本刊记者 王熙上

　　3月23日，万科在位于深圳大梅沙的新总部召开了2009年年度股东大会。股东大会上，万科董事会主席王石表示，两到三年的土地资源足以支撑万科的持续发展，并重申“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。王石表示，万科已经回到持续增长的轨道，未来的竞争力将表现在住宅产业化和绿色建筑等方面的先发优势，“万科仍然是一只潜力股”。

　　2010年业绩锁定逾60%

　　根据万科的年报，公司2009年实现销售面积664万平方米，销售收入634亿元。实现营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元，分别同比增长19.2%和32.1%，每股收益0.48元。成为国内首家销售金额突破600亿的房地产企业，并连续两年蝉联全球第一大住宅公司。

　　万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，同比下降约6个百分点。

　　万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，由于2009年市场形势好转，2010结算毛利率将有较为明显的回升。

　　申银万国分析师江征雁认为，结算毛利回升和预收款充足将为万科2010年的业绩提供保障，2010年业绩锁定度超过60%。2009年公司已售未结面积为343.5万平方米，合同金额为356.5亿元，由于这部分项目基本于2009年下半年销售，预计项目毛利率显著上升至40%左右，净利率为13%-14%左右，净利润总计为46亿-50亿元，约占2010年预计利润的60%-65%。

　　“较为谨慎的业绩释放速度，为2010年的业绩奠定了良好的基础。万科的增长，是更具有安全边际的增长。”国泰君安分析师孙建平认为，“一旦市场波动性加大，万科的优势将会凸显。”

　　“对地王的声讨与万科不搭界”

　　“2009年万科主动规避了土地竞争过于激烈的地块。至少大家对高价地的指责、声讨，跟万科不太搭界。我们认为‘不当地王’的策略比较明智。”在股东大会上，郁亮这样表示。

　　资料显示，2009年全国土地市场总价最高的20块土地和单价最高的20块土地，没有一块是万科取得。年报显示，万科去年获取的土地资源多位于二三线城市，平均地价为2401元，较2007年下降29.5%。

　　作为住宅销售的世界冠军，万科2009年新增权益面积1036万平方米，在2009末国内房地产企业土地储备排行榜中却没有进入前十名。“我们的土地储备在业内排11位，不过这是万科唯一没进行业前十的指标。”郁亮表示，万科并不追求过多的土地储备。“其实我们不太愿意提‘土地储备’，而是强调‘权益面积’，因为我们拿的土地，不是在建设中，就是在规划中。”

　　目前万科权益面积3157万平方米，其中未建面积2436万平方米。郁亮表示，目前万科持有的土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，足以支撑公司的持续发展。

　　“土地资源持有量较少是万科的特色，但并非缺陷。”王石表示，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。他表示，持有一定规模的土地资源，只是为了保持公司经营和发展的持续性，万科不会将等待土地升值作为公司的盈利模式。

　　据了解，万科2010年拿地上将坚持不当地王，坚持合作拿地，不会去拿高总价高单价的地，计划其中80%是主流产品。万科提出战略纵深的概念，利用万科在核心区域和核心城市的优势，向区域纵深进行战略转移，将在2-4线城市获得更多项目资源。

　　“万科仍是一只潜力股”

　　在股东大会上，王石表示，今年是万科进行绿色转型的元年，将分三步来推进绿色战略。“万科将依托住宅产业化、绿色建筑等方面的先发优势继续领跑行业，这才是万科未来的竞争力来源。”王石表示，“虽然万科是一家发展20年的上市公司，但仍可以理解为一只潜力股。”

　　据王石介绍，绿色转型战略分为三步：第一步是精装修。“目前整个行业的精装修还没到20%，万科去年做到了80%，2010年计划竣工504万平方米，实现100%精装修。”王石表示，“这样做不仅能减少建筑垃圾，而且能增加竞争力。”

　　第二步是住宅产业化。据悉，万科今年拟开工855万平方米，其中产业化住宅面积达到100万平方米，设想在2014年将全部完成产业化。王石表示，“这样做虽然增加成本，但这是孕育未来的竞争力，而这种核心竞争力会在未来一段时期非常明显的显示出来。”

　　第三步是绿色建筑。2010年万科有100万平方米的新开工项目按照国家绿色三星的标准设计。有投资者担心这将增加成本从而影响股东利益。王石解释说，在日本、欧美等国，绿色建筑占比达到60%-80%甚至更高。从万科目前情况看，虽然成本会增加，但比例有限，并且绿色产品本身的溢价能力应该能够消化这部分成本，因为绿色三星本身就是一个很好的卖点。虽然绿色工厂化目前对公司收益影响有限，但它可以促使万科转变模式，对长期发展非常有利。“这对企业来说不仅仅是责任，而且是一种竞争力。　

　　王石表示，在工业发达国家成熟股市，绿色企业的股价溢价能力往往比较高，大概是12%-18%，因此，“我们是一只潜力股。”

　　将介入配套商业地产

　　考虑介入商业地产持有经营也成为万科新的发展方向。王石表示，万科在策略有所调整，开始介入商业地产领域，但主要还是为住宅开发配套的商业，最终目的是提升住宅的价值，不是发展纯商业项目。

　　“城市发展的过程中，纯粹的住宅项目所占的比例在逐步下降，旧城改造、综合体的比例逐渐上升。”王石表示，“我们需要顺应城市的发展趋势，也是为了更好的做好住宅。”

　　他强调，万科还是会紧紧围绕住宅开发的主旋律，尝试与住宅相配套的其他物业类型，逐步培养非住宅业务相关能力。万科已成立专门的商业地产部门，学习其他同行的经验，提升在该领域的竞争能力。

　　至于投资者普遍关心的112亿元的增发方案的进展，郁亮表示，“目前国土资源部尚无任何回应，到现在还没有具体时间表。”王石强调，“我们想增发112亿，但也不会因为不批就放慢发展脚步。”

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