每经记者 朱秀伟

　　一份草根的调研报告，近日在许多大户间流传，报告主角是以日用品为主业的广州浪奇(000523，收盘价13.01元)。

　　报告内容是，广州市政府近日出台公示一份土地规划，广州浪奇旧厂房处在规划范围内，该厂土地未来计划为商住用地。报告还预测计算：认为该厂区可升值高达52亿，按照总股本1.73亿股计算，每股价值将高达30元，而目前广州浪奇股价仅有13元。

　　如果上述报告内容合理，广州浪奇显然被严重低估，那么这到底是“天方夜谭”还真是确有其事？广州浪奇是否真的被严重低估？《每日经济新闻》对此展开了调查。

　　公司否认“亚运场馆”传闻

　　广州浪奇“土地造福”故事，始于今年2月份，但“版本”各异。

　　当时有传闻称，广州浪奇在市区厂房已被规划为亚运会场馆用地，公司在市区厂房、生产线将搬迁到南沙区小虎岛，公司因此有望得到大额补偿，进而给公司贡献一笔可观的收益。

　　据了解，该厂房占地面积约12万平方米左右，位于广州黄埔大道东与车陂路的交界处，紧靠珠江及亚运会主会场。

　　对上述传闻公司随即澄清，否认上述说法，称公司从没有收到公司市区厂房被规划为亚运会场馆用地的通知。

　　但公告中有一点让人感到“奇怪”。公告称，市区的生产线将在2012年前停止生产。停产原因为何？是否是要搬迁的信号？

　　记者在广州浪奇2009年2月公布的一份公告中找到了线索，公告称根据有关部门的通知，广州市将分阶段推进市区产业“退二进三”工作，公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，需在2012年底前完成搬迁工作。

　　但《每日经济新闻》记者从公司证券事务代表张晓敏处了解到，此规定要求生产部分需搬迁，办公、仓储等按理说则不用，而生产部分只占1/3的面积。这样来看，获得巨额补偿完全是“天方夜谭”。

　　一方面，公司明确否认亚运会场馆用地；另一方面也不是因为“退二进三”计划获得补偿。即便如此，公司股价仍是逆市稳步上扬，资金关注的焦点似乎并不在此。

　　记者进一步的调查得知，焦点依然是这块地，但原因却是广州市政府的一则规划。

　　老厂区或转向CBD金融区

　　记者在广州市规划局网站看到这份名为“广州市琶洲-员村地区控制性详细规划”。这是一份批前公示，公示期限为30天，最后截止日为3月26日。

　　这份规划最引人注意的正是其未来的定位：“广州市中心城区、现代服务业核心地区、国际化大都市的最核心区域，是会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区，实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区”。

　　广州浪奇老厂区位于车陂路以东东圃大桥以东，正在员村规划的5.5平方公里范围之内。

　　业内人士认为，规划实施后，员村、琶洲将一举成为广州CBD(中央商务区)的新贵，潜力巨大，特别是广州浪奇旧厂房所在员村地区。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬表示：“该地区以前是属于郊区，现在已属于泛CBD地区，加上该地区有4、5号地铁线，有交通优势，同时往南又可以望江，这块地是非常不错的，而且周边配套也相对完善，简单讲这块地皮在这个地区中是有较大升值潜力的”。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓也认为，广州浪奇旧厂房所在地皮如果改为商业用地前景广阔，“这块附近居住人口稠密，但一直缺像天河城这样商业中心，故存在巨大的发展空间”。

　　据悉，在近日召开的广州第二次规划大会上，代表们全票通过了这份 《琶洲-员村地区控制性详细规划》。

　　公司暂未得到政府函告

　　12万平方米左右的旧厂房要成为金融CBD区，这对广州浪奇到底意味着什么？上述的草根调研报告是否又属实？

　　记者详细研究规划图后，发现广州浪奇老厂区所处的地块，未来规划主要用作两方面，一是商业金融用地；二是居住用地。

　　根据新出台的广州“三旧”改造政策，旧厂区土地可改工业用地为商业住宅用地或新兴产业用地。如为商业住宅用地，旧厂区土地将采取招拍挂的形式出让，原业主可以从土地出让收入中分得40%~60%的补偿款。如为新兴产业用地，原业主只需要上报规划，经批准后即可变更土地用途。

　　如果广州浪奇旧厂区用作住宅用地，现在该地区的地价又会是多少？

　　肖文晓称，“那边已经很久没有拍卖地了，价格的确不好估计，但比这块地更偏远的地块，如萝岗之前也拍块地，楼面地价就已达8000元/平方米”。

　　粗略估算，按占地面积12万平方米计算，容积率为4，楼面地价按7000元算，这块土地价值也将超过33亿元，如果按照40%最低比例补偿款算，公司至少获13亿元，目前该旧厂区原始账面价值仅为1600多万元。目前公司总股本为1.7亿股，每股价值或将达到7.6元，不过这是按照最为保守的方法得出的。

　　如果按照变更为商业办公用地，有内部调研报告认为扣除建筑成本后的价值将超过40亿元。如果用于对外租赁，目前广州甲级写字楼月租价每平方米至少在60元以上。公司拥有的商业地产每平方米年净利润至少应在400元以上，总面积约35万平方米左右，年租赁净利润将上亿元，对应1.73亿股的总股本，每年仅租金就大大增厚每股收益。

　　显然，上述两项推测，任何一项付诸实施，都将对公司产生巨大的影响。不过这一切根据现有资料公开推测的结果，尚有诸多不确定性，记者联系广州浪奇，公司证券事务代表张晓敏称，目前公司尚未收到政府部门的正式的函告或通知。

　　据她透露，公司已经在着手进行相应的准备工作，特别是工厂搬迁。对于该块土地公司未来的想法，她表示“目前公司正在研究，但仅停留在想法上，暂时不方便透露”。

　　近段时间公布的龙虎榜数据来看，频频有机构专用席位现身。3月24日，排在买入首位的正是机构专用席位，买入金额达1287万元。

　　据保守估计，前述草根调研报告确有夸张，但一切也并非无根据，值得投资者关注。

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