林铭铭

　　自3月2日停牌的绿景地产(000502.SZ)一直很低调，一同它在3月23日发布的年报一样。

　　2009年公司实现结转销售面积9.69万平方米，实现营业收入45914.74万元，比上年下降1.66%；实现营业利润2391.4万元，比上年下降78.05%；实现净利润3251.41万元，比上年下降42.59%。

　　相比乏善可陈的业绩，绿景地产暴增18倍的现金流成了这份年报的唯一亮点。年报显示，2009年经营活动现金流量净额为8,685.57万元，净额同比增长1812.22%。

　　“预售款的大幅下降证明持续发展能力已经减弱，而手头突增的现金则为借壳备足了筹码”一位地产业内人士将绿景地产暴增的现金流和目前的停牌联系在了一起。

　　绿景地产公司证券部人士在接受记者采访时并未透露停牌重组的具体内容，仅仅表示会在4月1日左右发布重组预案。

　　抑制业绩？

　　在2010年3月23日公布的绿景地产2009年报中，主营业务收入、营业利润、净利润、毛利率等关键性财务指标都不同程度出现下降。

　　根据年报，2009年为绿景地产贡献收入的主要来自于“金碧御水山庄”和“绿景东山华庭”，2009年共计实现结转销售面积9.69万平方米，其中“绿景东山华庭”0.31万平方米，“金碧御水山庄”9.38万平方米。

　　绿景地产2009年别墅项目毛利率为28.36%，比2008年同期下降了44.62%。公司对此的解释是，2007年售价相对较高，基数高，加上报告期确认收入的别墅开发成本较高且处于市场低迷的郊区，销售时间是2008年底及2009年上半年，销售价格同比下降较大。

　　而公寓项目的毛利率仅为17.10%，同比下降34.71%，主要原因则是金碧御水山庄本期确认收入的公寓主要为E区二期公寓，为带装修产品，单位成本上升，而销售时广州市郊区市场低迷，销售价格与去年同期相比下降较大，故毛利率下降。

　　但记者在阳光家缘查阅看到，金碧御水山庄一直处于销售期中。而据阳光家缘的数据，广州2009年1－6月，一手住宅全市均价为8543元每平方米，其中，金碧御水山庄所在的花都区均价为4910元每平方米，但是2009年全年广州一手住宅全市均价为9346元每平方米，其中花都区均价为5778元每平方米。

　　“房地产公司的结算期较为特别，自由度相对大，并不是根据房子的现实销售情况进行结算，并无一个规定的时间，所以房地产公司可以通过种种财务手段，对企业的真实利润率进行调整，隐藏利润或释放利润。”上述业内人士告诉记者。

　　“截留现金”另有打算？

　　与主营业务收入、净利润、毛利率等关键财务指标的集体下滑相比，绿景地产2009年经营活动产生的现金流量净额则出现暴增现象。

　　年报显示，2009年经营活动现金流量净额为8685.57万元，净额同比增长1812.22%，期末预收账款893.39万元，较年初大幅下降93.91%；同时，年报还显示，投资活动产生的现金流量净额同比上升91.21%；筹资活动产生的现金流量净额同比减少143.7%。

　　“通过这组数据可以看出，绿景地产尽最大可能的减少了支出，而将现金留在手中，不排除另有打算。”前述地产业内人士解释。

　　从年报可以看出，绿景地产终止了其桂林永福福龙工业园B区合作协议，导致早在2008年就已经支出的征地款返还；同时，2008年主要地产项目还在投资期，而2009年进入回报期，大量减少的投资也使得手头现金宽裕；第三，通过偿还银行贷款，使得负债下降。

　　“这一切现象都表明，绿景地产有意回笼资金，偿还贷款，使得财务状况得到较大改善。”前述人士表示。

　　记者询问了绿景地产2010年有无准备拿地开展新项目，但公司证券部的人员守口如瓶，表示计划都在年报上了。而在年报中记者并未找到有关绿景地产2010年新投资项目的描述。

　　“公司目前没有什么大项目，预收帐款大幅下降这些信号也表明公司的可持续发展减弱。”业内人士表示，“而这也为借壳创造条件。”

　　翻阅绿景地产历史年报记者发现：经营活动中现金流暴增也曾出现在2007年，根据当年资料，2007年绿景地产的经营活动现金流净额为1.968亿元而2006年则为负的6118万元。

　　而绿景地产在之前已经多次易主，这从公司的曾用名可见一斑，包括S绿景，恒大地产，琼能源，ST琼能源，琼能源A。而公司的每一次易名都伴随着资本人物的运作。

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