业平均水平。”江征雁表示。

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